Зона отчуждения: как освоить депрессивные территории Киева

В черте Киева находится около 7 тыс га промышленных территорий, размер которых, к тому же, постепенно увеличивается в связи с сокращением числа предприятий и заводов.

Киев уже входит в число самых густонаселенных городов Европы. Плотность населения в украинской столице достигает 3500 человек на кв км. Для сравнения, в Варшаве этот показатель составляет 3400 чел/кв км, а в Берлине – 3800 чел/кв км.

С одной стороны, рост численности жителей приносит городам массу выгод, стимулируя их экономическое, социальное, инфраструктурное развитие. С другой, активный приток нового населения приводит к тому, что мегаполисы сталкиваются с катастрофической нехваткой качественного жилья, усугублением дорожной, криминогенной и экологической обстановки.

Отчасти решением этих проблем является строительство новых жилых объектов, развитие микрорайонов и улучшение качества дорог. Но активная и бессистемная застройка города рано или поздно приводит к неприятным последствиям в виде неравномерного развития отдельных районов и дальнейшего ухудшения транспортной ситуации. Что мы, в принципе, и видим на примере Киева.

В итоге, городские власти оказываются перед дилеммой: расширять административные границы и присоединять мелкие сателлиты, либо осваивать пустующие площади (так называемые «депрессивные зоны»), находящиеся в пределах мегаполиса. И, как показывает практика, второй вариант является оптимальным как с точки зрения привлечения инвестиций в развитие городов, так и наименее болезненного решения проблемы перенаселения.

В Гамбурге, к примеру, еще с конца 90-х годов местные власти реализуют масштабный проект по реконструкции старого порта в центре города. К 2025 году заброшенную территорию площадью более чем 150 Га превратят в новый район под названием Хафенсити. Его застроят жилыми кварталами и офисными комплексами, создадут несколько парков, построят музеи и выставочные центры. Кроме того, в Хафенсити будет находиться университет вместе со студенческим городком на 2400 студентов. Стоимость этого проекта оценивается почти в 10 млрд евро.

Не менее масштабная стройка в 2011 году началась в Баку. На месте нескольких пригородов столицы Азербайджана, где когда-то располагалось множество предприятий нефтяной промышленности, появится современный микро-город Baku White City площадью 221 га, состоящий из жилых кварталов, торговых и офисных центров, парков, развлекательных объектов. Общий объем застройки Baku White City составит 3,7 млн кв. м, а количество жителей нового района должно достичь 50 тыс человек.

Отдельные успешные проекты по освоению депрессивных территорий есть и в Киеве. Например, жилой комплекс «Комфорт Таун» на месте бывшего резино-регенераторного завода «Вулкан». Еще один проект реализовывается на Рыбальском полуострове. На территории площадью 44 га, которые представляют собой типичную заброшенную промзону, занятую цехами, складскими помещениями и гаражными кооперативами, появится новый жилой массив с домами, магазинами, ресторанами, детскими садиками и школами. Предполагается, что после того, как проект будет введен в эксплуатацию, его заселит порядка 20 тыс человек. Еще один пример – арт-завод «Платформа», построенный на месте Дарницкого шелкового комбината. На сегодняшний день «Платформа» стала популярным творческо-шопинговым кластером, где каждый год проходят десятки разнообразных фестивалей и концертов. 

Впрочем, в черте Киева по-прежнему находится около 7 тыс га промышленных территорий, размер которых, к тому же, постепенно увеличивается в связи с сокращением числа предприятий и заводов. И для их освоения точечных попыток со стороны застройщиков и инвесторов недостаточно. Нужна комплексная стратегия, которая позволит превратить бесхозные земли в жилые кварталы и бизнес-парки европейского образца.

Именно такой подход к застройке депрессивных территорий и предполагает проект нового Генерального плана Киева, который с большой вероятностью будет принят уже в начале 2018 года. В отличие от действующего генплана, в котором нет зонинга и не предусмотрена смена целевого назначения земельных участков, чтобы отдать их под строительство ЖК, отелей, офисных и логистических центров, новый Генеральный план дает такую возможность. Он четко разграничит, какие промышленные зоны будут вынесены за пределы Киева, а площади, оставшиеся после них, отданы под индустриальные парки, под строительство жилой недвижимости или ТРЦ.

Но, самое главное, Генеральный план установит единые правила для всех игроков, сделает процессы по выделению земель и их застройке предельно прозрачными, что станет важным аргументом для инвесторов вкладывать деньги в подобные проекты и участвовать в развитии нашей столицы.