Цена 3 000 000$: тонкости рынка коллекционной недвижимости

Украинская эксклюзивная недвижимость любит тишину - как и все элементы жизни уровня Luxury.

Оценить рынок сверхдорогой недвижимости, принадлежащей отечественной бизнес-элите и представительствам иностранных корпораций не берется ни одно рейтинговое агентство: такой статистики просто не существует. Как происходят сделки, в которых объектом продажи становятся эксклюзивные особняки, загородние резиденции, рекреационные комплексы размером с небольшой поселок?

Эксперты относят к трофейной, или коллекционной недвижимости уникальные, не имеющие аналогов объекты. Любая резиденция премиум–класса эксклюзивна, но лишь единицы относятся к коллекционному уровню. История предыдущих владельцев, место расположения, авторский дизайн или участие в разработке интерьерных решений модного художника: эти нюансы невозможно выразить в денежном эквиваленте. Это эмоция. Продать эмоцию под силу не каждому.

По моим оценкам коллекционные объекты в Украине недооценены в среднем на 35-40% от их реальной стоимости. Математические методики экспертов в данном случае не срабатывают: невозможно суммировать данные строительных смет и счета от интерьерных бюро или подобрать аналоги. 

Для коллекционных объектов характерны десятки нестандартных параметров:

• уникальность заповедной зоны и сложность гидротехнических сооружений частного пляжа и яхтенной стоянки;
• сложность энергоэффективных конструкторских расчетов для максимального использования энергии земли, солнца и ветра;
• историческая ценность места, на котором расположен объект;
• отделочные материалы высочайшего качества: мрамор, оникс, венге, кедр, красное дерево, ковка, хрусталь, муранское стекло;
• произведения прикладного искусства, фрески, мебель, детали интерьера и авторский текстиль;
• высокотехнологичная бытовая техника;
• продуманность ландшафтного дизайна, инженерные новации систем каскадов и бассейнов, кружево терренкуров и сложность ухода за редкими растениями садов и оранжерей;
• безупречность системы безопасности территории, внутренних помещений и членов семьи.

Совокупность компонентов создает коллекционную стоимость объекта, которая резко отличается от рыночных шаблонов.

Найти ценителя

Сложность коллекционных сделок с недвижимостью в поиске покупателя, способного в полной мере оценить все нюансы эксклюзивного объекта. Нестандартность и экстравагантность отдельных объектов в стиле готики или дворцов махарадж порой отпугивают. Именно в таких сделках в полной мере проявляется талант риэлтора: нестандартный особняк превращается в оригинальный отель, загородный клуб или ресторан с ивент-площадкой.

Коллекционные объекты не продаются на OLХ. Сложность поиска потенциальных покупателей нестандартной недвижимости в полной мере проявилась в неудачных попытках ФГИ, Фонда гарантирования вкладов и арбитражных управляющих без предварительной подготовки продать ряд уникальных активов.

Продажа трофейной недвижимости – сложная коммерческая операция, со своим бизнес-планом, разработкой целевой аудитории, монтажом 3D-презентаций и таргетированием рекламы.

Разновекторность интересов

На рынке продавец стремится как можно быстрее и дороже продать товар, всячески рекламируя его преимущества. Покупатель также демонстрирует свой интерес и проводит активный поиск оптимального варианта. В коллекционной недвижимости наблюдается противоположная ситуация.

Процесс поиска покупателя осложняется нежеланием собственника оповещать широкую общественность о продаже актива: это может негативно сказаться на его деловой репутации и снизить стоимость корпоративных активов бенефециария. С другой стороны, инвесторы также не стремятся сообщать бизнес-сообществу (и мошенникам) о планах разместить свободные средства в украинскую недвижимость. В высокобюджетных сделках приходится совмещать несовместимое.

По оценкам экспертов, экспозиция коллекционной недвижимости на рынке длится в среднем на 40% дольше стандартных объектов премиум–класса. Процесс согласования цены продажи объекта и способа оформления отчуждения согласовываются несколько месяцев. И тем не менее сделки происходят.

Украинские реалии противоречат общемировым экономическим тенденциям: вне зависимости от кризисов, революций и военного положения элитная недвижимость Киева демонстрирует спрос. Правда продажа уникальных домов и особняков происходит только при умелом и компетентом подходе к сделкам такого уровня.