Ініціатива Міністерства юстиції сприятиме махінаціям з нерухомістю?

Асоціація “Український Кредитно-Банківський Союз” пропонує Міністерству юстиції України усунути недоліки

 ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та обтяжень” № 1878-VI від 11.02.2010 р. (далі-Закон), для недопущення збільшення злочинів при здійсненні операцій з нерухомістю.

 Так, Мінюст, через рік після прийняття Закону (ініційованого в свій час цим відомством), визнав його недосконалість, тому пропонує зміни до нього. Разом з тим, проект змін до Закону (розроблений теж Мінюстом) не вирішує основну проблему, з якою з 01.01.2012р. зіткнеться кожен, хто матиме намір придбати нерухоме майно.

УКБС занепокоєний, що з початку наступного року права на нерухоме майно у покупця виникатимуть не з моменту укладення договору купівлі-продажу нерухомості (міни, дарування, тощо), а після їх державної реєстрації, яка проводитиметься у строк до 14 робочих днів. Таким чином, укладення договору та виникнення у покупця права власності на нерухомість розірвано в часі, що створює підґрунтя для збільшення кількості шахрайств.

УКБС наголошує, що на сьогоднішній день існує усталена процедура укладення договорів з нерухомістю та виникнення права власності на нерухоме майно, яка звела до мінімуму можливість вчинення махінацій при здійсненні таких операцій. На даний час договір, що передбачає перехід права власності на нерухомість, підлягає державній реєстрації в реєстрі правочинів, що здійснюється одночасно з укладенням та нотаріальним посвідченням договору. Такий порядок забезпечив виникнення права власності на майно в момент оформлення правочинів, що повністю влаштовує всіх учасників операції (продавців, покупців, посередників, банки).  

Одночасно, Закон суттєво збільшує ризики покупців майна, оскільки вони будуть змушені чекати близько 3 тижнів, щоб отримати у власність майно за яке вже проведено розрахунок!!! При цьому, існує ризик, що внаслідок навіть неумисної технічної помилки право власності не буде зареєстровано. В такому випадку, покупець буде змушений відшукати продавця нерухомості, переконати його у необхідності внесення змін до договору для виправлення помилки, усунути всі недоліки та знову чекати 14 днів, щоб повністю оформити на себе придбану нерухомість. І це тільки один із безлічі можливих прикладів, не кажучи вже про зростання вірогідності умисних дій для вчинення шахрайств з нерухомістю.

Крім того, УКБС звертає увагу, що Закон унеможливлює одночасне укладання договорів купівлі-продажу нерухомості та іпотеки. Адже, на момент придбання нерухомості, покупець не отримує право власності, а без нього неможливо передати майно в забезпечення виконання зобов’язань. Це буде мати вкрай негативні наслідки, оскільки кредитні ресурси банківських установ стануть практично недоступними для пересічного громадянина. Внаслідок цього, зменшаться темпи відновлення ринку іпотечного кредитування, а населення позбавляється можливостей вирішити першочергові питання із забезпеченням житлом.

Ні Закон, ні підготовлені зміни не відповідають меті цього нормативного документу – створення «єдиного вікна» для оформлення права власності на нерухомість. Декларуючи правильні речі, Міністерство юстиції обрало нераціональний механізм їх реалізації, тому всі покупці зіткнуться з ризиком шахрайських дій при здійсненні операцій з нерухомим майном.  Уникнути цього можливо лише шляхом одночасного укладення договорів щодо нерухомості та виникненням права власності у покупця. Тому УКБС пропонує Мінюсту вповноважити нотаріусів здійснювати держреєстрацію прав на нерухомість в момент нотаріального посвідчення відповідних договорів. Це зведе до мінімуму ризики та відповідатиме цілям, що декларуються Мінюстом».