УКБС: НБУ ПІДТВЕРДИВ ЗАКОННІСТЬ ЗАСТАВИ НЕДОБУДОВ

Регулятор погодився з позицією Асоціації "Український Кредитно-Банківський Союз" за якою, недобудоване житло може бути заставою

Національний банк України поділяє позицію Асоціації «Український Кредитно-Банківський Союз» щодо легітимності договорів іпотеки майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва, укладених банками до 14.01.2009 – дати набрання чинності антикризовим законом у сфері будівельної галузі та житлового будівництва.

Питання виникло у зв’язку з ухваленням Верховним Судом України резонансного рішення, за яким недобудоване житло не може бути заставою.  Зокрема, ВСУ визнав недійсним договір іпотеки майнових прав на квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, укладений до 2009 року. На думку суду, можливість укладання таких договорів виникла лише з прийняттям Закону України «Про запобігання впливу фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 № 800-VI (набрав чинності 14.01.2009, далі –Закон № 800).

З огляду на можливий негативний вплив вказаного рішення ВСУ на функціонування банківської системи та розвиток кредитування будівництва, УКБС звернувся до Верховної Ради та Національного банку з аргументами щодо хибності зазначеної правової позиції.

Зокрема, експерти УКБС зазначають, що до прийняття Закону № 800 (метою якого була стабілізація будівельної галузі та стимулювання, за підтримки банківської системи, житлового будівництва в умовах світової фінансової кризи, а не введення нового предмета іпотеки – майнових прав на іпотеку), чинним законодавством була чітко передбачена можливість застави майнових прав на об’єкти будівництва.

Так, Законом України «Про іпотеку» було прямо передбачено, що застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

          Крім того, у Законі про іпотеку, з моменту його прийняття, 
використовується як широке поняття майнових прав, так і посилання на 
окремі види майнових прав, у т.ч. прав, що виникнуть у майбутньому, 
прав вимоги та ін. Також закріплено, що іпотекою може бути забезпечене 
виконання дійсного зобов’язання  або задоволення  вимоги, яка може 
виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. 
Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва 
або інше нерухоме майно яке стане власністю іпотекодавця після укладення 
іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально 
підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого 
майна у майбутньому.
          Також слід враховувати закріплений у Цивільному кодексі принцип 
свободи договору (ст.ст. 6, 627). Неможливим є тільки укладення договорів 
відносно предметів, виключених з цивільного обороту, до яких майнові 
права на нерухомість не відносяться. 
            УКБС зауважує, що цей принцип повністю може бути застосований 
до договорів забезпечення, оскільки відповідно до ЦКУ в редакції 2004 року
 (на відміну від раніше діючої редакції ЦКУ) способи забезпечення є 
відкритими та сторони можуть укласти не тільки ті договори забезпечення, 
що передбачені у ЦКУ, а й інші встановлені договором або законом (ч. 2 
ст. 546). 
    Вказані норми законодавства свідчать про правомірність 
укладення банками договорів іпотеки майнових прав на 
нерухомість, будівництво якої не завершено, і до набрання 
чинності Законом № 800.

Позицію УКБС з цього питання поділяє Національний банк, на думку якого,  предметом правового регулювання Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», у редакції, чинній до 14.01.2009, є правовідносини, що виникають також з питань забезпечення кредитного договору. А, отже, приписи вказаного закону мають ураховуватися судами під час розгляду справ про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав, укладених до 14.01.2009.

Одночасно, банківський регулятор звернув увагу, що постановою НБУ від 01.12.2008 № 406 (зареєстрована в Мін’юсті 17.12.2008 за № 1206/15897), ураховуючи приписи законодавства, чинні на дату її прийняття, банкам було надано право приймати до розрахунку резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків заставу у вигляді майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

       «На практиці рішення ВСУ може заохотити несумлінних боржників до подання судових позовів про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав. Це може затягнути процес повернення проблемних кредитів, обсяг яких за даними НБУ на 01.07.2013 складає 76,04 млрд. грн. (або 9,1 % кредитного портфеля банків), - зазначає Генеральний директор Асоціації «Український Кредитно-Банківський Союз» Галина Оліфер. – Водночас, такий шлях не звільнить боржника від обов’язку повертати отримані кредитні кошти».