Земля на продаж

Нещодавно під час поїздки до Вінницької області Віктор Янукович заходився розповідати про зняття мораторію на продаж землі, легалізацію земельного ринку та відповідні ініціативи влади.

Зокрема, президент чи то припустив, чи то пообіцяв, що ринок землі буде створений вже у вересні поточного року, для чого парламент ухвалить відповідні закони. Нагадаємо, що це, передусім, закони «Про ринок землі» та «Про земельний кадастр». І, звісно ж, Янукович стверджував, що все це відбудеться після обговорення питання з громадськістю. Ну, звісно ж! Куди ж в нашій мега-демократичній країні без громадськості…

Не варто нагадувати, що зняття мораторію на продаж землі – задавнена проблема. Знімати мораторій пропонував ще Віктор Ющенко, проте так і не зміг домогтися відповідного рішення від Верховної Ради. Мотивація була проста – приток інвестицій до сільського господарства та підвищення прибутковості селянської праці. До речі, Янукович сьогодні публічно обстоює приблизно такі ж аргументи.

Проте у питання продажу землі існують дві суперечливі позиції. Перша – ринок землі потрібно створювати. На її підтримку наводяться аргументи на кшталт залучення інвестицій у аграрний сектор, боротьби із тіньовою приватизацією землі, подоланням корупції у цій сфері і, звісно ж, «покращення життя людей» на селі. Цю позицію обстоюють партії умовно «правого» спрямування, себто орієнтовані на великий капітал, зокрема Партія регіонів, Наша Україна тощо. Звичайно, вони висувають певні умови законодавчого врегулювання ринку землі. Однак принципова позиція «за продаж» від цього не змінюється.

Друга ж позиція – землю продавати не можна, адже це національне багатство. І, відповідно, ринок землі створювати не потрібно. Основним аргументом на підтримку цієї позиції є те, що селянську землю задешево скуплять латифундисти, які після цього отримуватимуть надприбутки і не ділитимуться із народом. Таку думку висловлюють переважно партії «лівого» спрямування і БЮТ, який завжди показова «поряд із народом».

Та насправді зі створенням ринку землі все набагато складніше. Адже для цього в Україні немає багатьох факторів. І це не тільки закони, ухвалення яких у вересні пророкує Янукович. Це передусім неврегульований статус власників та орендаторів землі, подвійні і потрійні акти на право власності на землю і акти без прив’язки до координатів, відсутність не тільки кадастру землі, а й механізмів його корекції.

Достатньо лише сказати, що часто власність селян на землю засвідчена лише «папірцями», себто сертифікатами, які видані за неконкретними і умоглядними принципами. Самі ж селяни часто ні разу не були на власній землі і толком не знають, де вона знаходиться. Вони, як правило просто передають землю в оренду «під чесне слово», а реально про те, якою саме землею він розпоряджається, знає лише орендатор. Тим більше, що більшість власників земельних паїв – літні люди, які при всьому бажанні не змогли б самі обробляти землю, яка знаходиться у їхній власності.

Отже, запровадження ринку землі – непростий процес, який потребує вирішення багатьох проблем і узгодження багатьох суперечностей. Проте значна частина політикуму і представників бізнесу виступає за легалізацію земельного ринку. І водночас мораторій на продаж землі щороку знову продовжується. Формально для цього є «ідейне» та «соціально відповідальне» обґрунтування: мораторій продовжується, щоб землю не скупили олігархи та латифундисти, які оманою заберуть у селян їхню цінність та джерело їхнього доходу. Тобто формально це подається як рішення «на користь народу», а про запуск земельного ринку говорять лише із посиланням на необхідність прийняття певних законодавчих актів, які б його регулювали.

Проте у того, що мораторій на продаж землі досі не знятий є й інше, більш прозаїчне та менш «соціально відповідальне» пояснення. Для цього варто, по-перше, звернути увагу на реальну наявність тіньового земельного ринку, який формує касту сучасних латифундистів, а по-друге, порівняти ціни на оренду землі із цінами, які б існували у разі легалізації її продажу.

Перш за все, зауважимо, що реально земля купується і продається через безліч тіньових схем і оборудок. Зокрема, землю беруть у оренду на довготривалий термін. Потім власник вмирає, а оскільки дані про точні параметри ділянки відсутні, спадкоємці часто не можуть її отримати. Тому вони або рано чи пізно припиняють боротися за свою на сьогодні малоприбуткову власність, або навіть просто нею не цікавляться. Останній випадок дуже розповсюджений, адже діти землевласників у багатьох випадках вже десятиріччями живуть у містах. Через це їх, з одного боку, не цікавить ведення сільського господарства, а з іншого боку, не цікавить ресурс, який навіть не можна просто продати, тобто земля.

Таким чином земельні ділянки, які після смерті власників стають «безхозними», переходять у розпорядження місцевих громад, а точніше сільрад, із якими орендатор завжди може домовитися. Тобто колись орендована земля де-факто стає власністю орендатора. Потім реальний стан речей просто легалізовується де-юре, для чого також є відповідні схеми.

Другий фактор функціонування тіньового ринку землі, який існує під прикриттям формального мораторію, полягає у різниці між сумами оренди та купівлі земельної ділянки. А ця різниця є просто разючою. Отже, сільськогосподарську землю в Україні орендують у середньому за ціною 260 гривень за гектар на рік. З урахуванням того, що середня площа земельного паю селянина становить 4 гектари, він реально отримує лише 1000 гривень на рік. Себто фермери, а частіше новоспечені латифундисти отримують землю у своє реальне розпорядження за копійки.

У той же час купівля землі у сегменті «під будівництво», продаж якої дозволений, в середньому по Україні здійснюється за суму від 5 до 20 тисяч гривень. Але вже не за гектар, а … за сотку! У Київській області, наприклад, середня вартість сотки взагалі становить 3000 доларів, а саме від 1061 до 6261 долара, знову ж таки, за сотку.

Порівнявши ціну оренди і купівлі земельних ділянок можна дійти висновку, що селяни втрачають прибуток у сотні разів. Навіть, якщо ми припустимо, що землю купували б за мінімальною ціною у 5000 гривень за сотку, то купівля 4 гектарів коштувала б 2 мільйони гривень, а не по 1000 гривень на рік, як це є зараз.

Проте навіщо латифундистам витрачатися, якщо, за вже описаною схемою, землю можна буде деякий час орендувати за безцінь, потім правдами і неправдами присвоївши собі власність на неї? Саме тому, на нашу думку, запровадження ринку землі і відтягувалося через механізм продовження мораторію. Адже влада просто чекала, поки свої олігархи сконцентрують у своїх руках землю. А потім, коли первинне накопичення земельного капіталу відбудеться, можна і «цивілізований» ринок землі запроваджувати… Можливо саме через це до остаточного закінчення первинного накопичення і перерозподілу влада не хоче пускати на земельний ринок іноземців. Адже Янукович чітко заявив, що землю не продаватимуть іноземцям деякий час після зняття мораторію.

Тож на останок виникає логічне запитання до Віктора Януковича: концентрація землі у «правильних» олігархів завершена чи розмови про зняття мораторію це чергові порожні балачки на кшталт «реформ і модернізації»?

Олексій Краснопьоров, політичний консультант