По ту сторону моратория

До 2024 года купить землю могут только физлица — граждане Украины, в пределах 100 га, по безналу, за средства, которые имеют легальное происхождение. Земли государственной и коммунальной собственности, участки на территории ОРДЛО и вдоль государственной границы не подаются. С 2024 года на рынок смогут выйти юрлица, а лимит поднимут до 10 тыс. га. Иностранцам покупать нельзя вплоть до референдума. Но после того как откроют доступ юрлицам, они смогут покупать землю на учрежденные ими в Украине компании.
Реализована земельная реформа по сути, может, и не безупречно, но по букве — вполне законно.

Но также правда, что Украина вступила в рынок земли с полуготовой инфраструктурой, в том числе в самой критичной ее части — обеспечении доступа к финансированию для потенциальных покупателей.

К 1 июля реального механизма кредитования, тем более льготного, для мелких фермеров создано не было. И не факт, что его создадут в ближайшие месяцы.

А на банки надежды мало — им не интересны заемщики с менее 500 га в обработке, хотя именно мелким фермерам как раз и нужен доступ к заемным деньгам для выкупа земли.

Даже при усредненной цене в $1 тыс. за гектар для формирования земельного банка в пределах лимита — 100 га — нужно иметь на руках эквивалент 100 тыс. официально подтвержденных «белых» долларов. Ими располагает не так много людей, и большинство из них не относится к сельскому хозяйству. Эта категория будет покупать участки и формировать массивы не для обработки, а как инвестицию для дальнейшей перепродажи.

Власть не слишком комплексует по поводу того, что готовиться к рынку приходится «на вчера», ссылаясь на то, что на первом этапе сделок будет немного. А за те, которые будут, и возможные проблемы при их осуществлении из-за недоработок и пробелов в нормативной базе предстоит отвечать нотариусам. Вот кому не позавидуешь.

Потому что на нотариусов возложена полная ответственность за корректность проведения земельных сделок, в том числе проверку характеристик покупателей и соблюдение лимитов. Учитывая, что в стране не существует реестра связанных лиц, отследить, в чью пользу приобретаются очередные 100 га, невозможно. Столь же бутафорски выглядит и персональная проверка — покупателю нужно предъявить только паспорт гражданина Украины и не значиться в санкционном списке. То, что у него может быть двойное или тройное гражданство, в том числе страны-агрессора, в расчет не принимается.

За первый день работы рынка было оформлено 60 сделок, из них три непосредственно с землей, которая была раньше под мораторием. Средняя цена составила около 50 тыс. грн/га. Это почти в два раза выше, чем установленный минимум в 27,5 тыс. грн за гектар.

По оценке Минагрополитики, на первом этапе землю продадут не более 7-10% владельцев паев, как правило, под влиянием форс-мажорных обстоятельств. Несмотря на скромный, на первый взгляд, процент, в абсолютных цифрах это 1,5 млн га земель — впечатляющий массив.

Прямой доход бюджета, исходя из объема рынка и налоговой нагрузки на сделки (5% на доходы физлиц и 1,5% военный сбор), составит не более 3 млрд грн.

Но учитывая, что на определенном этапе рынок земли превратился в самоцель, а не средство развития агросектора и повышение национального благосостояния, на ощутимый экономический эффект от одной из самых болезненных в истории Украины реформ никто особо и не рассчитывал.