Бесконечные надежны ипотеки

Рынок недвижимости замер перед прыжком, прыжком в пропасть.....

Есть у меня  знакомый, лет  двадцать он вполне успешно жил  за  счет  пластиковых  окон. Не  пытаясь  что то освоить, создать или развить. Просто принимал  заказы  на изготовление пластиковых окон, а  производство и установку отдавал другим. Были годы когда  комиссионных  ему  хватало на шикарную жизнь, потом ручеек стал тоньше, но он по прежнему ничего не менял. Принимал заказы и ему хватало.

Года два, как этот бизнес перестал его кормить. Причем  реально, работа стала в минус. Проел запасы, стал занимать  деньги  и продавать на *ОЛХ* личные  вещи.

Но упорно *принимает заказы*. Говорю…- меняй  профиль, займись  чем то другим

…-я  больше  ничего не  умею

….-тогда закрой  бизнес и устройся  на работу

…-Как  ты  себе  это  представляешь?  Я  тут всё же  сам  себе  хозяин, а  слушать  как  какой  дурак  строит  из  себя  хозяина я не смогу……

Вот  такой  вот парадокс.  Но со стороны  то виднее. А  точно ли со стороны  виднее?

Вот  например  строительство и продажа нового жилья.

В  стране где стремительно  сокращается  население,   галопирует  миграция на  выезд и падают доходы  населения  ….- идёт наращивание строительства  жилья при  почти стабильных  ценах.  

Конечно был всплеск продаж 14-го  года, когда люди спасали гривневые  сбережения  покупая  недвижимость и вкладывая в новостройки.

Возможно опираясь на статистику 14-го года, застройщики  поверили в  возможный  рост цен и  рост рынка  продаж. В  итоге   Новый  2018-й  год встретили с  10-м  превышением   предложения над  спросом. В Киеве сейчас  только  первичный рынок  предлагает  почти 80 тыс.квартир, вторичка в  разы  больше. Аналитики по вопросам недвижимости  утверждают что в 2017-м объем  сделок  составил всего 5% от предложения.

В  2016,2017 рынок   цены  проседали в среднем на 10% за год. Но это не привело к выравниванию спроса и предложения. Возможно  благодаря  тому что целый  ряд  факторов  придерживал рынок от обвала цен, факторов которые  не сработают в 2018-м.

1.       Зажиточные переселенцы. Переезд почти полтора миллиона переселенцев из Донбасса спас  рынок  недвижимости от обрушения в  2014-м и 2015-м  году. Поначалу переселенцы  создали ажиотажный  спрос  на аренду, и многие покупали квартиры именно с  целью их дальнейшей  сдачи в аренду. Затем  многие стали покупать квартиры уже  для  себя. Этот  фактор  к 2018-му   почти полностью  себя  исчерпал. В 2016, 2017-м    всем   стало  понятно  что решения  конфликта в скором  времени  ожидать не  стоит и нужно принимать новую  реальность, то есть создавать себе  гнездо   на  новом  месте.

2.       Депозиты  вложенные  в покупку жилья.

После Майдана лопнули  десятки  банков и  люди  спасая  свои   сбережения  забирали  депозиты и вкладывали  деньги в  покупку жилья. Этот  фактор  тоже  почти  полностью  себя  исчерпал. Депозиты забраны и пристроены, банковский сектор уже не штормит.

3.       Е-декларации. Появление этого  вида  отчетности вдруг  засветило  что  многие  чиновники имеют десятки  квартир. Чиновники  тоже  поняли  что вкладывать излишки  своих  денег  в  покупку квартир может быть  чревато. К е-декларациям всё  больше  внимания, там потихоньку наводят  порядок, появился  анти-коррупционный  суд   и т.д. В  общем с рынка уйдут те, кто покупал  квартиры  пачками.

4.       Постоянно растущие  объемы предложений настораживают потенциальных покупателей, при этом люди видят что цены  пусть медленно но ползут вниз и арендовать квартиру становится выгоднее чем покупать. То есть падение за год цены на квартиру в 60-65 тыс.у.е( трешка в Киеве)  на 10% реально. А это падение  цены   на  6тыс.у.е.  за  год.

Съем  такой  квартиры будет в пределах 400у.е  в месяц, то есть 5 тыс.  за  год. Разница тысяча  долларов.

В  общем  ждать  становится  экономически  выгодно, а  рынок  продолжает  пополняться  новыми квартирами  которые  ещё  сильнее  давят  на  него.

5.       Миграция  экономически активного населения.  Безвиз  который  заработал  в прошлом  году для  большинства  стал  прежде  всего возможностью поиска работы в странах Европы. Не  секрет что люди нашедшие  там работу , будут  стараться пустить и корни . Бизнес  же реагирует на ухудшение бизнес климата в стране выводом  активов и естественно продажей недвижимости в  Украине и покупкой  её  в Европе.  А то что бизнес-климат в стране резко ухудшился  отметили    все международные  рейтинги.

6.       Демография. Население  продолжает  сокращаться на 150 тыс. в год. Условно ежегодно освобождается  50 тыс. квартир   по  стране.

7.       В 2018 году  Украина  должна погасить $3,9 млрд.  долга  от официальных  кредиторов,  в 2019 году в сумме $7,5 млрд.  Это  может  привести  к дополнительной  девальвации гривни и усилению  давления на рынок  недвижимости.

8.       Рост недостроев.  По данным Госстата, сейчас в Украине насчитывается  более 16 тысяч объектов незавершенного строительства. Из них около 11 тысяч –жилые  дома.

В  итоге  инвесторы  начинают  покидать этот рынок так как риск намного превышает  потенциальную  прибыль.

Совокупность  этих  факторов может привести к обвалу цен  на  недвижимость в 2018-м  году на 30-40%. Конечно если будет  внедрен финансовый лизинг  с  отменой  первого  взноса и пересмотрены  программы  кредитования и банковской ипотеки то  обвал будет  не  столь  масштабным .

 Но !?!?!?

Слишком  много *но*…на  2018-й   год.