Земля и реформа

Украина, которая сейчас проходит преобразование своей экономической и политической системы, наконец, максимально приблизилась к решению давно перезревшего «земельного вопроса».

Который на протяжении 20 лет независимости успел обрасти изрядными политическими манипуляциями. Роль земли в становлении и развитии украинской нации тяжело переоценить. Поэтому любой неверный реформаторский шаг, и последствия могут быть плачевными не только для национальной экономики, но и общества в целом.

Априори, запрет купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения деформирует в государстве природу частной собственности на землю. В Украине де-факто она вроде бы и существует, а де-юре — не работает. Бездарные земельные указы и сертификаты, паи и  прочие юридические выдумки в Украине открыли дорогу беспрепятственному «дерибану» земельных ресурсов  в городах и  селах, создали мощнейший теневой рынок земли, насквозь пронизанный коррупционными и полукриминальными схемами.  Как известно, в июне 2011 года принят долгожданный  закон «О Государственном земельном кадастре», а  2 августа его подписал Президент Украины. Он вводит положение о полной открытости данных Земельного кадастра, при этом Единая система учёта должна быть создана до 1 января 2012 года. На подходе и второй Закон, первоначально необходимый для отмены моратория на продажу земель – «О рынке земли». Кабмин  передал его в Парламент, и по прогнозам политиков  он будет принят Верховной Радой в сентябре-октябре текущего года. Именно эти  законодательные акта, по мнению власти, должны стать столпами, на которых будет держаться весь рынок земли в Украине. Но не окажутся ли эти столпы «глиняными»? Можно ли действительно эти законодательные шаги назвать реформой или в них все же заложены «краеугольные камни», о которые потом споткнется весь земельный рынок? Отложив демагогию для политиков на высоких трибунах, попробуем разобраться, что предлагает в ближайшей перспективе законодатель, чтобы цивилизовать земельный рынок нашей страны и чем это может «грозить».

1. Первая ласточка «земельной реформы» - принятый Закон «О земельном кадастре», содержит массу отсылочных норм, из-за которых базовые аспекты остаются неурегулированными. Речь идет о том, что  Кабинет министров вправе своими актами устанавливать и изменять порядок размещения данных кадастра в интернете,  порядок составления и утверждения требований к оформлению кадастровых планов земельных участков, порядок доступа нотариусов к кадастру и порядок пользования сведениями и документами кадастра и пр. Все мы знаем, что неточность отечественных Законов, масса пробелов, которые они содержат, в конечном итоге приводят к новым коррупционным и мошенническим схемам. Позволительная ли это роскошь для базового земельного Закона?

2. Законопроектом «О рынке земли», граничная максимальная площадь земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства в частной собственности одного лица в целом не может превышать 2100  гектаров (ст. 15 проекта Закона). Не слишком ли это роскошная цифра? Фермеры и селяне уже опасаются того, что местные зажиточные и большие семьи просто будут скупать землю районами, а то и областями, создавая новую прослойку общества – земельных рантье, для которых земля станет лишь объектом спекуляции.

3. Вызывает вопросы и порядок приобретение земельного пая путем оформление завещания, предусмотренный вышеуказанным законопроектом. Именно унаследованные участки в  проекте закона исключаются из граничного размера землепользования в 2100 га. Таким образом,  появляется еще одна «лазейка» для земельных спекулянтов. Возникает закономерный вопрос: почему бы не установить законодательное требование  обязательного отчуждения землепользователями излишков земли, превышающих 2100  га? Кроме того эта же схема  с наследованием для иностранцев существуют и  сейчас и судя по всему законодатель не собирается ее ликвидировать по непонятным причинам.

4. Еще одна проблема будущего рынка земли  -  стоимость земельных участков с\х назначения.  Многие политики и чиновники предрекают, что   еще до вступления в силу положений Закона о рынке земли, начнется ажиотажная скупка сельхозугодий по низким ценам, на уровне 700-900 евро за га, при том, что стоимость земли в соседних странах Восточной Европы составляет от 15 000 до 30 000 евро за га.  Многие эксперты абсолютно верно указывают, что, безусловно, для жителей села даже такие заниженные цены за их земли станут немалым искушением, и они начнут продавать их, тогда как с вступлением в действие Закона о рынке земли  оценочная стоимость земельных участков будет составлять не менее 1,5 тыс. евро.  Какие социальные последствия могут последовать за такими событиями, думаю особо не нужно расписывать, примеры есть в истории не одного государства.

5. Проект Закона  «О рынке земли» дает преимущественное право на приобретение земельных участков частной собственности для ведения личного сельского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства Госземагентству, органам местного самоуправления, собственникам смежных земельных участков. Однако с точки зрения цивилизованного рынка, адекватной эту норму назвать тяжело. Кроме того опыт России, которая раньше Украины пошла по пути «реформы» земли,  продемонстрировал, что местные чиновники развернули целый бизнес по торговле отказами от преимущественного права. Что мешает украинским коррупционерам перенять «опыт» соседей? Непонятно, почему из этого списка исключены предприятия агропромышленного комплекса, с которыми в сельское хозяйство могли прийти настоящие деньги? К примеру, в Германии потенциальный покупатель должен обосновать цель покупки земли и представить свидетельство о профподготовке, то есть доказать, что он приобретает землю не для  спекуляции.  Правда отечественный законопроект в то же время предусматривает, что фермерские хозяйства, являющиеся юридическими лицами, могут получить право покупать землю. Но я согласна с теми экспертами, которые утверждают, что под благой, на первый взгляд, нормой о защите фермерских хозяйств, в Украине все же появится класс крупных латифундистов, которые будут  использовать «схему» и с фермерскими хозяйствами и вышеуказанную схему приобретения земельного пая арендаторами через оформление завещания. А граничная максимальная площадь земельных участков в 2100  га для ведения  сельскохозяйственного производства  одним лицом останется для них лишь на бумаге.

В заключении подчеркну, что в большинстве развитых стран Европы, Азии и Северной Америки существует порядок отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, действие которого направлено на эффективное использование земель и борьбу со спекулятивными сделками, а не только лишь на защиту от массовой скупки земли иностранцами.  В Украине же,  для того чтобы суть  наметившихся земельных «новшеств» потом можно было  с полной уверенностью назвать «реформой»,  должна заключаться в  превращении  земли из ресурса, распределяемого коррупционерами-чиновниками, в рыночный товар, имеющий свою адекватную стоимость, эффективно используемый по назначению и распределяемый согласно четким  юридическим законам, за несоблюдение которых должна следовать  ответственность. Пока мы наблюдаем, что если нормы проекта Закона о рынке земли останутся прежними и в таком же духе будут приняты и другие Законы: «О зонировании земель», «О сохранении и соблюдении плодородия почв», «О консолидации», то в Украине не избежать появления новой касты крупных земельных рантье, извращенного понятия фермерства, обнищания и обезземеливания жителей села. Время исправить законодательство осталось крайне мало, а от того, по каким законам на старте начнет функционировать земельный рынок страны, зависит его будущее развитие и экономическое развитие всей Украины.