Движение рынка недвижимости.

Когда началось движение, кто его начал, причины начала движения, кто движется, а кто не хочет и почему, кому верить, кому нет, что ждать от тех, кто движется и кто замер в ожидании.

Здравствуйте, уважаемы читатели, коллеги, друзья и товарищи.
Хочу поделиться своими мыслями относительно трансформации на первичном рынке недвижимости и в большей части – жилой.
На мой взгляд, движение рынка недвижимости можно разделить на несколько этапов:
Зарождение рынка. Это времена когда у ХК «Киевгорстроя» начали появляться «конкуренты», которые стали строить с огоньком, помните первые жилые комплексы в центральной и околоцентральной части Киева? С их появлением, высотки «царского села» на Старонаводницкой потеряли свой шарм и обаяние, и как-то резко сместились и приблизились к уровню «улучшенной планировки времен СССР». В это время появляются жилые дома из красивого на то время красного кирпича, которые выгодно отличаются от существующих домов, а так же возводимого нового – это «Познякижилстрой» показал как нужно выделяться на общем фоне рынка, согласитесь, и даже сегодня эти фасады хорошо смотрятся среди новостроя. С каждым годом в Киеве и в Украине стали образовываться новые застройщики с все более интересными и интересными проектами, и за квадратные метры в этих проектах застройщики стали просить все больше и больше кровно заработанных денег. Появились люди, которые купили себе квартиру где-то на Харьковском, да еще и кредит взяли в банке, к концу строительства и кредит погасили и стоимость квартиры выросла в 2..3 раза. Многие тут же их выставляли на продажу, продавали и бежали за новой квартирой в новостройке с надеждой выплатить её стоимость до окончания строительства и при продаже обогатиться, и конечно же с мыслью: «а вдруг все так же и будет развиваться, то я ещё одну куплю, а если повезет, то и две». Данный этап развития, а точнее становления рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими основными характеристиками:
Спрос превышает предложение;
Все новые застройщики рынка – успешны, нет «провальных» проектов;
Вместо менеджеров по продажам нужен кассовый аппарат, считающий деньги.
Нет никакой борьбы за клиента, покупается всё и везде.
На рынке присутствуют в продаже «сырые» проекты, не утвержденная строительная  документация, нет четких планировок, в некоторых продаваемых домах не известна окончательная высотность дома.
Вся эта ситуация расслабила застройщика, мало кто думал о завтрашнем дне, многие предполагали, догадывались, анализировали, почему стоимость квартиры на Троещине такая же как в Париже, даже боялись, но, не моги предвидеть именно такого развития событий…

И пришел 2008 год, год начала кризиса, год остановок строек, год раздумья, год возврата долгов, кредитов, год отрезвления и пробуждения и постановки самого главного вопроса: «А что дальше?». Те немногие компании, которые аккумулировали денежные средства для продолжения строительства своих проектов, или те, которые имели долгосрочное (как правило, банковское) финансирование, или те, которым удалось получить кредит «в последний момент» значительно сократили темпы строительства, но, что самое важное продолжили быть игроками на рынке. Те компании которые «полагались» или делали вид, что полагались на самого главного и важного инвестора в свои проекты – человека, физическое лицо – просчитались, или сделали вид, что просчитались, и сегодня чуть ли не каждое издание о рынке недвижимости периодически пересчитывает количество «замороженных строек». Данный этап я бы характеризовал для оставшихся игроков рынка как:
Перераспределение своих бюджетов;
Минимизация строительной интенсивности, приостановка одних объектов и концентрация на других;
Строительство и ввод в эксплуатацию жилья очередями, на мой взгляд, очень правильный и своевременный маркетинговый ход, который позволяет продавать квартиры на этапе их строительства;
И эти постоянные рекламные сообщения «…дом сдан, дом сдан, дом сдан….»
И пришли сегодняшние дни… Что же мы видим, кто «заморозился» – тот и стоит «замороженным», кто имел возможность и желание продолжать строительство – тот движется вперед.
В конце прошлого месяца был участником «Real Estate Forum 2011», на котором, кроме всего прочего услышал о сложностях получения финансирования под новые проекты о котором говорили первые лица крупных компаний рынка недвижимости. Напрашивается вопрос: «как развивать новые проекты жилой недвижимости при отсутствии финансирования и отсутствии покупательской активности на этапах строительства объектов» не может такого быть, чтобы в стране в разы упали темпы строительства необходимого продукта – жилья.
В новостных лентах можно увидеть информацию о том, что кто-то где-то увеличил свою прибыль, кто-то «неожиданно» вошёл в рейтинг самых богатых людей Украины…. Или, что один крупный холдинг агросектора выкупил более 68,2% акций компании девелопера (думаю все догадались о ком идет речь).

Какие выводы можно сделать:  найти финансирование строительных объектов сегодня возможно, те застройщики которые с 2008 года рассказывают о том, что нет денег на строительство и они ищут банковские кредиты, скорее всего его так и не найдут (этот факт можно сопоставить с перечнем недостроя Киева), те кто «ждут государственной помощи для окончания своих замороженных строек» по всей вероятности тоже лукавят.
Компании, которые привлекают в свой бизнес партнеров или, если хотите – стратегических инвесторов, будут развиваться, у них есть предпосылки быть лидерами рынка.

p.s. кто-то убеждает, что Украина должна двигаться в Европу, кто-то спорит о том, что Россия наш главный партнер, кто-то за многовекторность…  а мировые тенденции делового мира, хотим мы того или нет, приходят в нашу жизнь, и мы прекрасно видим перераспределение, укрупнение и монополизацию.