Terra Nova або десять правил нового ринку землі

Україна отримала можливість змінити економічну модель свого розвитку. Що, як та для кого відкриває історичний закон про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Протягом 29 років ми жили в одній парадигмі — мораторій на продаж землі. Мінялися уряди і політичні сили при владі, але в економічному сенсі глибоких змін не відбувалося. Прості люди (пайовики), яких тоді було 7 млн осіб, ще у 90-х роках XX століття отримали наділи землі (паї), але не могли ними вільно розпоряджатися. Мораторій на продаж землі діяв в Україні з 2001 року. Спочатку його продовжили до 2005 року. Потім мораторій продовжували щорічно на один рік. Паї роздали, але законно купувати і продавати їх прості люди не могли, на відміну від олігархів і великого бізнесу, які за цей час змогли за допомогою «сірих» схем сконцентрувати величезні земельні банки в сотні тисяч гектар.

А що ж прості люди - 7 млн пайовиків? Про них забули...

Середній вік власників української землі —60+ років. 65% пайовиків — пенсіонери, а близько чверті з них вже виповнилося 70 років. Власники паїв такого віку не можуть самостійно обробляти землю, вони здебільшого здають її в оренду. Та й серед них залишилося 5,5 млн первинних землевласників.
За даними Держгеокадастру, вже померли понад 1,4 млн з тих власників паїв, які отримали землю під час розділу у 1990-х (а це 20%). Тобто, ми конституційно обмежували право 5,5 млн чоловік. Це теж народ. І не потрібно вважати їх неосвіченими людьми, які відразу побіжать продавати свою землю — українець генетично буде тримати цей актив до останнього. Ми дали таким людям право продати свій пай тоді, коли для цього, на їх думку, прийде слушний час.

Сьогодні понад 400 тисяч паїв не передається у спадок через відсутність спадкоємців або складнощі з оформленням. Тому, понад 1,6 млн га сільськогосподарських земель, розпайованих чверть століття тому, залишилися безгоспними. Але «безгоспними» вони не бувають і така ситуація вигідна зовсім не первинним землевласникам, а політикам і місцевій владі.

Що об'єднувало Україну з такими країнами, як КНДР, Венесуела, Куба, Конго, Таджикистан і Білорусь? Відсутність у населення права продавати та купувати власну землю.
Варто зазначити, що в Україні було багато спроб на законодавчому рівні  повернути це право. Наприклад, у 2007 році народний депутат ВРУ VI скликання Роман Ткач підготував і подав до парламенту законопроєкт №1273 про внесення змін до Земельного кодексу України щодо права власності іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юросіб на земельні ділянки с/г призначення. Документ мав розв'язати проблему, яка виникала під час успадкування української землі іноземцями та особами без громадянства. На розгляд сесії парламенту проєкт закону так і не був винесений. А вже у вересні 2012 році Роман Ткач спільно з народним депутатом Валерієм Бевзенком подали до ВРУ новий «земельний» законопроєкт №11173, який передбачав зняття штучних обмежень у реалізації права власності на землю с/г призначення і встановлював на законодавчому рівні запобіжники надмірній концентрації такої землі в одних руках. Документ відкликали у грудні того ж року. 

У 2008 році з ініціативи уряду, який на той час очолювала Юлія Тимошенко, до парламенту було подано законопроєкт №2143 про ринок землі.

Законопроєкт дозволяв купувати як приватні земельні паї, так і державну сільськогосподарську землю. Придбати землю могли громадяни України та українські компанії, в тому числі з іноземним капіталом. Обмежень на купівлю землі в одні руки взагалі не передбачалось, як і мінімальної ціни купівлі 1 га. Проєкт було відкликано у 2010-му, але у 2017 році народний депутат ВРУ VIII Олексій Мушак повторно зареєстрував цей документ під номером 7112.
“У разі, якби він (проєкт №2143- автор) все ж таки був прийнятий, економічна ситуація в Україні була б набагато кращою за сьогоднішню завдяки притоку інвестицій та розвитку ринкових відносин у земельній сфері”, - зазначається в пояснювальній записці до законопроєкту №7112. 

Роком раніше, у 2016-му, Олексій Мушак подавав до ВРУ ще один законопроєкт про обіг земель с/г призначення №5535, який також було відкликано.

І от нарешті у 2020 році наша країна надала людям право розпоряджатися власною землею: під час березневого засідання парламенту, яке вже стало історичним, у другому читанні та в цілому було ухвалено законопроєкт №2178-10 "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". За нього проголосували 259 народних депутатів з 226 мінімально необхідних. 

Історики та аналітики ще мають в майбутньому оцінити цей історичний крок нашої держави. Але вже можна говорити, що відкриття ринку землі може змінити життя кожного українця. Тому "земельне питання" в нас завжди було актуальним (згадайте повість Ольги Кобилянської "Земля"!), і зараз воно також хвилює всіх – від великих агрохолдингів до малих фермерських господарств та громадян–власників паїв. Серед останніх чимало людей не знають, що ж саме передбачає новий закон. А брак знань породжує міфи. Щоб уникнути цього, маємо чітко розуміти, які саме зміни ним пропонуються

Десять ключових змін, які передбачає закон про обіг землі: 

1. Ринок землі в Україні впроваджується з 1 липня 2021 р. Тобто не сьогодні й не завтра, а майже за півтора року. Це дозволить прибрати всі шорсткості у законі та кадастрі, щоб максимально ввести у правове поле ринок сільськогосподарської землі в Україні. 

2. З 2021 р. до 1 січня 2024 р. право купувати землю будуть мати виключно фізичні особи. Юридичним особам у цей період купувати землю сільгосппризначення забороняється. Причому фізична особа не зможе придбати впродовж цих років більше 100 га в одні руки. Якщо у когось буде понад 100 га, зайву землю конфіскують і продадуть на земельних торгах. 

3. Банки не зможуть бути власниками землі. Якщо земельна ділянка дісталась фінустанові як заставне майно за непогашеним кредитом, то такі ділянки банки повинні будуть продати на земельних торгах протягом двох років після отримання права власності.

4. З 1 січня 2024 р. обмеження на придбання землі становитиме вже до 10 тис. га в одні руки і юридичні особи також отримають право купувати угіддя. Тобто ліміт на одного становитиме не 200 тис. га, як пропонували раніше, а у 20 разів менше – 10 тис. га.

5. Не отримають право купувати українську землю іноземці та особи без громадянства. Принаймні, доки це питання не буде вирішено на всеукраїнському референдумі.

Тут є ще один нюанс: іноземні компанії НІКОЛИ не зможуть купувати земельні ділянки, розташовані ближче, ніж за 50 км від державного кордону України, окрім кордону, що проходить морем. І результати референдуму на це ніяк не вплинуть. 

6. НЕ матимуть права купувати українську землю юридичні особи:

- власниками яких є громадяни держави-агресора або держави-окупанта;

- в яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);

- які перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у країнах, включених FATF (Міжнародною групою з протидії відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом), до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню "брудних" грошей;

- до яких застосовано спеціальні економічні та інші санкції (це стосується й фізичних осіб);

- а також особи, які належать або належали до терористичних організацій.

Якщо буде виявлено, що земельна ділянка належить на праві власності тим, кому володіти землею заборонено, вони зобов’язані будуть продати цю ділянку впродовж одного року. Якщо за цей період її не продадуть, землю буде конфісковано. 

7. Орендарям надається переважне право придбати землю, на якій вони працюють. Орендарі, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 р., мають право на викуп таких земельних ділянок з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки (НГО) таких ділянок і без проведення земельних торгів. НГО – це капіталізований рентний дохід, а, по суті, це гроші, які можна виручити від найефективнішого використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Право власності орендар отримує після першого платежу. Він має також можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але повинен письмово повідомити про це власника землі. 

8. Сплатити за землю можна лише за безготівковим розрахунком. До 2030 р. земля не може вартувати менше за її НГО.

Розрахунок НГО залежить від багатьох факторів, серед яких:

- місцерозташування земельної ділянки;

- якість ґрунту;

- функціональне використання земельної ділянки тощо.

Кожного року НГО підлягає обов'язковому перегляду з урахуванням показників інфляції минулого року. 

9. У перші два роки продаж земельних ділянок сільгосппризначення державної та комунальної власності забороняється.

Також забороняється відчуження землі, виділеної власникам земельних паїв, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономній Республіці Крим та місті Севастополі, крім передачі їх у спадщину. 

10. За відсутності у покупця землі документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, коштом яких він планує оплатити купівлю ділянки, надання йому права власності на землю не допускається.

Варто зазначити, що ухвалення законопроєкту №2178-10 – це лише один (хоч і великий) крок до врегулювання відносин між усіма учасниками земельного ринку. Верховна Рада України ще має доопрацювати та ухвалити необхідний для практичного відкриття ринку землі законодавчий пакет. Зокрема, ухвалити у другому читанні законопроєкти:

№2194 – про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин. Документ передбачає спрощення процедури передачі земель, децентралізацію управління землями, передачу державних земель за межами населених пунктів у комунальну власність громад та функцій контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам;

№2195 – про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони. Він зобов'язує продавати державні та комунальні землі винятково через прозорі електронні аукціони;

№2370 – про національну інфраструктуру геопросторових даних. Він відкриває вільний доступ до даних Кадастру та забезпечує обмін інформацією між Реєстром прав та Кадастром.

Окрім того, маємо проаналізувати та попередити можливі корупційні ризики, пов'язані із впровадженням вільного обігу земель сільгосппризначення. Механізм контролю за операціями із землею має бути максимально прозорим і контролюватися не лише державою, а й суспільством.

Джерело: Лівий Берег