Андрій Вавриш: Як покласти край проблемним забудовам

Сьогодні прагненням до змін наелектризоване все суспільство.

Майдан і всі подальші події дали цьому потужний імпульс. І Київ як і вся Україна чекає таких позитивних перетворень. Але чекати мало, треба діяти. Для нас - столичних управлінців - важливо повернути Київ на шлях цивілізованого розвитку. І тут ключова проблема - це забудова міста. Десятки разів ми зверталися до колишнього прем'єра, екс-президента, урядовців з власними пропозиція стосовно законодавчих змін, які б гармонізували відносини між міською владою, забудовниками та киянами. Але нас відверто ігнорували. Тепер ми отримали шанс бути почутими.

Наші пропозиції можна умовно поділити на шість змістовних блоків.

1) Повернути соціально відповідального забудовника до столиці.

Не секрет, що кожен інвестор, починаючи будівництво, виходить перш за все з позиції окупності бізнесу. Соціально-побутова сфера (тобто спорудження дитсадків, шкіл, лікарень, громадських центрів) він розглядає як зайвий тягар, який збільшує собівартість житла. Навіть найвідповідальніший забудовник завжди хоче мінімізувати ці витрати. А наше законодавство підігрує цьому бажанню. Інакше чим пояснити обмеження розміру пайової участі до 4% для житла та до 10% для нежитлових споруд. Тобто якщо раніше інвестор був зобов'язаний суттєво компенсувати місту вартість будівництва об'єктів соцсфери, то тепер вносить лише символічну суму. А решту доводиться брати з міського бюджету. А всі ми знаємо в якому сумному стані перебуває муніципальна скарбниця. Тепер виходить, що місту вигідніше не будувати, припинити забудову нових територій, бо в нього не вистачає ресурсу забезпечити їх соціальною інфраструктурою. Останні 3-4 роки фактично існує прихована дотація з держбюджету на будівництво житла. Якщо в умовах кризи 2008 р. це було виправдано, то тепер це зовсім неефективно. Тобто перша пропозиція Департаменту містобудування до нового уряду наступна - скасування обмеження розміру пайової участі.

2) Змусити інвестора дотримуватись проектних вимог під які йому виділяють земельну ділянку.

Часто маємо такі випадки. Є територія, яка по містобудівній документації призначена, наприклад, для спорудження лікарні. Інвестор просить відвести цю земельну ділянку, аргументуючи це тим, що хоче побудувати там медичний центр. Нібито, немає проблем. Але потім, коли документи оформлені, він раптово змінює рішення і будує там житловий комплекс. Найгірше, що по діючому законодавству він має на це право. Іноді забудовник навіть не утруднює себе зміною цільового призначення земельної ділянки. Тож маємо десятки конфліктних ситуацій, коли люди обурені, що замість нагально потрібних в мікрорайоні шкіл, лікарень, паркінгів виникають зовсім інші споруди. Як в таких умовах можна гармонічно розвивати територію? Не дивно, що Київ й досі забудовується хаотично, а вся містобудівна документація втрачає будь-який сенс. Отже, потрібно покласти на інвестора сувору відповідальність, аби він дотримувався взятих на себе початкових зобов'язань.

3) Не допускати самовільної зміни забудовником висотності будівель.

Ще однин типовий приклад. Інвестор хоче будувати об'єкт неподалік від історичного центру. Ми прораховуємо допустиму висотність споруди. Наприклад, вона становить 11 поверхів. Але після того, як забудовник отримав містобудівні умови ми випадково дізнаємося, що проект передбачає вже зведення 24-х поверхового гіганта. І це в серці столиці, де такий несмак зіпсує весь навколишній вигляд! Та сама ситуація зі знесенням споруд. Кричущий випадок стався на вул. Жилянській. Там забудовник самовільно зніс аварійну будівлю (вона й стала аварійною через його недолугі будівельні роботи), яка перебувала на балансі міста. Тобто міську владу поставили в таку ситуацію, що навіть дуже добросовісного інвестора важко контролювати. А скільки сьогодні в Києві працюють забудовників, яких аж ніяк добросовісними не назвеш. Тому ми вимагаємо реального механізму жорсткого контролю над виконанням проектних вимог, які задекларовані інвестором при отриманні земельної ділянки.

4) Залучити інвестора до реорганізації транспортного руху навколо об'єкта його будівництва.

Цю вимогу добре ілюструє приклад з яким ми зіткнулися при проектуванні торгово центру, який має виникнути на Лук'янівці. При розгляді проекту побачили, що без реорганізації руху навкруг цього комплексу братися за питання в принципі не можна. При цьому виключно добра воля забудовника привела до того, що ми відпрацювали ще один (вже шостий) варіант проекту, який допоможе розв'язати транспортне питання. Але при цьому виникла цікава ситуація. Забудовник може будувати лише в рамках площі власної забудови. А хто буде реорганізовувати рух на прилеглих вулицях? Тобто потрібен юридичний механізм, який зобов'яже забудовника реорганізувати рух за межами його майданчика.

5) Унеможливити виникнення так званих самовільних будівництв в столиці.

Ця проблема виринула у всій "красі", коли Департамент застосував новий механізм розглядів документів на присвоєння поштових адрес. Тепер ми вивчаємо усю історію питання по конкретному об'єкту. Тобто усі документи, які були видані різними інстанціями в різний час. Перший результат шокував. З десяти поданих об’єктів сім не мають раніше виданих документів. Це самобуди, які з’явилися недавно без найменших вихідних даних. Починаємо розбиратися як так сталося. Виявляється, що такий номер містобудівних умов дійсно був, але за іншою адресою, з приводу іншого об’єкта та виданий іншому забудовнику. Хтось просто фальшує документи. Зрозуміло, що сьогодні є усі технічні умови для таких фальсифікацій. А якщо це відбувається так масово, то ставить під сумнів усю систему містобудування в Києві. Тобто треба поставити серйозний юридичний та технічний блок для таких махінацій. Впровадження таких інформаційних систем як Містобудівний кадастр може стати в нагоді. Адже всі дозвільні служби працюватимуть в єдиній інформаційній системі. І це унеможливить ситуацію, коли документи живуть окремо від об’єктів.

6) Включити громадськість до правового поля в питаннях пов'язаних із забудовою територій.

У свій час, скасувавши обов'язкові громадські слухання, дехто думав, що вирішив проблему. І все було б нічого, якби забудова міста йшла "чисто", чесно та прозоро, згідно з містобудівною документацією. Тоді б кияни не мали претензій. А так вони відчувають себе ошуканими і мають на це усі підстави. Це викликає обурення та вуличні протести. Звідси маємо силове протистояння на будівельних майданчиках. Тому громадські слухання або інші форми участі людей в погодженні проектів будівництва мають повернутися до правового поля. В цьому ключова позиція Лейпцігської хартії розвитку міст. Вона говорить про те, що треба у всіх напрямках залучати громадськість при відпрацюванні проектів.

Декому здається, що в порівняні із загальною внутрішньою та зовнішньою ситуацією навколо України, ці питання не мають першочергової вартості. Але це не так. Ми не можемо закривати очі на проблеми, які загрожують нормальному розвитку Києва. Маємо ситуацію, коли сьогоднішнє правове поле знаходиться у відриві від навколишньої дійсності. Місто – це вміння жити разом. Воно базується на можливості чути та розуміти один одного. На цьому компромісі мешканців, інвесторів та муніципальної влади ґрунтується сталий розвиток міста. Але щоб досягнути такого компромісу треба бути чесними з самими собою та з киянами. Сьогодні Департамент архітектури та містобудування пропонує уряду цей мінімальний пакет законодавчих змін і сподівається на зустрічний крок з його боку. Адже в досягненні позитивних змін запорука процвітання нашого міста.