Операции с недвижимостью будут заморожены ?

1 июля 2021, 01:46
Владелец страницы
0
114
Операции с недвижимостью будут заморожены ?

Оформление сделок с недвижимостью подорожает, паралич рынка может затянуться на год-два.

В профессиональном сообществе активизировались дискуссии о том, нужен ли специальный закон, регулирующий работу риелторов. Ведь ровно год назад в парламенте был зарегистрирован соответствующий законопроект №3618, но с тех пор он не продвинулся даже до первого голосования.

Участники рынка не устают критиковать документ, и сейчас вплотную занялись разработкой своего, отраслевого законопроекта.

Что их не устроило в существующем варианте проекта и к чему в будущем готовиться всем сторонам сделки – об этом рассказал президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита.

Если говорить о необходимости регулирования рынка риелторских услуг, то этот вопрос поднимается с периодичностью раз в пару лет. С одной стороны, профессиональные специалисты по недвижимости сами заинтересованы в том, что их деятельность была подкреплена законом.

Приведу такую цифру: на сегодняшний день по разным оценкам в Украине риелторской деятельностью занимается 15-20 тыс. человек. И эта цифра касается только тех, кто самостоятельно размещает объявления о "чужих" объектах недвижимости на специализированных сайтах.

На самом деле количество людей, причисляющих себя к риелторам, может быть значительно больше – по данным АСНУ она может достигать 40-50 тыс. человек.


При этом количество сертифицированных специалистов, которые не просто предоставляют качественные услуги, а еще и оформлены юридически и, соответственно, платят все налоги, составляет не более 2000 тыс. человек.

Вдумайтесь: качественная услуга предоставляется лишь только в около 4% случаев!

Очевидно, что подавляющее большинство сделок при помощи непрофессиональных риелторов осуществляется, мягко скажем, минуя налоги. А это только навскидку 50-100 млн грн "спрятанных" от государства и местных бюджетов денег.

Рынок риелторских услуг развивается эволюционным путем. Профессиональные сообщества внедряют обучающие программы, внутренние системы контроля, свои квалификационные требования к специалисту.

Конечно же большое внимание уделяется обучению, повышению квалификации, обеспечению качественной услуги клиенту. Поверьте, риелтор-профи дорожит не только своей репутацией, а и репутацией профессии в целом.

Что касается законодательного регулирования профессии риелтора, то, на мой взгляд, ключевой в этом вопросе должна стать инициатива, что называется, "снизу": профсообщества должны выработать единый взгляд на регуляцию рынка, естественно, без каких-либо перекосов в ту, или иную сторону.

В прошлом году появление упомянутого законопроекта, который якобы должен "урегулировать" вопрос рынка риелторских услуг, наделало немало шума, так как в нем есть ряд положений, которые не только не создают прозрачные условия работы на рынке, а фактически направлены на "рейдерский захват" рынка.

Например, это касается предложения по созданию некоего нового профильного объединения, куда в обязательном порядке должны войти все риелторы. То есть, кто-то пытается не просто зарегулировать отрасль, а возглавить ее, управлять ею с целью получения огромной прибыли.

На сегодняшний день в Украине существует две профильные организации, которые фактически объединяют всех законных, профессиональных риелторов. И на рынке сертифицированных специалистов существует нормальная конкуренция и партнерство, которое стало возможным, повторюсь, благодаря эволюции риелторства, как такового.

Но предложенный в законопроекте №3618 совершенно искусственный "хлев" для риелторов, не имеет ничего общего с конкуренцией, с качеством предоставляемых услуг.

Я убежден, что рынку нужен закон, который бы, перво-наперво, гарантировал клиенту качественную, понятную услугу и обеспечивал риелтору свободу предпринимательства.

Клиенту навязывают обязательное обращение к риелтору
Кроме этого, сам клиент хочет, чтобы услуги риелтора были качественными и готов за это платить вознаграждение. И это вполне возможно достичь, но только в прозрачном и защищенном конкурентном поле. Другими словами, рынку нужен закон, который бы сбалансировал интересы всех сторон.

А законопроект №3618, по сути, создает "совковую" вертикально интегрированную структуру, которая заставит всех подчиняться определенным лицам. Кроме прочего, этот документ предусматривает еще и "атаку" на интересы клиентов, ведь в его тексте есть норма, которая навязывает ему обязательное обращение к риелтору.

По моему мнению, предложенный законопроект является новым способом взимания поборов с клиентов руками риелторов.

Кто-то очень заинтересован в том, чтобы не просто провести "революцию" на рынке, а возглавить ее с целью урвать куш. Считаю, что этот законопроект – попытка узаконить рейдерство на рынке риелторских услуг.

Профессиональное сообщество неоднородно и это нормально. Поэтому взгляды на то, каким должен быть профильный закон, также разнятся.

Например, звучат предложения вообще отказаться от какого-либо регулирования, то есть оставить все как есть, позволить рынку развиваться естественным путем.

Есть мнения более радикальные: некоторые специалисты выступают за жесткое регулирование отрасли. Но и те, и другие выступают категорически против попытки навязать рынку законопроект №3618.

Но остаться в стороне процесса уже никто не может. Поэтому единственный верный путь лежит внутри сообщества. Это выработка единого взгляда, пусть и компромиссного, на законодательное регулирование рынка.

Сейчас мы находимся в состоянии поиска "золотой середины", главное, чтобы риелторский законопроект, подготовленный "изнутри", улучшил защиту интересов клиентов и не вызывал противодействий внутри сообщества.

Должна быть гарантирована предпринимательская свобода, например, самостоятельно устанавливать цены на услуги
Я убежден, что риелторские услуги должны предоставлять только опытные специалисты, которые прошли обучение, постоянно совершенствуя свои навыки и умения, без репутационных пятен, которые несут ответственность за все свои действия.

Следующее: в обязательном порядке риелторы должны быть легальны, зарегистрированы как субъекты предпринимательства. То есть работать исключительно в правовом поле. Именно эти характеристики соответствуют запросу современного потребителя таких услуг.

И это не относится только к Украине, такой запрос – общемировой тренд. В обязательном порядке должна быть гарантирована предпринимательская свобода, например, самостоятельно устанавливать цены на свои услуги и пр.

Другими словами, закон должен учитывать:

  • гарантии качественной услуги клиенту;
  • критерии профессиональной подготовки риелтора, его сертификации;
  • единые стандарты в обучении и подготовке специалиста;
  • уровень ответственности за некачественные услуги, за участие в мошеннических схемах;
  • уровень взаимодействия риелтора с органами власти в части получения необходимой информации для работы (доступ к реестрам, возможность самостоятельно производить проверку различных документов и пр.);
  • закон должен гарантировать свободу предпринимательства, специалист сам должен решать быть ли ему членом той или иной профильной общественной организации.

Я считаю, что параллельная деятельность нескольких профессиональных сообществ, которые могут проводить обучение, выдавать сертификаты и гарантировать безопасность клиенту, – это вполне нормально, рынку это только на пользу

Наиболее важными вопросами, о чем нужно договориться всем риелторам, – является безопасность клиента, общая система обучения и сертификации. Думаю, что это потребует отдельного обсуждения и принятия консолидированной позиции.

Эти изменения как-то отразятся на сделках купли-продажи, аренды недвижимости? Как новшества повлияют на взаимодействия сторон сделки?

Если говорить о законопроекте №3618, то он устанавливает обязательное привлечение риелтора к любой сделке. Это точно не понравится ни продавцам, ни покупателям. И самое важное – такая норма настроит общество против риелторов.

Предполагаю, что скорее всего, эта норма долго не продержится: тут же возникнет документ, который отменит ее, как дискриминационную. Не исключено, что это вызовет чехарду на рынке, и на какое-то время операции с недвижимостью вообще будут заморожены, пока не разрешится этот рукотворный "кризис".

Создание "риелторского министерства" приведет к росту затрат при оформлении сделок
А создание вертикально интегрированного "риелторского министерства" в предложенном формате федерации с кучей руководителей, директоров и различных руководящих органов также будет требовать времени и приведет к росту затрат при оформлении сделок.

Паралич рынка может затянутся на период от года до двух.
Вместо этого есть другой адекватный сценарий: подготовка рабочего "риелторского" документа, создание рабочей группы, в которую войдут представители профильных сообществ и комитетов Рады.

Далее согласование единого документа и уж потом начнется непростой процесс принятия его, как закона.

Больной вопрос – комиссии риелторов. Новый закон как-то будет регулировать их величину?

Документ 3618 предусматривает право руководящих органов "федерации" устанавливать фиксированные ставки за услуги. То есть, стоимость риелторских услуг не может регулироваться соглашением сторон сделки.

Кроме этого на риелтора будут возложены дополнительные финансовые затраты в виде финансирования федерации, ее чиновников и структур, создание и поддержку электронных баз и пр.

Еще одна обязательная статья расходов – регистрация договора в базе данных
Важный момент: добавится еще одна обязательная статья расходов – это регистрация договора в базе данных. И, к сожалению, в 90% случаев все эти затраты лягут на плечи потребителей.

Риелтор, таким образом, кроме собственного заработка должен обеспечивать еще и заработок бенефициаров этой придуманной "схемы", например, покупку оргтехники, ремонт помещений, покупку транспортных средств, разработку и внедрение информационных баз и пр. Сейчас этой составляющей в риелторских услугах нет.

АСНУ выступает за то, чтобы риелтор "тратился" только добровольно и то на свое обучение и повышение квалификации. Но риелтор не обязан становится "донором" чьих-то схем.

Как сегодня проходят сделки с недвижимостью?

На сегодняшний день более 40% всех сделок осуществляется при непосредственном участии риелторов. И потенциально могут сложится условия, провоцирующие отток части бизнеса в тень, ведь работать легально будет просто невыгодно всем участникам рынка.

Все прекрасно понимают, что "тень" – это риски криминализации, коррупция, рост мошенничества и пр. То есть не нужно загонять рынок в рамки, а необходимо создать правила, которые смоют с рынка часть непрофессиональных риелторов, для которых это хобби или полухобби, а не вид деятельности.

Стоимость жилья на вторичном рынке может увеличиться, как минимум, на 2-3%
Отразится ли новый закон каким-либо образом на цене квартир, домов при продаже, аренде?

Если законопроект будет принят, то стоимость жилья на вторичном рынке может увеличиться, как минимум, на 2-3%. Именно за счет предложенной схемы горе-регуляции.

На фоне итак достаточно высоких цен, вряд ли общество будет в восторге от такой "новизны".

Рост цен будет вынуждать многих искать способ спрятаться в тени. То есть, закон в нынешней редакции даст совершенно обратный эффект для рынка, но с огромным финансовым "эффектом" для заинтересованных лиц. 

Обяжут ли специалистов по недвижимости проходить обязательную сертификацию? Будет ли ограничен доступ к профессии?

Обязательная сертификация – это, пожалуй, единственное позитивное предложение в законопроекте №3618. Но квалификационные условия получения сертификата могут регулировать и действующие профессиональные сообщества.

Рынку не нужен единый "сертификационный центр"
Сертификат – это не панацея, но этот документ должен стать свидетельством высокого профессионального уровня риелтора и гарантией безопасности для клиента.

Повторюсь: рынку не нужен единый "сертификационный центр", достаточно внутри профобъединений согласовать, утвердить единые критерии обучения, подготовки, на основании которых может быть выдан этот документ.

Но в предложенном проекте сертификация используется, как инструмент дополнительных поборов с потребителей. То есть, этот законопроект создает "улей" для наживы заинтересованных лиц в сразу в нескольких плоскостях:

Полное финансирование ненужной "федерации".
Создание информационных баз с последующим занесением туда объекта недвижимости.
Очевидно, что истинная цель этого документа именно создание "свечного заводика" с потенциальной ежегодной прибыльностью около 100 млн грн за счет риелторов.

Когда новый закон может заработать?

Законопроект уже находится под публичным давлением. Общество требует совершенно иной политики в регулировании, основанной, как я сказал, на всесторонней защите всех его участников, и прежде всего – потребителя риелторских услуг.

Рынку нужна максимальная прозрачность, высокое качество предоставляемых услуг и конкурентная цена. Но "лакмусом" должно стать доверие общества к профессии риелтора.

Сейчас мы не просто призываем народных депутатов отклонить законопроект №3618, а концентрируем силы внутри профсообществ, чтобы создать по-настоящему эффективный закон, который бы вывел рынок риелторских услуг на качественно новый уровень.
Рубрика "Блоги читателей" является площадкой свободной журналистики и не модерируется редакцией. Пользователи самостоятельно загружают свои материалы на сайт. Редакция не разделяет позицию блогеров и не отвечает за достоверность изложенных ими фактов.
РАЗДЕЛ: События в Украине
ТЕГИ: Украина,Недвижимость,экономика,кризис
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.