Вже кілька років поспіль слідкую за справами у сфері земельних відносин і бачу закономірність: чим гучніша справа і відоміше прізвище підозрюваного – тим більше шансів, що вона розвалиться.

Ні, не через корупцію суддів. А через якість доказів і дотримання процесуальних норм.

Слідство та підсудність.

Земельні питання столиці дуже часто супроводжуються корупційними скандалами. Ця спадщина дісталася нам ще від Салія та Омельченка. Ну, дуже дорого коштує земля у Києві. Навіть коли йдеться про невеликі, здавалося б, на перший погляд, ділянки площею 10-20 соток, суми фігурують багатомільйонні.

Тому не випадково, що переважну більшість резонансних кримінальних проваджень у цій сфері розслідує НАБУ під процесуальним керівництвом прокурорів САП – антикорупційні органи, що спеціалізуються на розслідуванні злочинів вищих посадовців, де фігурують особливо великі суми. І коли йдеться про земельні справи, то, як правило, вони стосуються заволодіння землями державної або комунальної власності, незаконної зміни цільового призначення, зловживання службовим становищем тощо.

Тому такі справи майже завжди підсудні Вищому антикорупційному суду (ВАКС).  Власне, і утворений він був саме для справедливого розгляду злочинів, скоєних високопосадовцями. При цьому важливо, що розмір предмета злочину або завданої ним шкоди має перевищувати розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб у п’ятсот і більше разів.

ВАКС - заручник гучних "викриттів" НАБУ.

В українському суспільстві завжди був величезний запит на справедливість. Однак, коли справа доходить до зали суду, цей запит розбивається об сувору реальність: суд не може засудити людину на основі гучних заяв детективів, якщо доказова база, зібрана НАБУ та САП, тріщить по швах або якщо справа політично вмотивована.

Втім, у суспільстві все ж існує думка, що Вищий антикорупційний суд (ВАКС) «відпускає злодіїв» або занадто довго розглядає справи. Однак останній Transparency International Ukraine «Шість років роботи ВАКС: аналіз досягнень, викликів та рекомендації» малює зовсім іншу, тривожнішу картину – все більше справ закриваються через закінчення строків давності. Чому так відбувається? Тому що ВАКС частково змушений виконувати роботу слідства, адже якість доказової бази, яка надходить з НАБУ під процесуальним керівництвом САП, часто навіть не «сира», а відверто притягнута за вуха.

Гучні обшуки, яскраві затримання, пресконференції з детективами – це все чудово працює на репутацію бюро, медійний резонанс створює ілюзію неминучого покарання. Але, коли справа доходить до суду, саме через недостатню якість доказової бази чи процесуальні порушення під час досудового розслідування магія зникає. ВАКС виявляється заручником цього шоу: на нього тисне суспільство, яке вже винесло вердикт, тоді як суддя дивиться на порожній аркуш доказів.

На стадії досудового розслідування детективи НАБУ, на жаль, нерідко обирають шлях найменшого спротиву – збирають гучні заголовки, а не докази. І часто, самі того не бажаючи, стають частиною політичних ігор з усунення опонентів.

У цій ситуації дійсно шкода суддів ВАКС. Вони чесно вивчають матеріали, але адвокати подають клопотання про визнання доказів недопустимими і часто суд їх задовільняє, бо під час досудового розслідування правоохоронці припустилися численних порушень. І ось тоді судовий процес перетворюється на виснажливий марафон: ВАКС намагається дати шанс стороні обвинувачення виправити помилки, але процесуальні строки наздоганяють правосуддя, спливають строки давності.

Суд опиняється перед дилемою:

1. Поставити крапку через відсутність доказів і отримати ярлик «суддя закрив справу за хабар»
2. Штучно затягувати процес, намагаючись дати детективам час (але строк біжить).

У підсумку більшість проваджень, що мали б стати великими здобутками для НАБУ, завершуються технічним закриттям. Не тому, що суд «покриває», а тому, що політичне замовлення та власна непрофесійність обігнали службові обов’язки. І це стосується не лише ВАКС, а й інших судів. Кілька прикладів.

ЖК "Новий Поділ": крапку поставив Верховний Суд.

Амбітний девелоперський Saga Development (Андрій Вавриш) на берегах Дніпра – це 12 гектарів житла, офісів, торговельних приміщень і пішохідна набережна у Подільському районі Києва. Але на початку 20-х років він перетворився на арену гучних судових баталій.

У 2019 році за угодою між групою «Октава Капітал» (Олександр Кардаков) та  Saga Development було укладено договір, згідно з яким Кардаков після завершення будівництва ставав власником 6000 кв. м офісів і 47 паркомісць за собівартістю. Але  будівництво не було завершене через претензії правоохоронців – у 2021 році Київська прокуратура оскаржила законність надання в оренду компанії «Октава Капітал» двох земельних ділянок, стверджуючи, що річковий порт самовільно змінив їхнє цільове призначення.

Паралельно тривав і цивільний конфлікт. Олександр Кардаков публічно заявив, що аванс у розмірі 53 млн грн, переданий Saga Development, зник з рахунків, і вимагав компенсації на суму понад 300 млн грн. Згодом Андрій Вавриш кошти повернув, але наполягав на тому, що зупинка будівництва була спричинена втручанням державних органів і просив Олександра Кардакова не виносити спір у медійну площину.

Тим часом слідство перевіряло можливу змову між забудовниками та посадовцями КМДА, які підписували відповідні дозволи та документацію. Скоріше за все правоохоронці підозрювали можливі зловживання з боку директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА Олександра Свистунова. І хоча довести причетність чиновників не вдалося, 4 квітня 2022 року Господарський суд Києва все ж наклав арешт на ці ділянки.

Далі були довгі судові процеси, але врешті-решт, 30 вересня 2025 року Верховний Суд підтвердив законність будівництва ЖК «Новий Поділ».

Вавриш із цього приводу повідомив таке: «Перша і апеляційна підтвердили нашу правоту, а Верховний Суд остаточно закріпив: документи на землекористування законні, порушень містобудівного законодавства немає. Це знімає будь-які юридичні ризики як для інвесторів, так і для розвитку самого проєкту».

Схоже, подібний фінал матиме й інший кейс, про який стало відомо нещодавно.

Парк "Нивки": хронологія подій, яку вперто ігнорують.

Рішення про передачу в оренду земельної ділянки, що прилягає до парку «Нивки» по вул. Табірній, 28 для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу ділянки Київська міська рада проголосувала у грудні 2019 року. Але, на думку НАБУ, події, що передували цьому, могли бути пов’язані зі зловживанням службовим становищем з боку Петра Оленича – колишнього заступника Володимира Кличка.  Сума збитків, за версією слідства, сягнула 11,7 млн грн, тому справу розглядає ВАКС.

Однак, якщо подивитися на хронологію подій неупереджено, картина виявляється зовсім іншою.

Перші рішення щодо ділянки були ухвалені ще у 2002 та 2007 роках, коли мерами столиці були Олександр Омельченко та Леонід Черновецький.  У 2002 році Головне управління земельних ресурсів (тоді ще під керівництвом Анатолія Муховикова) внесло до міського земельного кадастру відповідні дані про ділянку без проведення геодезичних робіт. А вже у травні 2007 року Київрада своїм рішенням № 610/1271 затвердила містобудівне обґрунтування та внесла зміни до Генерального плану міста, визначивши цю територію під житлову забудову. На той момент Петро Оленич взагалі  працював у Міністерстві юстиції.

У 2013 році новим власником ділянки визнали ТОВ «Українська марка», після чого директор Департаменту земельних ресурсів Юрій Кулаковський вніс відповідні зміни до кадастру. Петро Оленич тоді не те що до КМДА не мав відношення, його взагалі у Києві не було. На той момент він очолював Головне управління Держземагентства у Сумській області.

20 грудня 2017 року Київська міська рада своїм рішенням затвердила Детальний план території (ДПТ) у межах проспекту Перемоги, вулиць Лагерної, Авіаконструктора Сікорського, залізничних колій, вулиць Тимофія Шамрила, Дорогожицької, Олени Теліги та Олександра Довженка. Функціональне призначення ділянки по вул. Табірній, 28 було змінено на «територію житлової багатоповерхової забудови». І це рішення досі залишається в силі.

У травні 2018 року ТОВ «Українська марка» подало до КМР клопотання про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а за місяць повідомило про самостійну розробку проєкту землеустрою за принципом мовчазної згоди.  Ключова подія, яку чомусь ігнорує САП, сталася 8 червня 2018 року, коли заступник директора Департаменту земельних ресурсів Кулаковський підписав завдання на проєктування. Яке відношення до цього міг мати Петро Оленич, який у той час опікувався реалізацією проєкту «Київ цифровий», - питання риторичне.

На посаду директора департаменту земельних ресурсів Петра Оленича призначили 26 липня 2018 року, через півтора року після того, як усі головні документи вже були погоджені згідно з процедурою (зміна Генплану в 2007-му, затвердження ДПТ у 2017-му, підписання завдання на проєктування).

Коли проєкт вже пройшов усі обов'язкові погодження, у грудні 2018 року заступник директора Департаменту містобудування та архітектури Валентина Антоненко підтвердила відповідність ДПТ, а 31 січня 2019 року Держгеокадастр надав позитивний висновок без жодних зауважень.

1 липня 2019 року Держгеокадастр зареєстрував земельну ділянку, надав їй кадастровий номер і визначив цільове призначення - будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Кінцеве рішення про передачу ділянки в оренду ухвалила Київрада на своєму засіданні 19 грудня 2019 року, де доповідав голова земельної комісії Олександр Міщенко.

Адвокати Петра Оленича називають цей кейс «хронологічним абсурдом обвинувачення»: особу намагаються притягнути до відповідальності за дії, яких вона не могла вчинити, адже не займала відповідної посади, а також за рішення, ухвалені іншими посадовцями та підрозділами.

Тиха смерть гучних справ. 

Обидва кейси об'єднує одна спільна риса: підозра виникла раніше, ніж з'явилися докази, а медійний шум раніше, ніж суд встиг розібратися.

У кейсі «Новий Поділ» прокуратура схоже так і не спромоглася доступно пояснити, які саме інтереси вона захищає, оскаржуючи документи, що були оформлені законно і погоджені всіма відповідними органами. Розібрався Верховний Суд, підтвердивши правоту забудовника, але для цього знадобилося три роки репутаційних ризиків, невизначеності та нервування інвесторів.

У справі Петра Оленича ситуація ще більш показова. Тут навіть не потрібно чекати вироку, щоб побачити слабкість обвинувачення — достатньо просто подивитися на хронологію.

Обидві справи насправді дуже симптоматичні: земельні та містобудівні питання столиці давно перетворилися на поле для тиску на забудовників, інвесторів і посадовців. Достатньо лише правильно «розкрутити» кейс і маховик запускається сам по собі.

Звичайно, корупції в земельних питаннях столиці достатньо. Вона реальна і задокументована. Але між підозрою та вироком пролягає прірва, яку в правовій державі має заповнювати суд, а не політично вмотивований правоохоронець. Ця проста істина має стати нормою і для правоохоронців, і для журналістів, і для громадської думки. Інакше ми будемо й надалі спостерігати одну й ту саму картину: гучне затримання, роки провадження і тихе закриття справи, про яке майже ніхто не напише.