Гулівер довіри: київський актив і стандарти Лондона

Українські державні банки взяли у власність київський багатофункціональний комплекс Gulliver.

Подія сама по собі рутина для ринку непрацюючих кредитів, однак у цій історії стикаються три величини: реальна вартість застави, дисципліна платежів та довіра до управління ризиками в держсекторі. Оцінка Гуліверу у 7,6 млрд грн (≈$180–200 млн) та передача активу банкам після років реструктуризацій показують, як дорого обходиться “ціна часу” — і чому українським workout-процедурам потрібен чіткий стандарт прозорості, співмірний із лондонськими прецедентами.

Математика покриття і ціна часу

Фактова рамка достатньо тверда. Право власності отримав консорціум Ощадбанку (80%) та Укрексімбанку (20%). Публічні заяви банків підтверджують перехід прав і оголошують перехідний період для перереєстрації договорів оренди з орендарями. Раніше борг позичальника в 2020 році було реструктуризовано за процедурою фінансової реструктуризації з фіксацією суми в ~18,18 млрд грн. У 2024 році погашення припинилося, що запустило звернення стягнення.

Ще один орієнтир — офіційна оцінка «Гуліверу» на рівні 7,6 млрд грн, яку неодноразово комунікувала АРМА. Суто арифметично це означає часткове покриття багаторічного боргу заставою та неминуче формування витрат за МСФЗ 9, які банки акумулювали у вигляді резервів до моменту набуття власності.

Як відкладені компроміси створюють системний ризик

Ненульова “премія за масштаб”. У 2016–2020 роках застосовувалися м’які умови до великого корпоративного боржника: довгі пролонгації, низькі валютні ставки та планування графіків на десятиліття вперед. У 2018-му держбанки навіть виставляли на продаж права вимоги за кредитами, забезпеченими Гулівером, зі стартовою ціною близько 18,2 млрд грн; покупця не знайшли. Цей набір сигналів закріплює сприйняття “інших правил” для великих позичальників.

Репутаційна ерозія. Посилання на банківську таємницю без пояснення логіки рішень запускає найгірші тлумачення — від політичного впливу до “закулісних” домовленостей. Для ринку це означає вищі ризикові премії, коротші депозити та слабшу готовність бізнесу кредитуватися у держбанках.

Фіскальний хвіст. Коли покриття боргу заставою істотно нижче номіналу, подальші витрати на докапіталізацію стають предметом суспільної уваги, а резерви — об’єктом політичних дискусій.

Юридична тяглість. Замість швидкого стягнення — роки процедур, арешти активу, конкурси управителів та паралельні позови. Навіть після переходу у власність банків тривають дії щодо зняття арешту та відсікання претензій попереднього управителя.

Контрагентський ризик. До боргу прив’язані особисті гарантії та афілійовані структури. Ощадбанк уже ініціював у Лондонському міжнародному арбітражному суді справу проти Віктора Поліщука та Lavish Ventures за гарантіями під англійським правом — сигнал для міжнародних контрагентів про серйозність намірів банку продовжувати стягнення понад вартість застави.

Роль Андрія Пишного

У 2014–2020 роках Андрій Пишний очолював Ощадбанк. Саме в цей період банк ухвалював ключові рішення щодо великого корпоративного кредиту, виданого ще у 2006-му ТОВ Три О під заставу комплексу Gulliver. Надалі, після тривалих процедур та зупинки обслуговування боргу у 2024-му, консорціум Ощадбанку (80%) та Укрексімбанку (20%) у липні 2025 року набув право власності на актив; орендарів і роботу комплексу переведено під юрадвайзера Ощадбанку для переоформлення договорів.

Журналіст-розслідувач Володимир Бондаренко в своїх публікаціях в Фейсбуці наголошує, що саме Пишний є автором проблеми, що виникла з погашенням заборгованості. Тобто — він забезпечив отримання кредиту Gulliver, але не доклав зусиль до погашення їх заборгованості. В результаті чого держава втратила кошти.Факти свідчать про дві фази його підходу. На етапі 2015–2016 років він підтримав пролонгацію й зниження ставок, що відклало визнання збитків і погіршило майбутній LGD.

З 2018 року курс змінився — спроба продажу прав вимоги, далі судове стягнення і, зрештою, перехід права власності до банків у 2025-му.

Така траєкторія коштувала надто дорого: покриття ~27% і фактичні втрати в сотні мільйонів доларів для Ощаду.

З точки зору балансу Ощадбанку, описана ситуація означає, що банк мусив списати значну частину проблемного кредиту як збитки, за вирахуванням вартості отриманого активу.

Якщо оцінювати номінально: при боргу перед Ощадбанком близько $540 млн і активі вартістю ~$150 млн у його частині, орієнтовний розмір втрат становить близько $390 млн (еквівалент ~14–15 млрд грн) для Ощаду.

Сукупно два банки не отримали близько $500 млн (понад 18 млрд грн) від позичальника навіть з урахуванням вилученого комплексу. Ці втрати фактично вже матеріалізувалися у фінансовій звітності – більшу частину резервів під знецінений кредит Ощадбанк сформував ще до 2025 року, під час тривалої судової боротьби з боржником.

Лондонський прецедент, який змінює планку

30 липня 2025 року Високий суд Англії та Уельсу виніс фінальне рішення у справі PrivatBank v Kolomoisky & Ors. Суд зафіксував стандарт доказування реального відновлення вартості: “погашенн” має означати фактичне повернення грошей або еквівалентної вартості, а не колові операції між пов’язаними структурами. Для України це не лише перемога найбільшого банку, а й орієнтир для оцінки будь-яких реструктуризацій і “платежів на папері”.

У прикладних термінах це означає, що практика “розмальовування” поточних платежів без стійкого грошового потоку не відповідає очікуванням міжнародної юрисдикції. Прозорість джерел коштів, контроль за потоками та розмежування “власних” і “взаємних” платежів стають не побажанням, а вимогою. Історія Гуліверу в цю рамку вписується повністю: попередні компроміси завершилися тим, що державні банки отримали актив, який оцінено значно нижче накопиченого боргу.

Що робити бізнесу, банкам і державі

Жорсткий контроль грошових потоків із першого дня дефолту.

Блокований рахунок (аналог lockbox): усі орендні надходження заходять на спеціальний рахунок, із якого банк автоматично списує обслуговування боргу та капітал; надлишок

розподіляється за погодженим водоспадом пріоритетів. DSRA-резерв на шість місяців платежів — не “на папері”, а у вигляді окремого рахунку з обмеженням зняття.

Ковенанти, що реально стріляють.

Поріг за борговим навантаженням (LTV/ICR) як тригер для “step-in rights”: два квартали недоплат або падіння операційного доходу нижче порогу — і об’єкт переходить під зовнішнє управління, визначене кредиторами.

Персональні гарантії під англійським правом і арбітражна юрисдикція.

Гарантії бенефіціарів і керівників — з обов’язковою підсудністю Лондону та чітким порядком виконання. Справи проти гаранта й афілійованих структур запускаються паралельно зі зверненням стягнення на заставу. Прецедентна база після рішення у справі PrivatBank підсилює позиції кредиторів.

Публічний квартальний звіт простими метриками.

Достатньо двох рядків: чи покриває чистий операційний дохід платежі за боргом; яка частка боргу у вартості майна. Ці індикатори повертають довіру вкладників і орендарів, знижують ризикові премії для всього сектору.

Активне стягнення понад вартість застави.

Після набуття власності — не пауза, а юридичний тиск на гаранта та пов’язані компанії. Уже подана позовна робота в LCIA дає рамку для відновлення ще частини вартості та створює прецедент дисципліни для інших позичальників.

Стратегія виходу з активу

Або 24-місячна програма стабілізації NOI з таргетом приросту ≥20% та підготовкою до продажу, або відкритий міжнародний тендер із поділом лота на офіс, ритейл і паркінг для максимізації ціни. Публічний процес знижує репутаційні ризики й збільшує конкуренцію інвесторів.

Політика і регуляція: короткий чек-лист

-Єдині правила для великих і малих. Відсутність VIP-тарифів на ставки і графіки.

-Обов’язковий lockbox та DSRA у всіх великих комерційних іпотеках.

-Регуляторний акцент на швидкості workout. KPI для держбанків: час від першого прострочення до звернення стягнення, частка відновленої вартості, прозорість комунікацій.

Процесуальна інтеграція з англійською юрисдикцією. Стандарти доказування і виконання судових рішень — із орієнтиром на [2025] EWHC 1987 (Ch).

Висновок

Гулівер — це тест на зрілість фінансової системи. Цей актив уже став матеріальним у балансах державних банків, однак фінальна оцінка історії залежить від двох речей: здатності прозоро управляти грошовими потоками та готовності жорстко відрізняти реальне від паперового відновлення вартості.

Лондон нагадав просту річ: погашення — це живі гроші, підтверджені якісними доказами. Українським workout-процедурам варто поставити цю планку за замовчуванням — тоді і вартість ризику, і вартість капіталу для економіки підуть донизу.