Нова архітектура містобудівних правовідносин в будівельній галузі України

В сфері містобудівного права останнім "хітом" став Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-IX.

На думку авторів, цей Закон має створити правові механізми для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт з дати набрання чинності цим Законом. Як роз'яснила ініціатор законопроекту, голова політичної партії «Слуга Народу», народний депутат Олена Шуляк: «Законодавчий акт запроваджує низку запобіжників від шахрайства недоброчесних забудовників на ринку первинної нерухомості». Проте чи дійсно цей закон має захистити права інвесторів будівництва, як стверджують його ініціатори? Або, все ж таки, цим Законом започатковано значно більше? Спробуємо проаналізувати.

Оглянувши та дослідивши норми цього Закону можна побачити, що законодавець відтепер увів в цивільний оборот визначення ряду таких понять як, наприклад, девелопер будівництва, чим було осучаснено національне законодавство України відповідно до вимог сьогодення. А також запроваджено такі модерні (новітні) поняття як: «майбутній об’єкт нерухомості», «спеціальне майнове право…» та здійснено розподіл об’єктів незавершеного будівництва на два види: «неподільні» і «подільні».

Так, згідно статті 1 Закону, запроектовані для побудови квартири, гаражні бокси, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісця тощо – це майбутні об’єкти нерухомості. Відповідно, заплановані для побудови багатоквартирні будинки – це подільні об’єкти незавершеного будівництва. Якщо ж у складі будівлі чи споруди відсутні майбутні об’єкти нерухомості, такі будівлі, споруди – це неподільні об’єкти незавершеного будівництва. Всі ці терміни необхідно вивчити для подальшого аналізу даного Закону та розуміння фактично запровадженої нової архітектури містобудівних правовідносин в Україні.

Унікальним, ба навіть революційним, для законодавства є введення законодавцем нового терміну «спеціальне майнове право», яким запропоновано визначити свого роду право «квазівласності» на квартиру, яка буде споруджена в майбутньому. Але таке право підлягатиме державній реєстрації вже зараз, за умови дотримання замовниками будівництва умов Закону. По суті, «спеціальне майнове право» - це державна реєстрація «майбутнього» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яке на час реєстрації ще не існує в природі, що, на думку авторів проекту Закону, і є тією основною державною гарантією, яка покликана запровадити низку запобіжників від шахрайства недоброчесних забудовників на ринку первинної нерухомості.

Таким чином, з введенням в дію цього Закону, фактично чиновниками було встановлено державне регулювання взаємовідносин між забудовниками та інвесторами при будівництві багатоквартирних житлових будинків, чим докорінно змінено систему залучення коштів інвесторів в первинний ринок нерухомості.

Закон фактично встановлює модель будівельного ринку, згідно якого забудовник, після отримання земельної ділянки для забудови та всіх правових (дозвільних) документів на здійснення будівництва (дозволу на виконання будівельних робіт, проектної, іншої містобудівної документації та всіх погоджень владних інстанцій, технічних умов і таке інше), має попередньо звернутись до державного реєстратора, яким найчастіше виступають нотаріуси, із заявою щодо проведення державної реєстрації спеціального майнового права спочатку на майбутній багатоквартирний будинок, а потім на всі майбутні квартири. І вже потім, після державної реєстрації за собою спеціальних майнових прав на багатоквартирний житловий будинок, який будуватиметься, та на всі запроектовані квартири й інші об’єкти нерухомості в ньому, матиме право продати це спеціальне майнове право інвесторам- згідно договору першого продажу.

Інвестори ж, за умови повного розрахунку із забудовником, відтепер зможуть в подальшому продавати свої спеціальні майнові права на майбутні квартири на вторинному ринку, або ж передати у заставу, спадок тощо. Таким чином, напевне, такі нововведення мають пробудити і водночас активізувати будівельний ринок, що, в принципі, має позитивно позначитися в галузі містобудування.

В основному Законом встановлюються нові "правила гри"- за яких основні зобов’язання покладаються на забудовника: це і наявність всіх дозвільних документів, які надають право на будівництво, перед продажем квартир; і реєстрація перед продажем кожної майбутньої квартири як окремого об'єкту спеціального майнового права; і розкриття інформації про об'єкт будівництва та кількість проданих квартир; і встановлення зобов'язання під'єднання збудованого будинку до інженерних мереж та комунікацій до їх введення в експлуатацію. Проте, цим Законом обсягу зобов’язань не надано замовникам будівництва суттєвих прав або преференцій, що призводить до логічного наступного риторичного питання.

Це ні в якому разі не критика нового Закону, а лише міркування на підставі аналізу його норм. Всі погодяться, що законність забудови є принциповим для кожного порядного забудовника. А успішне завершення будівництва – це репутація на роки, яку не купиш ні за які гроші.

Коли Україна такою великою кривавою ціною рухається в бік європейської сім'ї цивілізованих демократичних країн, то будь-який закон має бути один для всіх, а не тільки однобоко накладати зобов'язання на одних, і не врегульовувати інших загальних проблем. Баланс інтересів сторін означає, що на обсяг збільшених зобов'язань має бути надано такий само обсяг прав. В цьому законі про обсяг прав рівноцінний обсягу зобов'язань для замовників будівництва, на жаль, взагалі не йдеться.

І риторичне питання полягає ось в чому: за чий рахунок будуть покриватися ці нововведення в законодавстві? Хтось гадає, що за рахунок замовників/девелоперів. Але будувати у збиток ніхто не спроможний. Тому не секрет, що порахувавши всі ці нові законодавчі нюанси, ціна первинного житла скоріше всього для покупців лише зростатиме, адже зростатиме і собівартість кожного квадратного метра, в тому числі, через нові законодавчі вимоги та бюрократичні процедури згідно цього Закону. А покупцями є все ті ж інвестори.

Такому сценарію здорожчання первинного житла відповідає ряд причин:

По-перше, отримавши всю дозвільну документацію на будівництво, забудовник має пройти ще одну перевірку – у державного реєстратора (нотаріуса) для оформлення спеціальних майнових прав на майбутні квартири перед їх продажем. В іншому випадку, в державній реєстрації буде відмовлено.

По-друге, гарантувати завершення забудови має так звана "гарантійна частка" – тобто частина забудови (певна кількість квартир від загальної їх кількості в об’єкті будівництва), яку замовник не матиме права продавати до завершення будівництва. На майбутні квартири "гарантійної частки" при державній реєстрації всіх запроектованих квартир має встановлюватися обтяження, що в свою чергу є свого роду «замороженим активом». Завданням цієї "частки" є гарантування того, що якщо один забудовник не впорається, добудувати будинок повинен буде інший, який і отримає вигоду з продажу квартир цієї "частки" після введення об’єкту в експлуатацію. Кількість квартир "гарантійної частки" має ще визначити Кабінет Міністрів України. Таким чином логічно зростає вартість всіх будівельних метрів, які не будуть входити до складу так званої "гарантійної частки", для покриття витрат на будівництво всього багатоквартирного будинку.

По-третє: поряд із загальною кількістю державних «контролерів», таких як ДІАМ, правоохоронні органи різних інстанцій, муніципальні органи культурної спадщини, архітектури та містобудування, благоустрою та ін., підвищуюються контролюючі функції ще однієї інстанції – органу захисту прав споживачів (Держспоживінспекції України та її територіальних органів). Ці чиновники тепер контролюватимуть опублікування обов’язкової інформації про будівництво згідно Закону і матимуть право складати акти перевірок, а також виносити приписи і штрафи.

По-четверте, як вказують деякі експерти, ускладнюється механізм коригування проектної документації на будівництво після залучення коштів інвесторів. Ситуація з коригуванням проектної документації в процесі будівництва є даниною скоріше необхідності, ніж чиєюсь забаганкою, адже будівельний процес є досить довготривалим та динамічним і в його ході можуть виникати певні нюанси, які і потребуватимуть коригування задля успішного завершення введення об’єкту в експлуатацію.

Таким чином, враховуючи всі вищевказані причини, можемо прийти до висновку, що вартість будівництва, скоріше всього, буде лише зростати. Крім того, небезкоштовна процедура державної реєстрації спеціальних майнових прав також покриватиметься за рахунок покупців-інвесторів. Щоб якось зарадити цій ситуації, будівельна галузь потребує запровадження не тільки прогресивних законодавчих норм, але і проведення виваженої містобудівної державної політики на рівні уряду та органів виконавчої влади.

Наприклад, держава могла б надати певні гарантії та преференції щодо запровадження «дешевого кредитування будівництва» задля оздоровлення будівельного "клімату" в країні, в тому числі іпотеки. Також варто було б чиновникам звернути увагу на захист інтересів будівництва, яке має всю дозвільну документацію, від "терору активістів", адже питання попереднього отримання всієї дозвільної документації не вирішує проблеми вуличних протестувальників, які, у, «м'яко кажучи» ,нецивілізований спосіб, лише фактично тероризують будівельний бізнес, і ,в основному, є інструментом тиску з боку або конкурентів, або замовленням місцевого політичного істеблішменту задля піар-акцій перед виборами та отримання неправомірної фінансової вигоди за рахунок тих же забудовників. Тому, по справедливості, варто зауважити, що контроль з боку різних державних і муніципальних інстанцій має компенсуватися захистом будівельних майданчиків від агресивних дій авантюристів. Йдеться, в першу чергу, про ефективну діяльність правоохоронних органів.

Також варто зауважити, що, як замовники будівництва, так і девелопери, готові до нових правил ведення будівельного бізнесу. А от чи будуть спроможні центральні виконавчі органи та їх територіальні представництва і державні реєстри до таких нововведень з дня набрання чинності цього Закону, залишається питанням. Ідеться в першу чергу, звісно, про Мін’юст та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а також Реєстр будівельної діяльності та Єдину державну електронну систему у сфері будівництва.

На основі вищевказаного аналізу можна прийти до висновків, що, так як будівельні ризики зберігаються, тягар оплати їх вартості почасти і надалі будуть нести споживачі-інвестори у формі збільшеної вартості квадратних метрів, що також визнається в експертному середовищі серед фахівців-будівельників. Також серед мінусів експертами зазначаються, що цей Закон фактично, крім державної реєстрації «спеціальних майнових прав», не надає жодних інших державних гарантій інвесторам, а також збільшує бюрократичні процедури. Звісно, такі висновки є попередніми, а тому, чи буде даний Закон дійсно запобіжником від недобросовісних забудовників, покаже час.

Серед позитивних нововведень, вважаємо, що запровадження регульованого ринку спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості має оздоровити будівельний клімат в країні і сприяти активному залученню інвестицій в повоєнне будівництво.

Загальним попереднім висновком даної статті є те, що законодавцем ,фактично віднині, запроваджено нову архітектуру містобудівних правовідносин. Втім, втручання держави в регулювання економічних процесів має бути виваженим, і враховувати всі аспекти та інтереси сторін задля найкращого результату як в майбутньому, так і вже сьогодні.