Перспективи містобудівного унормування в Україні: вимоги сучасності

Єдині та зрозумілі для всіх правила гри в будівельній галузі економіки України на сьогодні фактично відсутні,

Розпорошені в численних нормах законодавства України, розібратись в яких пересічному споживачу досить складно, не говорячи вже про потенційних інвесторів, в тому числі іноземних. В умовах фактичної війни з російською федерацією ця ситуація, як ніколи, є гостро актуальною в першу чергу для суспільства та нагальною потребою у відбудові України після війни.

Станом на 2022 рік містобудівне законодавство України об’єднує такі окремі закони України як:

•  «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 року № 2780-XII;
•  «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» від 14 жовтня 1994 року № 208/94-ВР;
•   «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI;

            а також ряд інших законів, які стосуються регулювання спеціалізованих питань будівельної галузі, таких як:

• «Про архітектурну діяльність» від 20 травня 1999 року № 687-XIV;
• «Про Генеральну схему планування території України» від 7 лютого 2002 року № 3059-III;
• «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV;
•  «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22 грудня 2006 року № 525-V;
•  «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 року № 800-VI;
•   «Про будівельні норми» від 5 листопада 2009 року № 1704-VI;
•  «Про енергетичну ефективність будівель» від 22 червня 2017 року № 2118-VIII;

            та удосконалення норм містобудівного законодавства, таких як:

•  «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю та удосконалення містобудівного законодавства» від 9 квітня 2015 року № 320-VIII;
• «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» від 17 жовтня 2019 року № 199-IX;
•  «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» від 12 травня 2022 року № 2254-IX.

 Додатково можна зазначити два законопроекти, які зараз знаходяться на розгляді у парламенті:

-          № 5091 від 17.02.2021 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, що покликаний забезпечити прозоре залучення коштів на ринок будівництва України та захистити права інвесторів від недобросовісних забудовників;

-          № 7398 від 22.05.2022 про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій, який розроблено з метою вжиття додаткових заходів у сфері будівельної діяльності, пов’язаних із захистом населення від вибухів, вибухових хвиль, ураження небезпечними хімічними, радіоактивними і біологічно небезпечними речовинами.

 Але, погодьтеся, що кількість у даному випадку однозначно не означає якість, адже жоден із згаданих законів та законопроектів не містить навіть визначення таких фундаментальних та поширених у суспільному вжитку термінів як «забудовник» та «девелопер», що свідчить про відсталість норм діючого законодавства по відношенню до сучасних вимог ринку, який сягнув значного розвитку вперед. А це в свою чергу не тільки не сприяє, а навіть заважає учасникам будівельного бізнесу у питанні планування перспектив довгострокових проектів та, як наслідок, іпотечного кредитування будівництва.

            З відкритих джерел, наприклад, Вікіпедія містить визначення поняття Деве́лопмент нерухомості, який часто скорочується до «деве́лопмент» (від англ. development — «вдосконалення, розвиток») — підприємницька діяльність, спрямована на створення або покращення, вдосконалення об'єкту нерухомості (будівлі, земельної ділянки) для збільшення його вартості та подальшого продажу або оренди. Відповідно Деве́лопер — підприємець, що ініціює та виконує повний цикл робіт, включно з фінансуванням робіт по проєкту та реалізацію створеного (покращеного) об'єкта. Девелопер — не просто інвестор, що здійснює інвестиції в будівництво з метою отримання прибутку від продажу або здачі в оренду конкретного об'єкту. Він організовує проєктування об'єкта, викуп землі, отримання ліцензії під будівництво, підшукує будівельну фірму, а згодом і брокера для продажу.

Такий стан речей свідчить не тільки про відсталість норм містобудівного законодавства в Україні від сучасних вимог ринку, але і про їх розпорошеність, заплутаність, а також, як наслідок, громіздкість і незрозумілість. А цим, в свою чергу, на шкоду порядним представникам будівельного бізнесу, на жаль, користуються шахраї, що, м’яко кажучи, не збільшує оптимізму.

Тому, з метою удосконалення та осучаснення містобудівного законодавства України, пропонується порушити перед законодавцями, урядовцями, а також громадськістю питання щодо систематизації і кодифікації містобудівного законодавства.

 Свого часу систематизація та кодифікація законодавства дозволила оптимізувати українське законодавство шляхом скасування 18-ти законів з метою прийняття Податкового кодексу України, 7-ми законів для прийняття Кодексу цивільного захисту України, а також 3-х законів для прийняття Виборчого кодексу України. І це – не говорячи про численні внесення змін до законів. Проєкт такого законодавчого акту, як варіант, можна було б назвати «Містобудівний кодекс України», який охоплював би правове регулювання будівельної діяльності від наміру побудови до введення в експлуатацію об’єктів нерухомості, а також, нарешті, дозволив би об’єднати в одному нормативно-правовому акті єдині та зрозумілі для всіх правила в будівельній галузі економіки України.

Врегулювання та унормування містобудівного законодавства дозволить відповісти на закономірне питання: «Держава для людей чи люди для держави?». Адже відбудова України після війни потребує не тільки джерел фінансування, але і якісних та прозорих «правил гри».