ПРО РЕНОВАЦІЮ ЗАСТАРІЛОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ: деякі практичні аспекти до законопроє

Наразі в українському суспільстві активно дискутують щодо відбудови України після війни, адже серед значно зруйнованих окупантами об’єктів нерухомості присутні зокрема і багатоквартирні житлові будинк

На часі прийняття необхідного законодавства для якнайшвидшого початку робіт з відбудови України. Одним з таких своєчасних документів є винесений урядом 21.12.2021 року на розгляд Верховної Ради законопроєкту № 6458 щодо здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду, яке є по суті – реновацією застарілих багатоквартирних житлових будинків.

Це вже п’ятий законопроєкт в цьому напрямі за останні 2 роки, покликаний прийти на зміну нормам діючого Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» № 525-V від 22 грудня 2006 року, який вже відверто застарів. Питання досить актуальне для держави, адже аварійна ситуація з багатоповерхівками, строк експлуатації яких закінчився, тільки набирає обертів.

Попри сьогоднішні руйнування в результаті війни, зношеність внутрішньобудинкових мереж, тріщини в стінах, руйнування фундаментів, протікання дахів та інші проблеми – все це в комплексі давно потребує втручання держави задля врегулювання реновації житлового фонду. І загалом, законопроєкт № 6458 – це позитивний крок назустріч вирішенню даної проблеми. До речі, громіздка назва законопроєкту мала б сучасніший вигляд якби звучала: «Про реновацію застарілого житлового фонду».

Як представник верстви бізнесу, пов'язаного з правничною та будівельною діяльністю, мушу зауважити, що до розгляду цього законопроєкту законодавцю варто все ж залучити будівельників-практиків. Адже «слабкими» сторонами цього варіанту майбутнього закону є два аспекти: дозвільна документація та судові процеси.

Почнемо саме з документів. Так, в законопроєкті пропонується виконання функції замовника комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) покласти на виконавчі органи сільських, селищних, міських рад. Але при цьому, отримання вихідних даних, розроблення проєкту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів), розроблення проєктів окремих будівель і споруд, проведення експертизи проєктної документації, отримання дозволу на виконання будівельних робіт покладається на інвестора-забудовника. Такі пропозиції вступають в суперечність із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», де отримання вихідних даних (містобудівних умов і обмежень, технічних умов, завдання на проектування), розроблення проектної документації та проведення експертизи, отримання дозволу на виконання будівельних робіт покладено саме на замовника будівництва.

 Таким чином виникає дилема, адже у питанні реновації застарілого житлового фонду, де ключова роль має належати місцевому самоврядуванню як замовнику будівництва, урядом все одно пропонується покласти весь «тягар» бюрократичної тяганини на інвестора-забудовника. Тобто спочатку  залучати інвестора-забудовника проходити конкурсний відбір на право забудови, а потім того ж таки «конкурсного переможця» зобов’язувати обходити всі «кола пекла» через бюрократичний апарат тієї ж місцевої ради щоб зібрати пакет необхідних документів. Досить неприваблива перспектива, погодьтеся…

Якщо ж сучасна держава позиціонує себе як сервіс, то у випадку з реновацією застарілого житлового фонду кожен має займатися своєю справою, а саме: виконавчі органи місцевого самоврядування (КМДА в міста Києві, виконавчі комітети місцевих рад – в інших громадах) як замовники мають організувати «пропозицію» з вже готовим пакетом всіх дозвільних документів на об’єкт будівництва (МУіО, ТУ, проєкт, експертиза, дозвіл), а інвестори-забудовники, роль яких по суті зводиться до генеральних підрядників, виконувати свою пряму функцію: прийти і будувати, ризикуючи власними коштами, не витрачаючи час на збір документації. В такому випадку проведення такого етапу як конкурс на залучення інвестора-забудовника отримує вагоме наповнення сенсу.

Це, на моє власне досвідчене переконання, – і є ефективний та сучасний підхід до вирішення справи, а також успішний метод державно-приватного партнерства у питанні реновації застарілого житлового фонду.

 Не менш цікаве питання, яке стосується судових процесів. Почнемо з того, що цей аспект законопроєкт № 6458 взагалі не врегульовує. Але на практиці судові «баталії» займають значну, якщо не левову частку часу в сфері будівництва об’єктів, що також не сприяє «привабливості» в цьому процесі. У випадку ж із застарілим житловим фондом, де вирішення питання може наштовхнутися на спротив окремих осіб «благим» ініціативам місцевого самоврядування за згодою більшості мешканців або «застрягнути в лабіринтах» майнових прав на таке житло у випадку спадщини, пожиттєвого утримання, іпотеки, поруки та «обтяжень і обмежень», судові процеси можуть стати тяжким «гальмом» та відлякувати потенційних інвесторів-забудовників приймати участь у цьому.

 Допомогти в даному питанні реальну здатність має виключно держава в особі судових органів влади та парламент країни шляхом внесення змін до цивільного процесуального законодавства, унормувавши саме для спорів у сфері реновації застарілого житлового фонду, наприклад, особливе «окреме провадження», врегулювавши підсудність таких справ (суди загальної юрисдикції), хто може виступати заявником (виконавчі органи місцевого самоврядування, треті особи – інвестори-забудовники), порядок розгляду справи (наприклад, спрощене провадження з викликом всіх заінтересованих осіб), строки звернення та розгляду справи (для спланованого та економного регулювання часу) та інші моменти.

Наприкінці варто сказакти – якщо законодавець в законопроєкті № 6458 підійде до вирішення питання реновації застарілого житлового фонду унормувавши всі нюанси цієї справи від стадії наміру до стадії введення в експлуатацію з врахуванням вищезгаданих дозвільних та судових аспектів, такий закон, після його введення в дію, матиме всі шанси по справжньому стати дієвим та корисним для держави, суспільства та економіки України в цілому.