Соціальне житло – це не ціна за метр!

Останнім часом ми багато чуємо про необхідність розвитку міських програм соціального житла. Основним критерієм, яким послуговуються фахівці та політики, є ціна квадратного метра. У пересічного громадянина може скласти враження, що так воно і є...

Останнім часом ми багато чуємо про необхідність розвитку міських програм соціального житла. Основним критерієм, яким послуговуються фахівці та політики, є ціна квадратного метра. У пересічного громадянина може скласти враження, що так воно і є, і все, що вище 4000 грн – вже не є «соціалкою».

Втім, міжнародний досвід розвитку програм соціального будівництва свідчить про зовсім інші критерії. Соціальне житло – це не питання «скільки?», це питання «яким чином?» Тобто яким чином було побудовано дане житло.

Проекти забудови можна називати соціальними лише за певних умов.

Перше. В будівництві такого житла ніколи не буває єдиного генпідрядника або уповноваженого підрядника від муніципальних органів. В Україні цього не розуміють, оскільки сама галузь є корумпованою. У більш розвиненому світі муніципальні органи запрошують прорабів та дрібні будівельні організації до тендерів на будівництво. Ви запитаєте: «Для чого?» Для того, щоб отримати дійсно низьку ціну будівельних робіт. Оскільки великі будівельні компанії – це великі витрати.

По-друге, держава не фінансує соціальне будівництво прямо. А розумна держава тим більше. В США підрядникам, які погоджуються брати участь в тендерах та мають ліцензію, надаються податкові пільги. Це призводить до здешевлення будівництва.

По-третє: деякі держави, наприклад, Велика Британія, покривали частину витрат на будівництво. Щоправда, робили це комплексно. Родини, які будуються частково за рахунок державних коштів, мають відпрацювати такий кредит та не брати інших великих соціальних платежів від держави – читай: «Мають працювати, а не сидіти в цьому будинку та байдикувати на соцзабезпечення».

Таким чином, держава замикає в коло процесу будівництва багато учасників. Тим самим, створюючи робочі місця для дрібних надавачів послуг та мотивуючи певні соціальні верстви населення до стабільності та праці.

По-четверте, соціальне житло в розвинених країнах, як правило, не буває багатоповерховим. В Україні є проблема з розумінням цього явища. Насправді, ті країни, що пішли шляхом блочного багатоповерхового будівництва в 80-х роках, вже визнали великі вади таких проектів для соціального добробуту громад та давно відмовилися від них. Біля висоток панує кримінал. Такі райони стають анклавами, де живуть люди поганої вдачі. На такі будинки тикають пальцем з застереженнями.

П’яте. Ніхто вже давно не будує соціальне житло в столицях Європи. Зрозуміло, що ціна одного гектару землі в місті, а також вартість введення в експлуатацію такої нерухомості є надзвичайно високою.

В-шостих, соціальне будівництво або його різновид під назвою self build (укр. - будуй сам) працює за формулою: «Любиш кататися, люби й санчата тягати». Це означає, що родина, яка хоче отримати недороге житло, має взяти участь в будівництві. Як правило, ця участь полягає в управлінні проектом. Є організації, які цьому вчать професійно.

Сьоме і дуже важливе: будь-який соціальний проект забудови передбачає, що близько 20% земель, тобто вся інфраструктура території девелопменту, знаходиться у співвласності громадян. Як правило, це автодороги, парки, зони паркування, дитячі та спортивні майданчики. В Україні, як правило ці зони належать забудовнику-власнику. Більше того, українські забудовники намагаються нав’язати експлуатаційні витрати мешканцям такого житла. В Європі, в поселеннях соціального характеру все по-іншому: витрати на прибирання територій, освітлення тощо визначає громада.

Восьме і найважливіше з усього переліку: коли девелопер аналізує новий проект забудови соціального характеру, він думає як відповісти на головне питання майбутніх мешканців: «Як виглядає дитячий садочок?», «Чи далеко до школи?», «Скільки їде швидка?» Соціальне будівництво в умовах кризи передбачає, що дана інфраструктура вже існує, оскільки будувати її заново означає перекладати витрати на плечі мешканців та здорожувати квадратний метр. Більше того, девелопер має організувати комфорт до дрібниць. Соціальні проекти для пенсіонерів в Австралії передбачають ще й продуманий стиль життя мешканців. Це найвищий пілотаж будівництва, що має бути втілений колись і в Україні.

Дев’яте і останнє. Соціальне житло – це завжди житло в кредит: державний, приватний чи інший. Суть від цього не змінюється. До сьогодні 80% українців розглядали можливість будівництва власного житла із частковим залученням кредитних ресурсів. Коли держава хоче прискорювати ці процеси – варто думати про політику пільгового кредитування населення.

Насправді, ціна на будь-яке житло, в т.ч. соціальне є похідною від того, яким чином організовано всі процеси реалізації проекту, якою є соціально-регуляторна роль держави та участь банківського сектору.

А українцям час звикати до таких правил. В державі, яка вже давно не є соціалістичною, не може бути черг на житло. Кожен має дбати про себе, бо побудувати дім, як і народити дитину – особиста справа кожного громадянина.