Офисно-складские комплексы: в чем преимущества и недостатки?

Последнее время внимание было сосредоточено на так называемых многофункциональных логистических комплексах, включающих в себя максимум необходимых видов недвижимости для обеспечения логистики.

При реализации проектов офисно-складских комплексов основной акцент делается на удобстве использования офисных помещений, а одним из важнейших критериев является транспортная доступность комплекса, а именно наличие удобных подъездов для компаний-арендаторов. Зачастую в обычных офисных центрах этот показатель не является ключевым.

Следует отметить, что под офисно-складские комплексы неплохо подходят построенные в советское время производственные и складские здания, так как после евроремонта и установки необходимых систем жизнеобеспечения такие объекты могут успешно конкурировать с современными аналогами.

Если говорить о географии строительства современных новых комплексов, то чаще всего они появляются на расстоянии 5–10 километров от Киева или другого областного центра.

Но что же представляет этот комплекс для непосредственного пользователя помещений? Как себя здесь чувствуют арендаторы и насколько довольны  расположением рабочего места зачастую за городом?

Положительные стороны:

- логистический оператор может обеспечить непосредственное взаимодействие офиса и склада  в одном месте;

- значительное сокращение расходов на коммуникацию и повышение эффективности выполнения работ;

- возможность размещения представителей клиента логистического оператора здесь же в офисах комплекса, что позволяет оперативно взаимодействовать.

И сюда же можно отнести многие другие факторы.

Но есть и отрицательные стороны:

Транспортная развязка не всегда подведена к комплексу. И сотрудникам компании остается только пользоваться развозкой компании или же всеми возможными и невозможными путями добираться на работу. Так же стоит обратить внимание на отсутствие инфраструктуры, невозможность провести время вне работы даже в обеденное время. А это привносит негативное отношение к своему пребыванию на таком рабочем месте у персонала.

Экологичность и чистоту воздуха здесь совсем не стоит обсуждать.

Но стоит обратить внимание на тот факт, что обычно эти моменты не учитываются, т.к. при строительстве помещений в первую очередь думают о комплексности,  многофункциональности, возможности предложить аренду по выгодной цене и др. 

Большинство же складских комплексов в Киеве и области строились и продолжают строиться спекулятивно, а не для какого-то определённого клиента, с которым изначально обсуждаются все потребности, в том числе и наличие офисного помещения на территории логистического центра. Когда разрабатывается концепция складского комплекса без участия конечного потребителя или профессионального консультанта, девелоперу приходится закладывать примерные объёмы как офисных, так и мезонинных площадей в своём проекте. Ввиду того, что ходит несколько мнений, какая именно пропорция отношение офиса к складу необходима в современном логистическом комплексе, то и в проектах мы можем видеть различные цифры. И это значит, что склад строится с количеством офисной и мезонинной части, так сказать, наугад. В тех логистических центрах, которые были возведены за последние 5 лет вокруг Киева, можно найти пропорции от 5 до 25%, а иногда и больше. Не берёмся судить, что лучше: когда на складе недостаточно места, чтобы расположить сотрудников арендатора и приходится придумывать дополнительные строения на территории непосредственно самого склада, т.е. на первом этаже забирая часть операционной площади, на которую арендатор изначально рассчитывал, въезжая в помещения. Или же когда у владельца помещения часть офиса пустует, т.к. для арендатора оказалось слишком много предоставляемых площадей, и вместо 2 000 кв. м, на которые рассчитывал арендодатель, арендатор готов использовать только 150 кв. м.

Конечно, можно долго выяснять, кто прав, кто виноват, точнее, кто более мудро поступил: тот, кто построил небольшое количество офисных площадей на территории своего логистического комплекса, и тем самым ограничил себя в подписании договора аренды с потенциальным клиентом, которому необходимо перевезти для работы в логистическом парке большое количество офисного персонала. Или же тот, кто сразу спрогнозировал возможную заинтересованность в больших офисных помещениях будущих арендаторов, однако, подписал договора аренды с клиентами, которым офисная часть нужна достаточно в незначительном количестве.

Очевидно, что более мудро поступали те, кто проектировал порядка 7-10% офисных помещений по отношению к складской части логистического комплекса. Также, есть объекты, на которых есть возможность достроить дополнительные офисные площади без ущерба складским помещениям. И такой вариант тоже более выигрышный, по сравнению с другими проекта, где нет такой гибкости.

На территории некоторых логистических парков – иногда тех, которые находятся вблизи городской черты, или же наоборот, наиболее удалённо от Киева – строят дополнительные офисные центры. В этом есть логика и потенциальная возможная необходимость для тех компаний, которые не хотят или не готовы арендовать офисные помещения в городе, где цены за 1 кв. м будут дороже, чем на территории складского центра. Однако, как показывает практика, на данный момент такие дополнительные офисные площади в Киеве не востребованы. Есть несколько нововозведённых логистических объектов с дополнительными офисными помещениями, которые пустуют уже не первый год, в ожидании своих потенциальных арендаторов. Именно «потенциальных», потому как не только спрос, но даже интерес на такие площади в данный момент практически отсутствует.

Выбирая себе логистический центр и предполагая, что здесь будут работать сотрудники компании, потенциальный арендатор смотрит на наличие пожарной безопасности на территории офисного помещения, вентиляции, достаточного освещения, отопления, телефонных линий и Интернет провайдеров, достаточного количества санузлов.

В наших логистических комплексах нет определённого правила, в каком виде предоставляются офисные помещения конечному потребителю: без отделки или с отделкой. Это изначально зависти от непосредственно владельцев складских помещений, а также от тех договорённостей, к которым приходят арендодатель и арендатор в процессе переговоров.

Поэтому девелоперам необходимо очень хорошо понимать рынок потребителя логистических помещений, а также перспективу возможного развития потенциальных арендаторов. В этом может помочь собственный наработанный опыт, а также консультанты по недвижимости. 

Авторы статьи:

Алена Максимчук, директор Украинской логистической ассоциации (занимаемая позиция в момент выхода статьи); 

Ирина Зализенко, заместитель директора, руководитель отдела промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине.

Ссылка на статью http://www.yuvicsel.com.ua