ОСББ: чи потрібно це киянам?

Ще не так давно з абревіатурою ОСББ мало хто був знайомий. Сьогодні ж існує думка, що альтернативи створенню ОСББ просто не існує.

Ще не так давно з абревіатурою ОСББ мало хто був знайомий. Навіть сьогодні, незважаючи на велику кількість інформації, розміщеної у всесвітній мережі, та наявності посібників, чимала кількість українців не достатньо поінформована та не цілком розуміє, що ж таке ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирних будинків), який воно має правовий статус і яку роль відіграє у житті городян.  У кращому разі вам візьмуться пояснювати, що це щось з розряду органів самоврядування чи самоорганізації населення, що власне, є близьким по своїй суті.

Дещо з історії   

Коріння ж місцевого самоврядування виходить ще з територіальної сусідської общини стародавніх слов'ян. Така община влаштовувала свої справи самостійно, на власний розсуд і в межах наявних матеріальних ресурсів. За часів Київської Русі набуває розвитку громадівське самоврядування. В його основу покладено виробничу та територіальну ознаки, тобто громади які самоврядовувались, формувались на виробничій (громади купців, ремісників) або територіальній основі (сільська, міська та регіональна громади). Територіальне громадівське самоврядування розвивається на основі звичаєвого права, а його елементи виявляються у вічах. Суб'єктом міського самоврядування виступала міська громада.
За часів Великого Князівства Литовського місцеве самоврядування набуло розвитку у формі війтівства.
З ХІІІ ст. в українських містах починає запроваджуватися Магдебурзьке (німецьке) право. В кінці XV століття Магдебурзьке право отримав Київ.
Суть Магдебурзького права полягала у вивільненні міського населення від юрисдикції урядової адміністрації та наданні місту самоуправління на корпоративній основі. Міщани складали громаду із власним судом і управою. На чолі управи ставали виборні бурмістри і райці, на чолі суду - війт і лавники. Їхній юрисдикції підлягали не тільки міщани, а й цехові ремісники та приписані до міста селяни. Надання місту Магдебурзького права означало ліквідацію влади над його громадянами з боку феодалів та адміністраторів великих князів. Міське самоврядування передбачало право громадян обирати собі повноважну раду строком на один рік. Колегія райців обирала бурмістра. Рада на чолі з бурмістром здійснювала керівництво містом всіма господарськими справами громади. Магдебурзьке право передбачало також обрання лави - органу судової влади на чолі з війтом. Лавники обиралися на все життя.  В Україні тільки громада Києва обирала війта самостійно.            У 1764-1783 рр. було ліквідовано Гетьманщину й автономний устрій України, а з ним і Магдебурзьке право в її містах. У 1796 р. імператор Павло І спробував поновити існуючу раніше структуру управління в Україні, але відродити Магдебурзьке право вже не вдалося. Указом Миколи І від 23 грудня 1834 р. Магдебурзьке право було скасовано і в Києві. Після цього в Україні тривало формування загальноімперських органів місцевого самоврядування.        
Отже, можна констатувати, що наші пращури приділяли  особливу увагу органам самоврядування і органам самоорганізації як важливим елементам цих самих органів самоорганізаії.
Що показує світовий досвід

Сьогодні беззаперечним є те, що сучасний будинок, - це не тільки частина житлово-комунального господарства, а ще й первинний елемент громадянського суспільства, а це дуже важливо. А ще важливим є той факт, що мільйони людей у Європі проживають у будинках, які належатать лише до однієї з двох форм власності багатоквартирних будинків: корпоративно-приватної (квартири здаються в оренду) чи муніципальної (квартири, як соціальне житло), або ж колективної власності самих мешканців квартир, які об’єднуються  у так звані кондомініуми (у нас в Україні – ОСББ). Наявність законного і ефективного власника багатоквартирного будинку – це необхідність, яка диктується не стільки юридичними причинами, як важливістю вирішення постійних проблем утримання і ремонту будинку: як поточних, так і довготермінових проблем. До прикладу – капітального ремонту чи енергореконструкції та оновлення інженерних мереж. Адже будинок – це складна архітектурно-інженерна споруда, в якій, окрім квартир, значна частина будівельних  елементів і комунікацій віднесені до будівлі в цілому і потребують кваліфікованих зусиль та коштів в їх утриманні.
     Саме тому в розвинених країнах світу кондомініуми та управління будинками – закономірна і ефективна основа вирішення усіх проблем надання житлово-комунальних послуг, які пропонуються, звичайно ж, на засадах ринку і конкуренції.

Що маємо сьогодні ми
    

 Нам у спадок від періоду СРСР в Україні залишилась фактично невирішеною проблема ефективного власника багатоквартирних будинків. Більшість мешканців квартир цих будинків стали власниками своїх квартирних помешкань, але, аж ніяк, не будинків, які формально перебувають у власності територіальних громад. Це рівнозначно відсутності ефективного і відповідального власника. Єдиним виходом з цієї катастрофічної ситуації є створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) у всіх без винятку багатоквартирних будинках міст і селищ.
• Головна функція ОСББ – створити ефективний інституційний механізм для володіння, користування і управління спільним майном – будинком. Але в Україні  за останні 12-15 років сформувались чинники, які відлякують людей від створення ОСББ. Серед цих чинників – страх перед зайвими клопотами і відповідальністю; незадовільний інженерний стан будинків; брак інформації про переваги і позитивний досвід діяльності ОСББ; стійкі прояви ментальності радянського типу, пов’язані з психологією утриманства за рахунок держави; недовіра до будь-якої влади та її намірів; відсутність досвіду у створенні та організації діяльності такої специфічної інституції, як ОСББ.
Сьогодні однією із найважливіших проблем, яка гостро стоїть перед державою, органами влади різних рівнів та громадянами є реформування житлово-комунального господарства.
 Реформа житлового сектора в Україні  знаходиться на початковому етапі. На сьогодні нові форми управління та утримання житлового фонду запроваджені у досить обмеженому переліку населених пунктів, але, в цілому, ефективність надання житлових послуг надзвичайно низька, не здійснюються відрахування у резервний фонд і фонд фінансування капітального ремонту багатоквартирних будинків.
 Тому, одним із механізмів, який здатний зрушити проблему житлово-комунального господарства з місця, і є створення та функціонування об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.
ОСББ слід розглядати як одну із форм місцевого самоврядування населення, а важливим елементом системи місцевого самоврядування є органи самоорганізації населення. Їх правовий статус визначається сьогодні Конституцією (ч. 5 ст. 140) та законами України "Про місцеве самоврядування в Україні" (статті 4,14,16, 60) і "Про органи самоорганізації населення" (далі - Закон).
Відповідно до Закону такими органами є комітети: будинкові, вуличні, квартальні, мікрорайонів, сільські, селищні. Вони є однією із форм участі членів територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах у вирішенні питань місцевого значення, виборними органами, що створюються жителями, які на законних підставах проживають на території села, селища, міста або їх частин, для вирішення завдань, передбачених вказаним Законом (статті 2,3).         
              

 Про переваги та недоліки створення ОСББ
 
ОСББ є однією з найефективніших форм управління будинком та житловим майном. Але незаважаючи на цілу низку переваг, варто знати про складності, які може нести така форма управління.

Переваги створення ОСББ

- Створюється організаційна структура, яка здатна вирішувати загальні проблеми мешканців будинку, відстоювати їх інтереси та права в органах державної влади, стосунках з іншими юридичними особами, а також виступати позивачем у суді.    - Кожен мешканець будинку може брати участь в управлінні будинком шляхом голосування на загальних зборах або через обрання до органів управління (на посаду члена правління чи голови ОСББ).         - Після реєстрації ОСББ має право відвести прибудинкову територію в спільну сумісну власність та використовувати її для здійснення господарської діяльності (будівництва гаражів, здачі в оренду тощо). Дохід отриманий в результаті проведення цієї діяльності спрямовується на покращення експлуатації будинку або благоустрій території, що сприяє зменшенню витрат власників на утримання будинку.     - Об’єднання має право здавати в оренду і передавати в користування загальне майно будинку та самостійно витрачати отриманий в результаті цього дохід на утримання будинку.             - ОСББ самостійно займається плануванням робіт, необхідних для якісного утримання будинку та прибудинкової території, визначає кошторис утримання будинку та на загальних зборах встановлює розмір внесків його мешканців.     - Всі належні пільги та субсидії по сплаті квартплати та житлово-комунальних послуг для членів ОСББ зберігаються.         - За згодою членів ОСББ у якості квартплати для деяких мешканців може зараховуватись трудовий внесок.          - Всі платежі мешканців будинку і доходи від використання загального майна поступають на розрахунковий рахунок ОСББ та витрачаються на обслуговування і ремонт будинку згідно затвердженого на загальних зборах кошторису витрат.    - Кожен член об’єднання відповідно до своєї частки має право на доходи, які можуть бути одержані від використання земельної ділянки чи загального майна.   - Члени ОСББ мають можливість здійснювати контроль за фінансово-господарською діяльність об’єднання за допомогою ревізійної комісії або самостійно.  - Члени ОСББ самостійно обирають обслуговуючі організації (з постачання газу, води, тепла, вивезення сміття чи проведенням ремонтних робіт) або управлінську компанію, яку можуть змінити в разі надання нею неякісних житлово-комунальних послуг.             - Реєстрація ОСББ дає змогу отримувати якісні житлово-комунальні послуги за меншою ціною оскільки об`єднання співвласників є неприбутковою організацією і не сплачує податок на прибуток та податок на додану вартість.       - Учасники об'єднання можуть завчасно планувати заходи для поліпшення стану будинку, його модернізації та ремонту обладнання усієї будівлі, а також встановлення систем енергозбереження.           - ОСББ, як юридична особа, може брати кредит у банку для проведення ремонту чи модернізації будинку, встановлення приладів обліку води, тепла, газу тощо.   - За умови створення ОСББ зростає зацікавленість та відповідальність мешканців будинку та, як наслідок, підвищується ефективність управління спільною власністю.  - У разі створення ОСББ у неновому будинку перший, після передачі на баланс ОСББ, капітальний ремонт має проводитись за кошти попереднього балансоутримувача (ст. 24 ЗУ "Про ОСББ").            - При реєстрації ОСББ спрощується система отримання довідок, оформлення документів на отримання субсидій, прийняття документів на видачу паспортів та на реєстрацію (прописку). Голова ОСББ має право завіряти довіреності на отримання пенсій, представлення інтересів тощо.   

Недоліки створення ОСББ

Попри всі перспективи ОСББ, існує низка прикрих «мінусів», які виникають через недосконале (поки що) законодавство.                                      
Важко отримати на баланс і прибудинкову територію, і службові квартири, і навіть територію під будинком. На жаль, нерідкою сьогодні є ситуація, коли члени ОСББ фактично не мають права на територію навколо будинку.  Відсутність права на підвал чи приміщення магазину на першому поверсі позбавляє мешканців додаткового джерела коштів від оренди. Адже часто за рахунок саме цих грошей з'являється можливість відремонтувати будинок та впорядкувати двір.
Нечесний голова. При обранні цієї важливої для ОСББ людини варто бути впевненими в ній на всі 100%. Адже випадки, коли голова ОСББ використовував кошти не за призначенням або взагалі зникав разом з печаткою і документами, вже траплялися в Україні.
«Дорогий старт». На початку діяльності ОСББ витрати на утримання будинку можуть бути досить великими. Крім „індивідуальних” витрат (пов’язаних з власною квартирою), кожний власник повинен покрити витрати, пов’язані зі „спільною власністю”.
Серед недоліків потрібно назвати ще ряд факторів:   
- Реєстрація ОСББ можлива за умови, що цю ідею підтримує не менше 50% +1% власників житлових та нежитлових приміщень будинку.      - Відсутні спеціальні державні програми безвідсоткового або пільгового кредитування ОСББ.           - На ринку відсутня необхідна кількость управлінських компаній, які можуть надавати якісні послуги.           - Механізми впливу на попереднього балансоутримувача будинку з метою проведення ним капітального ремонту перед передачею у власність ОСББ майже відсутні і на практиці такий ремонт майже ніколи не здійснюється.      - На момент реєстрації ОСББ витрати на утримання будинку можуть бути достатньо великими. Окрім квартплати кожен власник повинен покрити витрати, пов’язані зі спільною власністю.           - Процедура оформленням прибудинкової території у спільну власність є досить бюрократичною та складною.           - Всі витрати пов’язані з ремонтом будинку проводиться за рахунок його мешканців. А ці витрати у старих будинках не маленькі.      - Підвищення витрат на утримання будинку, у деяких випадках, призводить до підвищення квартплати.            - ОСББ зобов’язане вести та подавати бухгалтерську звітність, а це значить, що потрібно враховувати людський фактор: добросовісність і бухгалтера, і керівнивника ОСББ.
            - Якщо ОСББ має приміщення, які можна здавати в оренду, то ці кошти можуть бути джерелом зменшення квартплати А  якщо ОСББ створюеться у будинку, якому вже понад 40 років і немае подібних джерел?          
Отже, на сьогодні є 5 основних проблем повільного створення ОСББ:

• Більшість мешканців багатоповерхівок не усвідомлюють, що вони є відповідальними власниками, які мають не тільки свої права щодо власності, але й обов'язки з її утримання;
• Людям бракує доступної переконливої та простої інформації щодо процедури та переваг колективного управління своїм житлом, структури та організації роботи ОСББ, позитивних прикладів діяльності успішних ОСББ; а невідомість - лякає;
• Відсутність системи підготовки голів ОСББ для здійснення ними діяльності з управління будинком, а також системи підготовки професійних управителів житловою нерухомістю;
• Незадовільний технічний стан більшості житлового фонду, який щороку погіршується.
• Недосконале або неоднозначне законодавство в галузі створення, діяльності ОСББ, а також реформування житлової галузі в цілому.
  
       До всієї корисної інформації, слід додати одну беззаперечну істину: альтернативи створенню ОСББ на даний час просто не існує. Отже, шлях до комфортного житла, що є однією із найголовніших складових достойного рівня і якості життя, лежить саме через цю, перевірену світовою практикою інституцією. Але за умови виконання владою своїх зобов‘язань по виділенню коштів на капітальний ремонт будинків.
Сьогодні держава планує стимулювати створення ОСББ, роз'яснювати і агітувати українців. А вже із 2015 року збирається зробити об'єднання обов'язковими, тож варто підготуватися до нововведень завчасно. Але якщо наміри уряду щодо сприяння створенню ОСББ залишаться лише передвиборною риторикою, Україну чекатиме житлово-комунальний колапс. Отже, тримати руку «на пульсі» цього процесу – справа не лише самих громадян чи громадських об’єднань, але і справа політичних партій, в першу чергу - опозиційних.