За своїм змістом,
попередній договір є добровільна
домовленість сторін: укласти договір, в подальшому (основний договір),
на умовах, встановлених основним договором.
У цій статті розглянемо проблему місця відшкодування
збитків у ситуації, коли одна сторона попереднього договору купівлі – продажу
нерухомого майна ухиляється від
укладання так званого основного договору.
Загальні положення відповідальності сторони від
укладання основного договору передбачені ч. 2 – 3 ст. 635 Цивільного кодексу
України.
Як діяти в подібній ситуації, коли ваш контрагент
ухиляється від підписання договору, не
виходить з вами на зв'язок, не з’являється на підписання основного договору, і,
в цілому, його дії незрозумілі, а відшкодовувати завдані вам збитки ніхто не
збирається, вами ж сплачено чи отримано завдаток, і ви в
обумовлений попереднім договором термін розраховували отримати остаточний
розрахунок чи отримати майно. Як свідчить судова практика, такі ситуації у
повсякденному житті трапляються досить часто. Добре, коли сторони все ж таки
дійшли до вирішення ситуації мирним шляхом, в противному - ви маєте право звернутись до суду.
І тут постає логічне питання: до якого суду звертатись?
Цивільне процесуальне законодавство України має дві
діаметрально протилежні імперативні норми з цього проводу. У відповідності до
ст. 109 Цивільного процесуального кодексу України, позови щодо фізичної особи
пред’являються до суду за місцем постійної реєстрації або зареєстрованим у встановленому законом
порядку місцем тимчасового проживання. Таким чином, законодавець дає чітку вказівку, що в разі ухилення фізичної
особи від укладання основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, позов
до цієї особи, щодо відшкодування завданих збитків, повинен пред’являтись за
місцем її реєстрації.
Проте, у відповідності з ч. 1 ст. 114 Цивільного
процесуального кодексу України, яка має назву «виключна підсудність»: позови,
що виникають із приводу нерухомого майна, пред’являються за місцезнаходженням
майна або основної його частини.
Постає
питання: яким чином визначити місце пред’явлення позову про відшкодування
витрат та збитків, понесених добросовісною стороною, за попереднім
договором?
З одного боку, законодавець чітко визначає
підсудність – за місцем реєстрації фізичної особи, з іншого боку, - за місцем
розташування купівлі – продажу
нерухомого майна. Отже, спір повинен розглядатись за місцем знаходженням такого
майна. Добре, коли майно і відповідач
знаходяться і зареєстровані в одному районі, і належать до одного адміністративно-територіального
відділення, а якщо це різні райони міста чи навіть різні області, відповідно
- і різні суди. У такому випадку в
позивача чимало клопіт із відкриттям провадження за подібними позовами, а у разі
його відмови, - з поверненням сплаченого
судового збору.
З адвокатської практики автора, суди в Україні
нерідко користуються цими прогалинами права і відмовляють у розгляді подібних
справ, відправляючи позивача до іншого суду.
На жаль, такі ситуації трапляються
досить часто – це реалії нашого життя. Щоб уникнути подібних проблем у
майбутньому, сторони повинні заздалегідь подбати про можливість такого розвитку
подій, і прописувати в договорі положення:
спір щодо неналежного виконання попереднього договору з приводу купівлі
- продажу нерухомого майна повинен розглядатись за місцем знаходження цього
майна. По-перше, сторони договору зможуть спрогнозувати витрати на правову
допомогу, відрядження, які можуть бути пов’язані із судовим спором у
майбутньому. По – друге, сторони будуть чітко знати, до якого територіального
суду мають право звернутися з позовом у разі необхідності, адже відповідач може змінювати адресу
реєстрації щотижня, а суд, в свою чергу, має право відмовити в розгляді позову.
Насамкінець, при укладанні договорів сторони повинні
бути вкрай обережні щодо вибору
підсудності і прораховувати наперед можливе розв’язання спорів, пов’язаних з
ними.
Персональний сайт автора: www.cheremin.com.ua