Аналіз законопроекту №5091

Керуючий власник девелоперської компанії «ОМОКС» Олексій Кулагін про необхідність доопрацювань положень законопроекту №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»

Прийнятий у першому читанні за основу проект Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які  будуть споруджені в майбутньому», наразі готується до другого читання.

Метою прийняття вказаного закону є гарантування державою  речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, створення механізму для прозорого та більш безпечного залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво, запобігання  подвійному продажу приміщень в об’єкті будівництва, спрощення  порядку надання адміністративних послуг з державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, внесення запису про спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості.

На мою думку, спеціальне (штучно створене, реально не існуюче) право – тільки ускладнить принцип інвестування, що є недоречним.

Крім того, на даний час у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вже передбачена державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва та обтяжень такого права, з урахуванням особливостей правового статусу такого об’єкта.

Тобто, запровадження щодо об’єктів незавершеного будівництва ще і реєстрації спеціального майнового права  призведе до  надмірного навантаження на суб’єкта підприємницької діяльності - замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва).

Недоречним є і те, що згідно з положеннями ч. 3 ст. 331 ЦК, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Виходячи із зазначеного положення, майбутній об’єкт нерухомості за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво). Таке поняття підтверджено у постанові Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18.12.2019 (справа № 916/633/19), але матеріали та обладнання у складі будівлі – це 30% реальної вартості будівництва, без урахування витрат на проект, інженерну інфраструктуру та землю, а такі витрати складають ще 30% у складі окремого об’єкту. Таким чином, запропонований метод визначення вартості права, який не враховує та не відносить на окремий об’єкт відсоток загальнопроєктних витрат, та знецінює на 70% реально існуючі об’єктні витрати – є методикою оцінки вартості незавершеного будівництва, яка може використовуватись лише при ліквідації об’єкту, та/або банкрутству забудовника, що дуже зручно для багаточисленних рейдерських груп.

Оскільки загально проектних витрат у складі кожного об’єкту фактично до 30%, а їх не враховують, та якщо розуміти, що цей закон в окремих об’єктах незавершеного будівництва враховує лише вартість матеріалів та обладнання, вага яких від реально вкладених в реальний об’єкт витрат складає 30%, а 70% теж взагалі не враховуються, то фактично загальні витрати, на які забудовник може нараховувати втрати та збитки при захопленні об’єкту рейдерами та /або чиновниками, за цим законом будуть дорівнювати нулю, що є зручним для скоєння злонавмисних дій.

Відповідно до визначень, наданих у Законопроекті, «майбутній об’єкт нерухомості» є «об’єктом незавершеного будівництва», тобто одне і теж майно по суті набуває одразу два різні правові режими, і це ще більш суттєво ускладнює реалізацію відповідних положень та зводить нанівець позитиви від запроваджених якихось інших змін, що нібито щось покращують.

Аналіз положень ст. 7 Законопроекту «Розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва( багатоквартирний будинок)» свідчить про або умисне, або бездумне намагання законодавця не просто здійснювати контроль за будівництвом  для  більш безпечного залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво, яке вже і так передбачено у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а і про прагнення надмірно бюрократизувати процес будівництва, та ще більш ускладнити залучення тих самих коштів на фінансування будівництва.

Розцінюю це як звичайну антигалузеву диверсію і далі я доведу це з подробицями в існуванні яких я переконався на власному досвіді.

Так, стаття 7 вказаного Законопроекту прописана явно працівниками найкорумпованішого державного органу – ДПСС, та погоджена ім. багаточисленними рейдерськими групами. Ця стаття передбачає – порядок розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва ( багатоквартирний будинок) та покладає на  замовника будівництва  обов’язок розмістити інформацію  на своєму веб-сайті, а саме:

1)       ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта);

2)       основні технічні характеристики подільного об’єкту незавершеного будівництва згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не менше ніж зазначено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;

Це 36 питань до розкриття, та, крім того:

3)       відомості про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва):

відомості про керівника юридичної особи та про інших осіб (за наявності), які можуть вчиняти дії від імені юридичної особи, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо: прізвище, ім’я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва юридичної особи;

б) для фізичної особи - підприємця:

прізвище, ім’я, по батькові;

місцезнаходження (адреса місця проживання, за якою здійснюється зв’язок з фізичною особою - підприємцем);

інформація для здійснення зв’язку з фізичною особою - підприємцем: телефон та адреса електронної пошти;

відомості про осіб, які можуть вчиняти дії від імені фізичної особи - підприємця, у тому числі підписувати договори, подавати документи для державної реєстрації тощо: прізвище, ім’я, по батькові, дані про наявність обмежень щодо представництва від імені фізичної особи - підприємця;

4)       відомості про генерального підрядника або підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), передбачені пунктом 3 цієї частини;

5)       запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

6)       копії документів, що дають право на виконання будівельних робіт;

7)       відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);

8)       відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано, та які продаються, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України;

9)        умови придбання та вартість майбутніх об’єктів нерухомості або способи її визначення;

10)  проект  договору  купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж);

11)  інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ч.8 ст. 7 вказаного Законопроекту, справи про порушення вимог щодо розкриття інформації  про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок) будуть  розглядатися центральним органом  виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю  за  додержанням законодавства про захист прав споживачів.

Наразі, таким органом державного контролю є  сумнозвісна  Державна служба України з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів, (далі - ДПСС), яка була утворена  відповідно до п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 року № 442  “Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади” утворено Державну службу України з питань безпечності харчових продуктів та захисту споживачів, та згідно з п. 5 зазначеної постанови, є правонаступником органів, яких реорганізують.

Відповідно  до ст. 5 ЗУ «Про захист прав споживачів», держава забезпечує споживачам захист їх прав, надає можливість вільного вибору продукції, здобуття знань і кваліфікації, необхідних для прийняття самостійних рішень під час придбання та використання харчової та іншої продукції відповідно до їх потреб, і гарантує придбання або одержання продукції іншими законними способами в обсязі, що забезпечує рівень споживання, достатній для підтримання здоров'я і життєдіяльності.

Повноваження Держпродспоживслужби  перелічені у ч.3 ст. 5 Закону України «Про захист прав споживачів» - це захист прав споживачів у сфері безпечності та якості харчових продуктів, інформування про їх властивості, у тому числі маркування. Виходячи з цих положень, основним завданням Держпродпроживслужби є захист прав громадян у тому разі, коли є безпосередня загроза їх особистому  життю або наявна загроза екологічної безпеки.

Між тим, важко собі уявити ситуацію, в якій замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва, хоча б теоретично, на етапі будівництва, продажу об’єкта та навіть після введення об’єкту в експлуатацію може порушити права споживачів, та/або створити умови небезпечні для їх життя чи умови порушення екологічної безпеки.

Вважаємо, що Держпродспоживслужба не має права на поточний контроль будівництва, та/або контроль проектів забудови, а тим більш прав накладення фінансових санкцій на забудовників чи інших суб’єктів будівельного ринку. Такий закон виглядає як лобіювання нетрудового збагачення керівників ДПСС та створення умов для вдосконалення корупційних схем у будівництві.

 Так, ДПСС не має  права проводити  дві або більше перевірок по одному і тому ж питанню у відношенні одного і того ж суб’єкта. Відповідно до   ст. 6 Закону України «Про основні засади державного нагляду ( контролю) у сфері державного нагляду»,  повторне проведення позапланових заходів державного нагляду (контролю) за тим самим фактом (фактами), що був (були) підставою для проведеного позапланового заходу державного нагляду (контролю), забороняється.

ДПСС, маючи досвід програвання судів щодо своїх явно абсурдних методик перевірок, удосконалила у цьому проекті закону свої побажання щодо найбільшого безкарного здирництва за результатами вже омріяних ними перевірок забудовників.

Вони навмисно, в порушення положень «Про основні засади державного нагляду ( контролю) у сфері державного нагляду», в п.2 ч.10 ст. 7 Законопроекту прямо передбачають для себе розширення своїх надзаконних прав, стверджуючи, що перевіряючи інформацію в реєстрі, вони будуть складати окремі акти та виносити рішення про фінансові санкції по кожному пункту, вказаному в інформаційному реєстрі, а таких пунктів фактично до 70-ти. При цьому, коригування реєстру забудовника зобов’язали  проводити кожні 15 днів. Так чи інакше, загалом вся реєстрова інформація є цифірками та буковками, які ніяк не можуть порушити права споживачів та/або  хоча б потенційно загрожувати життю окремого споживача в майбутньому, чи нести загрозу екології. Прописана цим законом методика, створює неймовірно сприятливі умови щодо нетрудового збагачення із подальшим заглибленням корупційних схем, що, з точки зору забудовників, є абсурдом.

Вважаю, що залучення Держпродспоживслужби на етапі будівництва до будь-якого контролю є безпідставним, а з огляду на положення Законопроекту – це зло в чистому вигляді.

Відповідно до ч.8 ст.7, справи про порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок)  розглядаються непрофільним центральним органом виконавчої влади, який не має відношення до будівництва, а реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів. Найкорумпованіша структура – ДПСС буде перевіряти, яку шкоду життю та здоров’ю покупців нерухомості може нанести інформація про будівлю або про забудовника, проекти якого перевірені Державною будівельно-інвестиційною експертизою, а виконання робіт контролюється ДІАМ.  

Підставою для розгляду справи про порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених ч.1 ст.7, є акт перевірки та інші матеріали, пов’язані перевірками ДПСС. В актах таких перевірок нема місця для будь-яких заперечень перевіряємих, і всі питання щодо обґрунтованості актів ДПСС можливо вирішити виключно в судах.

Акт перевірки складається у двох примірниках, підписується посадовою особою центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів, та керівником суб’єкта господарювання. ДПСС ніколи не піклується про невідповідність законодавства та інструкцій про проведення перевірок іншим законам, які є головними для перевіряємого ДПСС суб’єкта. І це є теж порушенням закону про Державний контроль, тому що при наявності протиріч, державний орган повинен брати до уваги те, що вигідно реальному товаровиробнику, а не чиновнику. Ще раз наголошую, що якби навіть забудовник навмисно бажав би своїми будинками створити загрозу життю покупця нерухомості, то не зміг би це зробити – і це є основним в питанні недоречності перевірок ДПСС по своєму профілю. Захист прав споживача, який ще не спожива, є безглуздям, тому що якщо немає факту споживання, то немає і можливості порушити права при споживанні.

Відповідно до ч.13, справа про правопорушення розглядається у 15 денний строк з дня одержання акту перевірки посадовою особою, уповноваженою розглядати справу, а точніше, – ця особа – ДПСС, складає акт, а через 15 днів таж ДПСС затверджує сама собі акт та відкриває виконавче провадження на стягнення коштів забудовника з повним блокуванням рахунків.

Саме ці 15 днів є терміном для того, кого перевіряли аби надати хабар інспекторам ДПСС, інакше з цією службою нічого не вирішується.

За результатами розгляду справи виноситься постанова (ч.14). Цей штраф повинен бути сплачений протягом 15 днів з дня отримання копії постанови відповідним суб’єктом господарювання, але, враховуючи тот абсурд, яку ДПСС пише у своїх актах, які є безпідставними з точки зору господаря та безапеляційними з точки зору ДПСС, що ніхто з господарників, які не можуть бути причасним до порушення прав фізичних чи юридичних осіб за складом своєї діяльності, вимушені йти до суду. А що Держспоживслужба? Вона кожні 15 днів подвоює суму штрафів за невиконання її приписів, залишаючи заблокованими всі рахунки підприємства, яке має багаточисленні господарські договори та багаточисленні трудові колективи, – ну чи не абсурд це?

Якщо такий механізм державного контролю буде запроваджено, то суб’єкт господарювання буде позбавлений можливості на оскарження такого розпорядчого акту в суді, оскільки примусове виконання такої постанови настане раніше, ніж такий суб’єкт встигне звернутися до суду , а тим паче отримати його рішення. З урахуванням великих об’ємів стартових інвестицій та багато чисельності працівників, задіяних у будівництві, будь-яке блокування рахунків забудовника та зупинка будівництва – це фактично банкрутство, про що відомо і ДПСС, саме тому (в абз.8; 9 п.п. 3; п. 1 ст. 7) ДПСС передбачає процедуру припинення роботи підприємства та банкрутства юридичної особи, що є цинічним актом диверсії проти економіки України, який створює Міністерство економіки України.

Законопроект передбачає примусовий порядок виконання постанови у порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження», у разі, якщо суб’єктом господарювання у встановлений строк не сплачено штраф самостійно ( ч.17 ст.7 Законопроекту). А після початку процедур припинення будівництва, тиск ДПСС збільшиться в рази, що у співпраці цієї корумпованої структури з рейдерами швидко призведе до банкрутства забудовника.

У мене одне питання до всіх – яка користь від контролю ДПСС покупцям нерухомості, якщо їх права, які вони планують оформити в майбутньому, найбільш будуть порушені саме ДПСС та Міністерством економіки, та яка користь від цих абсурдних дій економіці України? Дії, що навіть опосередковано загрожують банкрутством підприємства – є злочином.

Тобто, відбувається арешт рахунків суб’єкта господарювання для стягнення одразу декількох встановлених штрафів, чим паралізується діяльність підприємства. Зупинка будівництва, багаточисельні судові процеси, а з врахуванням методик, що ДПСС прописала собі у цьому законі, у забудовника немає навіть шансів виграти такі суди до банкрутства.

Такі дії ДПСС та Міністерства економіки кваліфікуються за ст. 206 ККУ, як блокування законної господарської діяльності підприємства, але проект цього Закону узаконює бандитсько-рейдерську методику та робить її недосяжною для ст. 206 ККУ. Бандитизм без всякої відповідальності – основа анархії та вседозволеності.

Через надання державному органу розширених повноважень, коли справа йде про накладення мільйонних штрафів, а не виявлення декілька кілограмів гнилої риби на базарі, та коли у 15-денний строк  розглядається справа та  виносяться постанови про накладення таких штрафів із послідовним відкриттям виконавчих проваджень та арештом рахунків замовника (девелопера, управителя фонду фінансування) будівництва, то це буде сприяти все більшій ескалації  свавілля цього вкрай корумпованого контролюючого органу.

Розміри штрафів, передбачені Законопроектом:

1)       за порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, на замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) - штраф у розмірі десяти прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановленому законом на 1 січня календарного року, у якому накладається штраф ( ч. 4 ст. 7 Законопроекту).

Одночасно з накладенням штрафу виноситься припис про усунення порушень вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті, із зазначенням строків усунення порушення.

На даний час це складає  2 379,00 х 10=23 790,00 грн.

2)       За невиконання припису про усунення порушень вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), визначених частиною першою цієї статті,  на замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) - штраф у розмірі 20 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановленому законом на 1 січня календарного року, у якому накладається штраф ( ч. 7 ст. 7 Законопроекту).

На даний час це складає  2 379,00 х 20=47 580,00 грн.

Тобто, за один пункт начебто порушення  щодо не розкриття (не оприлюднення) інформації, передбаченої ч.1 ст.7 Законопроекту, може бути накладено штрафних санкцій у розмірі 71 370,00 гривень!!! А відповідно до ч.10 ст. 7 Законопроекту, акти перевірки складаються окремо за кожен пункт єдиного реєстру інформації, в якому виявлені, хоча б якась невідповідність з погляду ДПСС, яку вони вважають порушенням чиїхось прав, а таких порушень теоретично може бути до 70-ти, на закриття одного виконавчого провадження, що може бути відкрито ДПСС, потрібно не менш ніж 7 днів, якщо ти згоден з порушенням. Навіть одна перевірка з питань начебто порушуючих права споживачів, що обов’язково повинні за законом нести загрозу життю чи екології, може привести до зупинки будівництва та банкрутства, тому це не закон, а механізм тиску на бізнес – Мекка для зловживань та корупції чиновників, яка створюється у співдружності ДПСС, рейдерів иа депутатів ВР.

Маючи особистий практичний досвід в спілкування з ДПСС, з посиланням на судову практику, можна стверджувати, що відсутність законодавчого обмеження у перевірках по одному й тому самому питанню, а перевірка інформаційного реєстру – це є одне питання, а не декілька, - у 70 раз збільшить можливість та зацікавленість ДПСС у нетрудовому збагаченні, і це є фактом, а не припущенням. Я вже не кажу, що ніяка інформація про будинок не є загрозою життю покупця нерухомості, який набуде права на таку нерухомість лише після створення товару, а тому порушення того, чого нема – права на нерухомість, не може бути причиною на проведення перевірки щодо порушення віртуального права. 

Розкриття інформації буде провадиться через  офіційний веб-сайт, інформація про забудовника та його об’єкти не може бути загрозою чи якось порушувати права покупця нерухомості за конкретним договором між конкретними особами, не може бути загрозою життю і порушувати  якимись  процедурними питаннями, у тому числі, і при  оприлюдненні інформації через веб-сайт, чиїсь права на стадії будівництва об’єкта нерухомості не можуть бути порушені права за договором на придбання прав в майбутньому, адже не існуючий продукт, який ще неможна використовувати, не може бути підставою для нескінченних перевірок замовника будівництва, девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва. Тим більше, що сайт, який коригується кожні 15 днів, є змінним інформаційним сайтом , фіксація якого у часі, навіть за цим законом, неможлива.

За своїм особистим досвідом я знаю, що ДПСС задовбує поки не даси через десятого посередника хабаря. Щодо перевірок забудовників, то вони будуть діяти виключно під замовлення рейдерських груп, що призведе до відкритих силових протистоянь з фізичними розправами.

На даний час держава намагається створити дієвий механізм контролю  за діяльністю замовника будівництва, девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва, а між тим, у державі відсутній дієвий механізм  контролю за  органами, які такі перевірки проводять та наносять шкоду економіці України, а у випадку будівництва – підривають довіру інвестора, найбільшим з яких є сам забудовник. Крім того, з 17 800 забудов, проблемних лише – 187, – це менше відсотка. Історія про недобросовісних забудовників – це міф хабарників, рейдерів та їх посібників.

Через велику кількість перевірок ДПСС, суб’єкти господарської діяльності вже мають досвід звернень до профільного міністерства – Мінрегіонбуду, який неодноразово визнавав, що в нього відсутні можливості регулювання питань з Міністерством економіки, щодо перевірок комунальних підприємств ДПСС, які відбуваються з блокуванням рахунків комунальників навіть в опалювальний період.

ДПСС – це соціально шкідлива структура.

Скарги на дії  центрального органу державної влади у сфері захисту прав споживачів, за  відсутністю будь-яких дієвих механізмів, можуть врегулюватись лише через суди, а це дуже довгий шлях – щонайменше 2 роки, натомість для банкрутства достатньо блокування рахунків протягом 3-х місяців. 

Методи роботи ДПСС – це повне ігнорування прав суб’єктів господарської діяльності. Баланс інтересів держави та  суб’єктів господарювання порушується в бік навіть не держави, а примх та ненажерливості ДПСС, що завдає шкоди економіці України та утворює можливість створення великих корупційних схем.

Вважаємо, що прийняття Законопроекту в такій редакції є кроком в інтересах корупційників та рейдерів. А через фіскальний характер застосування штрафних санкцій до реальних товаровиробників, ДПСС наділили необмеженими повноваженнями у блокуванні господарської діяльності підприємств по питаннях, які взагалі не відносяться до їх компетенції, тому що навіть теоретично не загрожують життю споживачів, та не несуть шкоди екології. Але самим цим проектом закону передбачено арешт рахунків, зупинення діяльності підприємств без рішення суду, що є порушенням цілої низки конституційних прав та легалізацією бандитських дій за ст. 206 ККУ «Блокування законної господарської діяльності підприємств», за якою передбачено ув’язнення строком до 15 років, а самі такі дії прирівнюються до економічної диверсії.