Чому в Франції чи Великобританії за будинок Уткіна довелося б відповісти?

Захист історичних будівель є великою прогалиною українського законодавства

Останнім часом у Києві відбувається ряд гучних скандалів із руйнуванням історичних будинків. Будинок Уткіна, садиба Самофалова, будинок Шишкіна – список можна продовжувати довго, і, на жаль, найближчим часом він не стане вичерпним. Ситуація з історичними спорудами є результатом слабкої законодавчої бази, а тому найпершим кроком для її вирішення мають стати системні зміни до законодавства на державному рівні.

Збереження історичних споруд не можна назвати сильною стороною Києва. Чимало будинків у центрі столиці поступово розвалюються, простоюючи десятки років без ремонтів, аж поки їхні власники не вирішують, що час остаточно зруйнувати будівлю. Часто вони розпочинають роботи по демонтажу споруди без жодних дозволів та документів. Через день-два, коли більша частина робіт уже проведені, й споруду не можна відновити, власник розводить руками та, в гіршому випадку, йде сплачувати штраф.

Зараз в Україні максимально можливе покарання за порушення умов охоронного договору, що призвели до руйнування будівлі, складає десять тисяч неоподаткованих мінімумів доходів громадян. Це 170 тисяч – сума не мала для пересічного киянина, але вона повністю стирається на фоні десятків мільйонів прибутків, які прагне отримати власник, побудувавши на місці споруди нову багатоповерхівку чи торговельний центр.

У більшості європейських країн сьогодні діють набагато суворіші закони, які регламентують поводження з історичними будинками. В Німеччині у більшості земель будинок, старший за 70 років, автоматично вважається старим, а будь-які роботи вимагають щонайменше погодження із магістратом. Розгляд може доходити до рівня федеральних міністерств. Порушника норм чекає штраф до 100 тисяч євро, а також зобов’язання відновити історичну споруду.

У Великобританії будь-які непогоджені роботи караються штрафом. Його розмір може становити від половини суми, витраченої на проведення робіт, аж до 4-5-кратних витрат. Також власника обов’язково примусять відновити завдані збитки – повернути споруду до початкового стану. Цікавим є кейс помістя Гронда в селі Ширенеутон в Уельсі. Власники витратили лише 9 тисяч фунтів на те, щоб зробити прямий вихід до гаража та басейну. Однак оскільки для цього вони частково зруйнували стіну історичної будівлі, хазяї отримали штраф аж 40 тисяч фунтів. Також їм приписали повністю відновити завдану шкоду – ціна робіт з реставрації зрештою склала колосальні 450 тисяч фунтів. Це в 50 разів більше, аніж було витрачено коштів на власне створення проходу.

Є інший цікавий кейс палацу Вінчестер у Лондоні – девелопер, який поруч зводив складське приміщення, випадково порушив фрагменти фундаменту старої будівлі. Він одразу зупинив роботи та визнав свою провину. Через це суд зменшив суму штрафу із початкових 75 до 15 тисяч фунтів.

Велику увагу захисту історичних споруд приділяють у Франції. Там існує окремий реєстр пам’яток архітектури, до якого входять понад 43 тисячі споруд. З них майже 50% перебувають у приватній власності. Хазяї таких об’єктів не можуть самовільно проводити будь-які роботи з модернізації зовнішнього вигляду або серйозних змін інтер’єрів приміщень. Навіть розміщення рекламних вивісок на історичних спорудах має проходити через окрему процедуру узгодження.

Однак зі свого боку влада виділяє величезні ресурси для допомоги власникам старих споруд. Річний бюджет дотацій перевищує 300 мільйонів євро, які йдуть на часткову компенсацію робіт по відновленню історичних будівель та їх підтримці в гарному стані. Також для пам’яток архітектури діє спеціальний податковий режим: якщо споруда є закритою для відвідувачів, власник платить 50% "базових" податків на нерухомість, а також отримує компенсацію половини вартості страховки. Для будинків, які принаймні частково відкриті для відвідування, господар може бути зовсім звільнений від сплати податку на нерухомість. Щоб унеможливити маніпуляції з пільгами, є чимало вимог, серед яких – мінімальний термін перебування історичного об’єкта у власності однієї особи – він має становити щонайменше 15 років. Якщо людина продасть історичну споруду раніше, то всі отримані за минулі роки пільги будуть переведені в дохід, з якого особа має сплатити відповідний податок.

Загалом Франція показує хороший приклад проактивної політики на державному та місцевому рівнях, направленою на відновлення та збереження пам’яток архітектури.

В Києві зареєстровано понад 2000 пам’яток архітектури та культури. За підрахунками волонтерів, щонайменше 200 з них перебувають у критичному стані. Зі свого боку, місцева влада сьогодні не має ефективних механізмів моніторингу стану споруд, збору та використанню інформації, в тому числі впливу на власників.

Для кожної історичної споруди виписується охоронний договір. Однак на відміну від Німеччини або Британії, де власники споруд зобов’язані підтримувати їх у хорошому стані, українське законодавство скоріше забороняє пряме руйнування будівель. Якщо ж нічого не робити та просто почекати кілька десятків років, зрештою будинок можуть визнати аварійним і таким, що не підлягає відновленню. Після цього власник зносить залишки споруди, та використовує ділянку за своїм бажанням.

Однак навіть якщо він виявиться нетерплячим та почне сам руйнувати будівлю, як нещодавно сталося с будинком Уткіна біля центрального вокзалу, найгірша ситуація – це сплата штрафу, який становить трохи більше 6,5 тисячі доларів за сьогоднішнім курсом.

Тобто, з одного боку, є дуже цінна земля. З іншого – історична будівля, відновлення якої та подальше володіння – дуже дороге. Також відсутні податкові пільги чи фінансові стимули від держави. Нарешті, знесення будинку коштує пару тисяч доларів штрафу та має короткостроковий негативний ефект у соціальних мережах.

Для того, щоб переломити ситуацію, потрібні ґрунтовні зміни на законодавчому рівні. По-перше, власники мають не просто чекати доки історична будівля розвалиться, а мати чіткі зобов’язання щодо відновлення споруди та прописані терміни їх реалізації. Зараз найгірше, що можуть отримати недобросовісні хазяї – це невеликі штрафи. Однак хорошою практикою могла б стати примусове повернення споруди у власність місцевої влади або Міністерства культури – якщо протягом двох чи трьох років не спостерігається жодних покращень зі станом будівлі.

По-друге, за прикладом Великобританії, треба зобов’язати власника будинку – приватну особу чи компанію – не просто сплатити штраф, прив’язаний до штучного показника неоподаткованого мінімуму доходів (17 гривень). А привести його базу до ціни робіт, які завдали шкоду будинку, плюс зобов’язати повністю відновити споруду в первинному вигляді у випадку її пошкодження або знищення. Це нівелює економічний стимул порушувати закон, адже власник буде змушений повернути все до початкового стану, витративши при цьому купу коштів та часу.

Також хорошим рішенням могла б стати повна заборона на використання для нового будівництва ділянок історичних споруд протягом 20 чи навіть 30 років після фіксації порушення та руйнування споруди, окрім робіт по відновленню будинку в первинному вигляді. Знову ж таки, навряд хтось захоче спочатку 10-20 років чекати руйнації споруди, а потім ще 20-30 років – поки сплине термін мораторію на ведення робіт. При цьому для кожного нового власника термін можна оновлювати – вже частково переймаючи досвід Франції – щоб уникнути маніпуляцій з різними фізичними та юридичними особами.

Захист історичних будівель є великою прогалиною українського законодавства. Сьогодні лише в Києві понад 10% історичних споруд знаходяться в жахливому стані, при цьому власники не вмотивовані покращувати ситуацію, а чекають їх повної руйнації. Приведення українського законодавства до кращих практик європейських країн може значно покращити ситуацію, розширивши повноваження місцевої та центральної влади, а також використовуючи економічні фактори, здатні нівелювати вигоди маніпуляцій з історичними будинками.