Как купить квартиру в Киеве

Вы оказались в числе счастливчиков, и перед вами перевернулась фура с деньгами. Пока Ваши руки жадно гребут хрустящие купюры, а душа танцует как на бразильском карнавале, мозг пытается решить, на что

Сколько стоит квартира в Киеве

   Узнайте цены на рынке недвижимости в Киеве. И ежу понятно, что стоимость квартиры во многом зависит от общей площади, количества комнат, состояния и места расположения. Так же учитывается инфраструктура (детсады, школы, магазины, транспортная развязка), расстояние к метро и расположение относительно центра города. Но какие реальные цифры на 2014 год?

  За данными аналитической группы “ProfRielt Украина”, стоимость м² жилплощади в районах Киева составляет: 

·         Печерский район – 3100 у.е.

·         Шевченковский - 2500 у.е.

·         Оболонский – 2200 у.е.

·         Голосеевский – 2000 у.е.

·         Подольский – 1900 у.е.

·         Соломенский – 1850 у.е.

·         Святошинский - 1700 у.е.

·         Днепровский – 1600 у.е.

·         Дарниций – 1500 у.е.

·         Деснянский - 1400 у.е.. [3]

Стоимость квартир в Киеве за 2014 год (тыс. дол. США) [3]

	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные
Святошинский	50-70	70-100	100-120
Дарницкий	45-60	60-80	80-110
Шевченковский	75-100	100-140	140-180
Днепровский	47-65	64-85	84-115
Оболонский	65-85	85-115	115-145
Соломенский	55-75	75-105	105-130
Подольский	55-75	75-105	105-130
Голосеевский	60-80	80-110	110-140
Печерский	90-120	120-150	150-200
Деснянский	44-59	59-79	79-109

    Итого, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет $60 тыс. Всё, что ниже рыночной стоимости, может нести опасность мошенничества и большие  неприятности в будущем. Помимо этой сумы, в вашей копилке должно быть ещё порядка $5 тис., чтобы покрыть все госпошлины и заплатить за услуги агентства недвижимости и нотариуса.

Искать квартиру самостоятельно или через агентство

   Сначала нужно расставить приоритеты: время или деньги.

   Если вы выбрали время, то лучше всего его сэкономит агентство недвижимости. У него есть доступ к базе данных, что сократит время на поиски лучшего для вас варианта, а риэлторы будут консультировать и сопровождать во время сделки, чтобы максимально сократить все риски. Некоторые агентства дают оценку помещению, оформляют необходимые документы и справки, дают юридическую консультацию, предоставляют услуги нотариуса и оформление ипотечного кредита. Правда, звучит здорово!

   Но: за каждую из этих услуг нужно платить немалую сумму, а так же процент со сделки. Более того, чтобы работать риэлтором, не обязательно иметь лицензию, поэтому с большей вероятностью можно нарваться на мошенников. Квартиры с каталогов могут уже быть проданными или владелец передумал продавать «свою прелесть». Так же, агентство заинтересовано в продаже объектов, долго «висящих» и не дающих прибылей. Риэлтор не несет никакой юридической ответственности за подписание договора купли-продажи, он является посредником между покупателем и продавцом, представляя ваши интересы.

   Если выбрали деньги, то будьте готовы тратить сутки на мониторинг предложений рынка, большое количество просмотров, подготовку документов. Плюс ко всему, без юридического образования вы можете рассчитывать только на интуицию, ведь много не чистых на руку продавцов, которые либо не являются владельцами квартир, либо имеют сомнительные доверенности. Самостоятельная проверка документов отымет много времени и сил, так как придется получать различные справки из БТИ, из государственных регистрационных органов, из паспортного стола и прочее. Обращение за помощью к юристу будет опять же стоить денег.

Как выбрать агентство недвижимости

   Вы определенно решили прибегнуть к помощи агентов по недвижимости, но не знаете, как не попасться на удочку мошенников? Сейчас попробуем разобраться.

   В первую очередь, попросите своих знакомых посоветовать агентство недвижимости, услугами которых были довольны. Если «сарафанное радио» не для вас, то присмотритесь к агентствам, расположенным поблизости, ведь так вы сможете чаще общаться с риэлтором, быстрее наладить доверительные отношения и экономить время.

   Отыщите в Интернете всю возможную информацию о заинтересовавших вас агентствах: посетите официальный сайт, просмотрите отзывы клиентов, где расположен офис и есть ли филиалы. Если поисковая система не выдала ни одной ссылки по вашему запросу, это должно насторожить. Наличие филиалов свидетельствует о стабильно развивающейся фирме, которая предоставляет качественные услуги и поддерживает хорошую репутацию.

   Обратите внимание на рекламную кампанию. Фирма со стабильным доходом регулярно рекламирует свои услуги. Если на билборде с рекламой яркое изображение с названием агентства, значит, владельцы не прячутся от налогов и кредиторов, что свидетельствует о цивилизованности и законопослушности. 

   На рынке недвижимости действует золотое правило: если объемы сделок уменьшаются, то количество рекламы увеличивается. А если количество рекламы резко уменьшается, то, скорее всего, фирма терпит финансовые трудности или вовсе исчезла с рынка недвижимости.

    Посетите несколько отобранных вариантов, лучше 5-6, чтобы решение было принято на основе веских аргументов, а не отсутствия выбора . Если фирма находиться в квартире жилого дома без вывески, ремонта и со старой техникой, то лучше с ней не связываться, ведь риэлторы не могут организовать своё рабочее место, то и не стоит им доверять нести ответственность за ваши деньги и безопасность.

   Офис процветающей фирмы большой, светлый, с надлежащим ремонтом и охраной. Работа риэлторов хорошо организована, ведь у каждого есть личное пространство для работы с документами и конфиденциальной беседы с клиентами. Наличие охраны – показатель надежности агентства, ведь безопасность фирмы – безопасность ваших денег.

   Расспросите о стаже фирмы и риэлторов. Лучше всего обратиться в риэлторскую контору, которая существует на рынке недвижимости не менее пяти лет. Именно за это время фирма приобретает необходимый опыт работы и связи. Так же поинтересуйтесь, кто основал агентство и насколько надежны учредители. Расспросите о нюансах сделки купля-продажа и как поступать в сложной ситуации, квалифицированные специалисты найдут ответы.

   Посмотрите на сертификаты и дипломы агентства недвижимости, при этом обратите внимание на срок их действия, печать и подпись руководителей. Важно знать, что для получения риэлтороского сертификата необходимо выполнить целый ряд весьма непростых требований, к которым относятся:

·         Получение права ведения операций на рынке недвижимости ряду сотрудников агентства, подтвержденное агентскими и брокерскими карточками (личным сертификатом риелторов);

·         Наличие благоустроенного и оснащенного офиса для ведения работы, который должен быть официально арендован или приобретен в собственность;

·         Поручительство известного банка, в котором должен быть открыт счет агентства с вложением на него определенной суммы денег, наличие в структуре организации финансового отдела и должности главного бухгалтера;

·         Наличие страхового свидетельства от страховой компании (лучше известной);

·         Рекомендации двух действительных членов общественной организации.

   Таким образом, если у агентства есть сертификат, значит, оно должно соответствовать всем этим требованиям. [4]

Купить квартиру «своими силами»

   Вы решили купить квартиру без помощи агентства недвижимости? Закатывайте рукава повыше и вперед!

1.      Ищите в Интернете.

   Искать по объявлениям в газетах, журналах и через знакомых малоэффективно. Так же, позвонив по объявлению якобы от частного лица, вы неоднократно столкнетесь с агентством. Лучшим решением будет купить доступ к базе данных недвижимости в Киеве, которые постоянно обновляются и содержат только прямые телефоны хозяев. Сделать это можно будет через банковскую карточку в режиме он-лайн или через терминал, стоимость услуги – 200 грн. [9]

 

2.      На просмотре.

   На просмотре жилья обращайте внимание не только на его состояние, но и на прилегающую территорию: тамбур с соседней квартирой, лестничная площадка, лифт, подъезд, придомовая территория. Также, по возможности, пообщайтесь с соседями, как минимум с соседями сверху - ведь они будут вас иногда заливать, поэтому неплохо бы сразу оценить адекватность людей, с которыми в дальнейшем придется общаться по непростым вопросам. [1]

   Загляните в паспорт владельца, посмотрите Свидетельство на собственность, сколько собственников в квартире, желательно повидаться со всеми. Аванс за квартиру вносится либо на имя продавца, либо на имя агентства, действующего по доверенности продавца.

Оптимальный срок внесения аванса 10-15 дней. На месяц давать аванс не имеет смысла. Часто продавец просто не готов к сделке и ищет более выгодного покупателя. [8]

    Составьте соглашение об авансе. Главное, в нем должен быть указан предмет аванса - квартира, площадь, адрес, цена квартиры, и сроки окончательного расчёта за квартиру. Образец соглашения можно найти в Интернете. Также продавец должен написать вам расписку в получении денег. [8]

   Выясните, нет ли долгов за коммунальные платежи, ведь они переходят вместе с квартирой покупателю. Оптимально, чтобы их не было совсем или они были при вас оплачены непосредственно перед посещением нотариуса для заключения договора купли-продажи. В ином случае требуйте у продавца скидку, которая покроет все долги. [1]

   Если в квартире прописан ещё кто-то кроме хозяина, обязательно сходите вместе с ними к нотариусу и возьмите обязательство, что не собственники выпишутся в течение 14 дней после завершения сделки, также у нотариуса возьмите согласие хозяина на переоформление домашнего телефона на ваше имя. [8]

 

3.      Документы

Перечень документов на покупку или продажу недвижимости. [7]

 

От продавца:

·         Документ определяющий собственник(а,ов) недвижимого имущества(свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.)

·         Паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости, (если продавец состоит в браке, паспорт и код супруга/супруги, детей)

·         Справка-характеристика,("вытяг") выданная БТИ (действителен 3 месяца с даты выдачи)

·         Технический паспорт

·         Свидетельство о регистрации брака, (если продавец состоит в браке)

·         Свидетельство о расторжении брака, (свидетельство о смерти), если продавец состоял в браке

·         Свидетельство о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости. Разрешение на продажу органов опеки и попечительства (в случае наличия несовершеннолетних детей)

·         Форма №3

 

- Витяг - выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество.

- БТИ - бюро технической инвентаризации.

- Форма №3 - Справка о количестве прописанных человек, на территории отчуждаемого недвижимого имущества

 

От покупателя:

·         Паспорт

·         Идентификационный код

·         Паспорт супруги/супруга

·         Свидетельство о браке

·         Супруг/супруга

·         Если супруг/супруга отсутствует на сделке, то нотариально заверенное заявление

 

4.      Проверка документов продавца.

   Нотариус проверяет правоустанавливающий документ, техпаспорт, справку из БТИ, получает выписку из реестра об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости, при необходимости затребует у продавца и проверит справку из органов опеки, сделает все необходимые копии документов всех покупателей и продавцов. [1]

   Вы, в это время, можете проверить количество прописанных на данный момент (указано в домовой книге) и узнать о тех, кто был прописан ранее. Для этого вместе с владельцем квартиры идите в паспортный стол и, предъявив паспорт, спросите, кто проживал в квартире ранее. Паспортистка заберет паспорт и вернется с карточками, в которых в хронологическом порядке указано - кто, когда проживал с момента первого заселения. Если обнаружатся пропавшие или посаженные в психушку или в места далёкие граждане, лучше сразу отказаться от такого варианта. [8]

 

5.      Составление договора купля-продажа.

   Совместно с продавцом составляете договор купли-продажи. Он типовой есть в Интернете. Основные его параметры: кто продаёт, кто покупает, что покупает, адрес, цена, площадь, сроки выписки, сроки освобождения от имущества (14дн.). [8] Лучше указать, что расчет будет проведен в течении нескольких дней, до конкретной даты, чтобы успеть перечислить деньги. [5]

6.      Оформление сделки

   К нотариусу покупатель и продавец должны прийти со всеми квитанциями оплаты пользования нотариальными реестрами и всех налоговых оплат: получение выписок из реестра, взноса в пенсионный фонд, налоги с доходов физических лиц (5-17% от суммы сделки), – все, кроме основной суммы сделки. [5] Подписывают договор купли-продажи, однако нотариус ещё ничего не заверяет.

   Стоит отметить, если покупатель находится в браке и оформляет собственность целиком на себя, его половинка обязательно должна подписать заявление о том, что она не возражает против покупки. [6]

7.      Денежный расчет

   Откройте расчетный счет в банке, аккумулируйте на нем средства для покупки. В день сделки переведите нужную сумму на расчетный счет продавца, открытый так же заблаговременно. И обязательно в платежке укажите назначение платежа: «Оплата квартиры по адресу такому-то согласно договору под таким-то номером».

   «Есть четкое разъяснение Нацбанка, в котором указано, что на счету должна быть указана вся сумма по контракту, если она превышает 150 тыс. грн., – разъясняет Наталия Наумец юрист, генеральный директор КЦНОП, независимый риелтор и консультант по юридическому направлению RealtorServicedOffices. – Нотариус вправе требовать от покупателя платежное поручение на всю сумму, указанную в договоре, иначе он никак не может убедиться в том, что произошел расчет». Тут то и будет кстати квитанция о внесении суммы аванса по контракту согласно предварительному договору – этот документ нотариус может приложить к делу по договору купли-продажи. [5]

8.      Снова к нотариусу

   Там подтверждается факт передачи денег. Нотариус заверяет договора (ставит на них печать и свою подпись) и вносит их в реестр (договору присваивается Регистрационный номер). [6] Государственная стоимость Регистрации прав собственности на недвижимое имущество - примерно 2000 грн.. [2] Кто оплачивает регистрацию - решаете с продавцом. Или вы или он, либо пополам. [8] Продавцы и покупатели расписываются в реестре. Старые документы на квартиру остаются в архиве у нотариуса. Оригинал новых документов и их нотариально заверенная копия выдается покупателю. Еще одну нотариально заверенную копию нового договора, получает продавец. [6]

   В течении 14 дней продавец должен освободить квартиру от вещей и выписаться, после чего приходите Вы, подписываете Акт приёма передачи квартиры, что квартиру вы приняли в надлежащем виде и без претензий, вам должны передать все квитанции об уплате коммунальных платежей, справку об отсутствии задолженности и ключи от квартиры. [8]

 

9.      Расходы на оформление сделки

Будьте готовы к тому, что понесете основные расходы, связанные с оформлением сделки. К ним относятся:

·         Взнос в пенсионный фонд - 1% от стоимости квартиры по договору купли-продажи. Оплачивается по квитанции, выписанной нотариусом, в любом банке.

·         1% от оплачиваемой суммы за услуги банка.

·         Государственная пошлина - 1% от стоимости по договору. Передается нотариусу, который сам вносит эту сумму по назначению. 

·         Услуги нотариуса - в среднем 1000 грн. 

·         Регистрация договора купли-продажи в БТИ - 151,12 грн (за 4 недели) или 223,37 (за 3 рабочих дня). [1]

10. Что необходимо сделать после сделки:

·         Заключить договор с мастером ЖЭКа об обслуживании приватизированной квартиры. 

·         Зарегистрировать свое место жительства (если необходимо) и взять справку из ЖЭКа о количестве зарегистрированных в квартире людей.

·         Заключить договора с коммунальными службами (водоканал, газ, теплосеть, энергоснабжение).

·         Перерегистрировать на себя стационарный телефонный номер или отказаться от услуг (обычно Укртелекома) в связи со сменой владельца квартиры. [1]

 

11.  Радуйтесь и ликуйте!

   Теперь вы можете смело впустить кошку и выстрелить пробкой от шампанского в потолок собственной квартиры. Ура!

 

Источники:

1.      [http://an-gorod.com.ua/journal/article/98436.htm АН Город © http://an-gorod.com.ua]

2.      [http://bti-kiev.com.ua/services/bti/registration/]

3.      [http://expertroom.com.ua/ceni-na-nedvigimost-kvartiri-v-kieve.html]

4.      [http://kupil-kvartiru.narod.ru/index/0-29]

5.      [http://lcmedia.com.ua/meterage/flats/kazus-na-150-tyisyach-5304/]

6.      [http://meget.kiev.ua/prodaja-nedvizimosti/prodaja-kvartir/sdelka/]

7.      [http://novimetry.com.ua/main/helpful-information/poleznoe-3.html]

8.      [http://www.gazeta.ru/realty/2007/06/13_e_1803349.shtml]

9.      [http://www.infobrok.net.ua]