Замість іпотеки додатковий ПДВ 20%: як вбити первинну нерухомість та податки

Нещодавно Кабінет Міністрів України запропонував обкласти податком на додану вартість (ПДВ) другий та кожен наступний продаж житла в новобудовах, а також збільшити податок на доходи фізичних осіб.

Нещодавно Кабінет Міністрів України запропонував обкласти податком на додану вартість (ПДВ) другий та кожен наступний продаж житла в новобудовах, а також збільшити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) при продажу третього та кожного наступного об’єкта нерухомості впродовж  року – з 5% до 18%. Які наслідки такі рішення матимуть для державного бюджету та будівельного сектора в довгостроковій перспективі?

Нещодавно Урядом було подано до Верховної Ради України законопроєкт  "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень" (реєстраційний № 5600). Декілька пунктів проєкту закону стосуються нерухомості.

Зокрема, планується запровадити сплату ПДВ на операції з постачання житла для другого та наступних продажів. Також вводиться податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% від вартості продажу третього та наступних об’єктів нерухомості протягом звітного податкового року (чинний податок складає 5%).

Водночас, при підготовці до розгляду у другому читанні законопроєкту № 5153 “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо стимулювання детінізації доходів та підвищення податкової культури громадян…”, до нього також було включено норму про підвищення податку на доходи фізичних осіб при продажу третього і кожного наступного об’єкта нерухомості за рік до 18%. Законопроєкт прийнято в цілому 15 червня цього року.

Обсяг виконаних будівельних робіт  у 2020 році в Україні за всіма напрямками  склав майже 200 млрд. грн., а сектор житлового будівництва щорічно займає приблизно 20 – 25 %, що забезпечує близько 10 млрд. грн. тільки нарахувань з ПДВ, які сплачують забудовники.

Окрім того, будівельна галузь разом з суміжними сферами генерує декілька мільйонів робочих місць. Це число включає людей, що залучені в процеси будівництва, виробництва будівельних матеріалів, виробів та конструкцій, а також ремонтників, працівників спеціалізованих магазинів, ріелторів та інших фахівців.

Також при виплаті дивідендів  будівельні компанії віддають 11,5% відповідного податку. За своєю суттю це є податок на виведений капітал, який раніше було запропоновано ввести для всієї економіки. Однак навіть зараз дещо дуже схоже уже працює в будівельному секторі.

Логіка подібного підходу проста – бізнес не сплачує додаткові податки поки власники інвестують кошти в розширення виробництва, створення нових робочих місць та зведення більшої кількості об’єктів нерухомості. І лише в момент виведення коштів для особистого вжитку, компанії мають заплатити податок.

Цей підхід раціонально враховує особливість вітчизняного будівельного сектора, який функціонує та розвивається в основному за рахунок власних коштів будівельних підприємств і організацій. У житловому будівництві важливим і основним  джерелом фінансування є кошти інвесторів – фізичних осіб.

Запровадження сплати ПДВ на другий та наступний продажі житлової нерухомості призведе до відповідного збільшення вартості житла для кінцевого споживача, тобто конкретного громадянина, через додаткове податкове навантаження.

Ще одним негативним наслідком стане  зниження обсягів придбання житла. Це призведе до зменшення обсягів будівництва і згортання діяльності українських компаній, що виробляють та постачають будівельні матеріали та вироби. Як результат – скорочення робочих місць в будівництві та суміжних галузях  і загальне зниження надходжень до бюджету.

Введення ПДВ при будь-якому перепродажу нового житла також призведе до віддалення законодавства України від нормативно-правового поля Європейського Союзу. Відповідно до Директиви ЄС про спільну систему податку на додану вартість, постачання будівель, як правило, звільняється від ПДВ. Саме про такий підхід свідчить законодавство, зокрема, Німеччини та Польщі.

З іншого боку, впровадження 18% податку на доходи фізичних осіб при продажу об’єктів нерухомості призведе до значного зменшення  інвесторами-фізичними особами вкладень у придбання житла на етапі будівництва та, відповідно, скорочення обсягів його зведення.

На думку забудовників, сьогодні від 20 до 50% квартир купується особами в  якості інвестиційних активів. Відсутність фондового ринку або прийнятних депозитних умов в банках змушує людей шукати альтернативні способи вкладати кошти  від 30 тисяч доларів. Після 2015-2017 років лідером серед доступних для більшості інструментів стала первинна нерухомість.

Такий процес точно не є “паразитичним”, як його намагаються подати деякі адепти фіскалізації сектора. З одного боку, девелопери потребують фінансування, щоб зводити нові будинки та забезпечувати робочі місця. Інвестори готові до більшого ризику, вкладаючи кошти в будівництво на етапі “котловану”. Інша частина людей, що купують квартири безпосередньо для проживання, навпаки не хочуть чекати або брати на себе додаткові ризики. Вони переплачують 20-30% для того, щоб придбати квартиру у вже готовому будинку.

Якщо додати податок 18% для будь-якого інвестора, базою сплати якого буде саме стовідсоткова вартість об'єкта, а не його “заробіток” +20-30% за декілька років – це призведе до втрати економічних стимулів вкладати кошти в нерухомість на етапі зведення будинків. Через додатковий податок, вартість такого об’єкта при перепродажу складе щонайменше 150% від суми інвестицій.

Проблему могла б вирішити наявність  прийнятного іпотечного кредитування. Тоді навіть збільшення вартості об’єкта на +20%  за рахунок другого ПДВ чи +18% ПДФО могло б стати не таким критичним для покупця, який  мав би можливість взяти позику на 25 років під 3-4% річних.

Однак, якщо просто запровадити сплату ПДВ на другий та наступні продажі житла і 18% податку на доходи фізичних осіб, обсяги будівництва значно скоротяться, тому що капітал забудовників обмежений, а інвестори-фізичні особи  не будуть зацікавлені у вкладенні коштів у первинну нерухомість.

Отже, спочатку необхідно забезпечити загальнодоступне іпотечне кредитування, у тому числі шляхом прийняття зареєстрованого у Верховній Раді України законопроєкту № 5059 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Прийняття цього проєкту закону дозволить банкам надавати в іпотеку майбутні об’єкти нерухомості, а покупцям житла – отримувати іпотечні кредити за адекватними ставками. Тільки після цього можна буде окремо комплексно розглядати пропозиції щодо зміни оподаткування будівництва житлової нерухомості – з урахуванням наявності альтернативних джерел фінансування, яких сьогодні просто немає.

У будь-якому іншому випадку після введення нових податків відбудеться стрімке зниження обсягів житлового будівництва вполовину, втрата  державним бюджетом щорічно щонайменше 5 млрд. гривень та скорочення декількох сотень тисяч робочих місць.