Окраины Одессы – интеграция, пути развития и точки роста

11 июня 2021, 13:57
Владелец страницы
Девелопер, инвестор, cооснователь компании "Акварель"
0
288

Начиная с середины 20 века, архитекторы неоднократно говорили о сложности дальнейшего развития Одессы


Вытянувшемуся с севера на юг и ограниченному со всех сторон соседними административными единицами и водой – морем и тремя лиманами – городу особо некуда расти. К тому же Одесса по сути скроена из десятка крупных микрорайонов, соединенных автомобильными дорогами, вдоль которых практически отсутствует жизнь – это либо поля, либо промзоны, либо заброшенные с советского времени территории.

Однако если город не развивается, он начинает стагнировать. А значит муниципальным властям, девелоперам и горожанам нужно искать возможности, которые обеспечат Одессе дальнейший прогресс. Такой возможностью являются окраины.

По большому счету эту проблему решали все мегаполисы. Исторический процесс становления городов, даже таких современных как Одесса, приводил к появлению т.н. "зонтичного устройства". В населенному пункте так или иначе формировался деловой центр и спальные районы вокруг. В районах, где селился т.н. рабочий класс, социальная среда формировала предпосылки для ухудшения условий жизни, снижения уровня безопасности и благоустройства и, в конечном счете, превращения района в трущобы. Часто эти территории располагались в самых отдаленных частях города – на его окраинах. Но далеко не всегда.

Например, сформировавшиеся во время промышленной революции рабочие кварталы во многих городах Великобритании территориально были практически в центре. Поэтому окраина в данном контексте – это не столько географическое понятие, сколько термин, обозначающий лакуну или "мертвую зону" рядом с развитым жилым пространством.

Такими "окраинами" для Одессы являются, например, поселок "Большевик", промзона между Пересыпью и Лузановкой, дальняя Слободка, частный сектор вокруг улицы Рихтера, районы первой и второй Заставы, район авторынка "Успех" и конечно же территории на границах Киевского и Суворовского районов. Потенциально все они могут стать интересными для жизни и развития местного бизнеса, сильных громад. И нет разницы, находятся ли они в границах города или, формально, - за ними. Ведь жилые комплексы, возникающие за незримой чертой, отделяющей Одессу от, например, Таировской ОТГ, практически невозможно отделить от города. Они полностью интегрированы в жизнедеятельность Южной Пальмиры.

Поэтому задача – разобраться, какой из двух апробированных в мире рецептов больше подходит для решения: джентрификация или наращивание коллективных активов и вовлеченности.

Джентрификация окраин


Джентрификация – это процесс трансформации депрессивных районов. Туда из-за каких-то внешних причин переезжают более обеспеченные граждане, в районе растет уровень благосостояния, повышается качество и цена различных сервисов, в т.ч. в сфере ЖКХ. Затем растет стоимость аренды и покупки недвижимости и, как следствие, местные жители, которые жили в районе до джентрификации, либо интегрируются в новые условия, либо переезжают в еще более отдаленные окраины.

Примером быстрой джентрификации можно назвать Нью-Йорк – цены на недвижимость в районах, которые внезапно становятся "модными" или были ревитализированы, здесь растет крайне быстро. И также быстро падает. Чтобы защитить горожан, которые арендуют жилье, местные власти даже ввели т.н. "rent control" и "rent stabilization", которые призваны ограничить рост цен и предотвратить слишком резкие скачки размера арендной платы.

Особенностью нью-йоркского опыта также является то, что, как правило, этот процесс происходит именно на географических окраинах и не сопровождается инфраструктурным ростом и гармоничным развитием местных общин. Цены растут за счет спроса. А обустройство районов если и происходит, то исключительно в интересах богатых горожан.

Одесским аналогом нью-йорской джентрификации является развитие района "Фонтан". Еще 30-40 лет назад он состоял из недорогих, а где-то и разрушенных домов частного сектора.

Когда-то тут находились колхозные поля, и многие работники, получая земельные наделы бесплатно, в лучшем случае строили на них временные домики, чтобы хранить садовый инструмент и отдыхать от летнего зноя. Сегодня же Фонтан – чуть ли нее самое престижное место для жизни в Одессе. В 2007-2008 годах, на пике роста цен на землю и недвижимость в Украине, участок земли, доставшийся когда-то бесплатно, мог сделать его владельца долларовым миллионером. При этом здесь так и не появилось достаточно мест для культурного отдыха, мало школ и других объектов социальной инфраструктуры.

Кроме того, далеко не все захотели или смогли продать свою резко подорожавшую недвижимость. Но и не интегрировались в новое сообщество. В итоге достаточно часто рядом с роскошным особняком за трехметровым забором ютится построенный в 1960-е, покосившийся домик.

Развитие общин

Джентрификация – не единственный путь развития окраин. Исследователи из Drexel University (Филадельфия) Росс Берд, Брюс Катц, Джиха Ли и Дэниэл Палмер разработали комплекс мероприятий, которые могут способствовать развитию находящихся в упадке бедных микрорайонов, что называется "снизу-вверх".

Их исследование во многом касается расовых аспектов, однако общее направление может быть интересно и для Украины. Ученые выделяют четыре направления работы, которые позволяют развить заброшенные районы в социальном и экономическом планах, не допустить переселения людей в другие бедные окраины, и дать им толчок для развития:

1. Наращивание коллективных активов.
2. Улучшение доступа к капитальным инвестициям – местные жители должны показать заинтересованность в развитии, долгосрочном планировании и социальных программах.
3. Увеличение вовлеченности – участие в развитии своего района и преумножении его богатства.
4. Наращивание индивидуальных активов: повышение квалификации местных жителей и их вовлеченность в бизнес.

Если упростить, то денежные ресурсы объединенных территориальных громад (в случае города, это могут быть целевые фонды для развития какого-либо депрессивного микрорайона), направляются на финансирование местных инициатив и социальных программ, призванных увеличить благосостояние отдельных групп граждан. Причем важным фактором является личное вовлечение бенефициаров. Занимаясь развитием своего микрорайона, системно создавая даже такие незначительные объекты, как уличная мебель, а в перспективе – парки, скверы, спортивные клубы, местные жители начинаю автоматически заботиться о своем районе в целом и связывать с ним свою дальнейшую жизнь. Дополнительным "якорем" также становится собственный бизнес. Курсы для тех из числа жителей громады, кто хочет заняться малым бизнесом, - не самая эффективная вещь. Но даже 1 новый бизнесмен из 20 участников курсов – это рабочие места или хотя бы личная занятость и налоги, которые в перспективе окупят этим самые курсы и со временем начнут приносить прибыль громаде, которая их профинансировала.

Такой подход уже применялся в США и показал свою эффективность. Да, американская модель не предполагает жесткого планирования территорий и зонинга застройки, передавая рычаги влияния и принятия решений в руки местных громад и общин. Поэтому вовлечение жителей в процессы и события в микрорайоне имеет колоссальное влияние. Украинское законодательство устроено по-другому, однако главная мысль остается той же – реальное развитие не может произойти по указке, люди должны сами захотеть меняться и развивать свой район. В наших условиях инвестором или инициатором системных изменений может выступать местная власть или депутаты, которые распоряжаются бюджетами развития. А может быть и просто отдельный политик или бизнесмен.

В этом контексте, конечно же нельзя не отметить и важную роль девелоперов и строительных компаний. Во-первых, создаваема недвижимость должна быть приспособлена для того, чтобы сообщество в микрорайоне развивалось по описываемому сценарию.

Например, издание американской ассоциации ландшафтных архитекторов "The Dirt" пишет о ведущей роли каждого члена общины в развитии районов, но напоминает, что в районе Barry Farms в американской столице людей стимулировали открывать собственный бизнес в своем доме! На первых этажах располагались кафе, парикмахерские, магазины и офисы, а этажи от второго и выше были заселены. Т.е. были созданы условия, чтобы люди не выезжали из своего района, жили тут всей семьей и развивали свой бизнес. Прекрасной альтернативой коммерческой недвижимости на первых этажах может быть торговый или бизнес-центр в шаговой доступности от жилых домов (снова возвращаемся к концепции "город в городе"). Такой центр – это не только пространство для предпринимательства и создания рабочих мест, но и привлекательная и вдохновляющая территория, где люди могут встречаться, обсуждать идеи и совместными усилиями создавать новые конкурентоспособные проекты.

Подводя итоги, нужно еще раз подчеркнуть: усилия по возрождению окраин должны быть коллективными – местные жители развивают и укрепляют местные громады, власти инвестируют в инфраструктуру, а бизнес, в частности строительный, обеспечивает условия для занятости и вовлеченности жителей в эти процессы. При таком подходе ситуация с заброшенными территориями постепенно изменится благодаря планированию и строительству крупных жилых комплексов. Квартиры в них будут пользоваться спросом благодаря сочетанию относительно невысокой цены и восстановленной инфраструктуре. А если отдельные проекты станут для города тенденцией, то окраины Одессы могут стать реальными точками роста города на ближайшие десятилетия.
Рубрика "Блоги читателей" является площадкой свободной журналистики и не модерируется редакцией. Пользователи самостоятельно загружают свои материалы на сайт. Редакция не разделяет позицию блогеров и не отвечает за достоверность изложенных ими фактов.
РАЗДЕЛ: События в Украине
ТЕГИ: Одесса,строительство
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.