Окраины Одессы – интеграция, пути развития и точки роста

Такими "окраинами" для Одессы являются, например, поселок "Большевик", промзона между Пересыпью и Лузановкой, дальняя Слободка, частный сектор вокруг улицы Рихтера, районы первой и второй Заставы, район авторынка "Успех" и конечно же территории на границах Киевского и Суворовского районов. Потенциально все они могут стать интересными для жизни и развития местного бизнеса, сильных громад. И нет разницы, находятся ли они в границах города или, формально, - за ними. Ведь жилые комплексы, возникающие за незримой чертой, отделяющей Одессу от, например, Таировской ОТГ, практически невозможно отделить от города. Они полностью интегрированы в жизнедеятельность Южной Пальмиры.

Поэтому задача – разобраться, какой из двух апробированных в мире рецептов больше подходит для решения: джентрификация или наращивание коллективных активов и вовлеченности.

Джентрификация окраин

Джентрификация – это процесс трансформации депрессивных районов. Туда из-за каких-то внешних причин переезжают более обеспеченные граждане, в районе растет уровень благосостояния, повышается качество и цена различных сервисов, в т.ч. в сфере ЖКХ. Затем растет стоимость аренды и покупки недвижимости и, как следствие, местные жители, которые жили в районе до джентрификации, либо интегрируются в новые условия, либо переезжают в еще более отдаленные окраины.

Примером быстрой джентрификации можно назвать Нью-Йорк – цены на недвижимость в районах, которые внезапно становятся "модными" или были ревитализированы, здесь растет крайне быстро. И также быстро падает. Чтобы защитить горожан, которые арендуют жилье, местные власти даже ввели т.н. "rent control" и "rent stabilization", которые призваны ограничить рост цен и предотвратить слишком резкие скачки размера арендной платы.

Особенностью нью-йоркского опыта также является то, что, как правило, этот процесс происходит именно на географических окраинах и не сопровождается инфраструктурным ростом и гармоничным развитием местных общин. Цены растут за счет спроса. А обустройство районов если и происходит, то исключительно в интересах богатых горожан.

Одесским аналогом нью-йорской джентрификации является развитие района "Фонтан". Еще 30-40 лет назад он состоял из недорогих, а где-то и разрушенных домов частного сектора.

Когда-то тут находились колхозные поля, и многие работники, получая земельные наделы бесплатно, в лучшем случае строили на них временные домики, чтобы хранить садовый инструмент и отдыхать от летнего зноя. Сегодня же Фонтан – чуть ли нее самое престижное место для жизни в Одессе. В 2007-2008 годах, на пике роста цен на землю и недвижимость в Украине, участок земли, доставшийся когда-то бесплатно, мог сделать его владельца долларовым миллионером. При этом здесь так и не появилось достаточно мест для культурного отдыха, мало школ и других объектов социальной инфраструктуры.

Кроме того, далеко не все захотели или смогли продать свою резко подорожавшую недвижимость. Но и не интегрировались в новое сообщество. В итоге достаточно часто рядом с роскошным особняком за трехметровым забором ютится построенный в 1960-е, покосившийся домик.

Развитие общин

Джентрификация – не единственный путь развития окраин. Исследователи из Drexel University (Филадельфия) Росс Берд, Брюс Катц, Джиха Ли и Дэниэл Палмер разработали комплекс мероприятий, которые могут способствовать развитию находящихся в упадке бедных микрорайонов, что называется "снизу-вверх".

Их исследование во многом касается расовых аспектов, однако общее направление может быть интересно и для Украины. Ученые выделяют четыре направления работы, которые позволяют развить заброшенные районы в социальном и экономическом планах, не допустить переселения людей в другие бедные окраины, и дать им толчок для развития:

1. Наращивание коллективных активов.
2. Улучшение доступа к капитальным инвестициям – местные жители должны показать заинтересованность в развитии, долгосрочном планировании и социальных программах.
3. Увеличение вовлеченности – участие в развитии своего района и преумножении его богатства.
4. Наращивание индивидуальных активов: повышение квалификации местных жителей и их вовлеченность в бизнес.

Если упростить, то денежные ресурсы объединенных территориальных громад (в случае города, это могут быть целевые фонды для развития какого-либо депрессивного микрорайона), направляются на финансирование местных инициатив и социальных программ, призванных увеличить благосостояние отдельных групп граждан. Причем важным фактором является личное вовлечение бенефициаров. Занимаясь развитием своего микрорайона, системно создавая даже такие незначительные объекты, как уличная мебель, а в перспективе – парки, скверы, спортивные клубы, местные жители начинаю автоматически заботиться о своем районе в целом и связывать с ним свою дальнейшую жизнь. Дополнительным "якорем" также становится собственный бизнес. Курсы для тех из числа жителей громады, кто хочет заняться малым бизнесом, - не самая эффективная вещь. Но даже 1 новый бизнесмен из 20 участников курсов – это рабочие места или хотя бы личная занятость и налоги, которые в перспективе окупят этим самые курсы и со временем начнут приносить прибыль громаде, которая их профинансировала.

Такой подход уже применялся в США и показал свою эффективность. Да, американская модель не предполагает жесткого планирования территорий и зонинга застройки, передавая рычаги влияния и принятия решений в руки местных громад и общин. Поэтому вовлечение жителей в процессы и события в микрорайоне имеет колоссальное влияние. Украинское законодательство устроено по-другому, однако главная мысль остается той же – реальное развитие не может произойти по указке, люди должны сами захотеть меняться и развивать свой район. В наших условиях инвестором или инициатором системных изменений может выступать местная власть или депутаты, которые распоряжаются бюджетами развития. А может быть и просто отдельный политик или бизнесмен.

В этом контексте, конечно же нельзя не отметить и важную роль девелоперов и строительных компаний. Во-первых, создаваема недвижимость должна быть приспособлена для того, чтобы сообщество в микрорайоне развивалось по описываемому сценарию.

Например, издание американской ассоциации ландшафтных архитекторов "The Dirt" пишет о ведущей роли каждого члена общины в развитии районов, но напоминает, что в районе Barry Farms в американской столице людей стимулировали открывать собственный бизнес в своем доме! На первых этажах располагались кафе, парикмахерские, магазины и офисы, а этажи от второго и выше были заселены. Т.е. были созданы условия, чтобы люди не выезжали из своего района, жили тут всей семьей и развивали свой бизнес. Прекрасной альтернативой коммерческой недвижимости на первых этажах может быть торговый или бизнес-центр в шаговой доступности от жилых домов (снова возвращаемся к концепции "город в городе"). Такой центр – это не только пространство для предпринимательства и создания рабочих мест, но и привлекательная и вдохновляющая территория, где люди могут встречаться, обсуждать идеи и совместными усилиями создавать новые конкурентоспособные проекты.

Подводя итоги, нужно еще раз подчеркнуть: усилия по возрождению окраин должны быть коллективными – местные жители развивают и укрепляют местные громады, власти инвестируют в инфраструктуру, а бизнес, в частности строительный, обеспечивает условия для занятости и вовлеченности жителей в эти процессы. При таком подходе ситуация с заброшенными территориями постепенно изменится благодаря планированию и строительству крупных жилых комплексов. Квартиры в них будут пользоваться спросом благодаря сочетанию относительно невысокой цены и восстановленной инфраструктуре. А если отдельные проекты станут для города тенденцией, то окраины Одессы могут стать реальными точками роста города на ближайшие десятилетия.