Концепция "город в городе" или как вернуть комфорт в Одессу

Концепция "Город в городе" считается достаточно новым течение в урбанистике. Но на самом деле все новое – это хорошо забытое старое. Прообраз концепции был заложен в Германии в 1960-е. Тогда в послевоенное время нужно было в короткие сроки построить жилье, восстановить или привести в порядок инфраструктуру, необходимую для нормальной жизни. Работы были организованы по микрорайонам. Застройка велась блоками и имела целью создать территории, полностью обеспеченный собственной социальной, спортивной, развлекательной инфраструктурой, сервисными службами.

Практику отчасти переняли в СССР. "Хрущевки" а, впоследствии, и "чешки" были основой, но в каждом микрорайоне они дополнялись образовательными учреждениями, поликлиниками, объектами быта и общественными пространствами (парками, скверами и т.д). Воплощение этой концепции хорошо видно в Киевском районе Одессы, где среди многоэтажек во дворах находятся школы и детские садики.

Социально-экономический разрыв 1990-х годов и переход от плановой экономики к рыночной изменил подходы и в строительстве. Начиная с ранних 2000-х под застройку стали отдавать любые свободные куски земли, независимо от того, пригодны они для жизни или нет. Жилые комплексы строили везде: и на территории санаториев, и на пустырях, и на побережье.

В погоне за покупателями достаточно скоро застройщики обнаружили, что куда лучше продается недвижимость в домах, где рядом есть зеленая зона или, например, школа.

Однако вместо того, чтобы создавать такие объекты, трендом стало своего рода паразитирование на дефицитных "активах" – парках, побережье и т.п. В результате когда-то тихие улицы Говорова, Генуэзская сегодня в пробках почти круглосуточно. А машины жильцов заполоняют все обочины, клумбы и разве что не стоят вертикально – в паркингах мест было недостаточно еще на этапе проектирования. Застройщики же, в лучшем случае, пытаясь предоставить будущим жильцам необходимый набор сервисов, создают коммерческие площади, где размещаются салоны красоты, магазины, спортзалы и подобные объекты.

Отдельную боль причиняет жуткий архитектурный диссонанс, возникших в результате такой застройки. 20-тиэтажки соседствует частными домами, ампир – с хайтеком. А высотки строятся в узких улочках, откуда жильцы выезжают на основные магистрали по 30-40 минут.

Конечно, это не исключительно одесская история – такое положение дел наблюдается по всей стране. А концепция "город в городе" на данный момент если и применяется, то только в качестве банального маркетингового хода. Да, в Украине есть несколько успешных примеров использования такого подхода, к которым мы вернемся позднее. Но все же объективно в 99% случаев жители многочисленных ЖК не дождутся обещанных застройщиками школ и детских садов.

Как вернуть в города комфорт

Точечная, хаотичная застройка, которую мы наблюдали последние 20 лет, тем не менее скоро уйдет в небытие. Современная мировая практика заключается в возведении целостных микрорайонов. Поэтому либо украинские компании сами вернутся к этому подходу, либо рано или поздно на рынок придут иностранные девелоперы, для которых это является нормой.

Конечно, разумно было бы помочь украинскому строительному бизнесу пройти необходимую трансформацию. Ведь иначе общество потеряет налоги и высококвалифицированные рабочие места. И есть два основных препятствия на этом пути.

Первый – это финансирование. Строительство микрорайона с нуля, с полным комплексом инфраструктуры требует колоссальных инвестиций. Не многие украинские компании могут позволить себе это. И здесь, конечно, необходимо искать решение на центральном уровне власти, выстраивая лояльные финансово-кредитные программы для системных строительных компаний. Но это отдельная тема, которую в рамках данного блога не охватить.

Второй насущной проблемой является документация. Даже строительство одного объекта иногда требует год и больше времени на согласование всех юридических аспектов. Комплекс и десятков строений разной сложности вообще представляется фантастическим с точки зрения оперативного прохождения предусмотренных законом процедур. Но решить эту проблему, во многом, как раз возможно локально, на местном уровне.

Речь идет о том, что депутаты местных советов должны обеспечивать "зеленый" свет на подготовительных этапах тем застройщикам, которые предлагают комплексный девелопмент территории. Не просто хотят строить дома, а создавать интегрированные пространства с бизнес-центрами, зонами отдыха, а, в идеале, и площадями под социальные объекты, которые потом будут переданы на баланс местных советов. Более того, депутаты местных советов должны максимально содействовать таким строительным компаниям. Ведь это позволит решить проблемы их избирателей.

Например, Одесса зажата между другими населенными пунктами. И на ее границе так или иначе будут возникать жилые комплексы. В городских школах сегодня учатся более 150 тысяч детей, лишь 55 тысяч из них – с одесской пропиской. Большая часть из которых живет в прилегающих к Одессе ЖК. Местные же советы громад вокруг областного центра экономически никогда не вытянут строительство новых школ, садиков и т.п. Но, если депутаты ОТГ будут готовы работать с системными застройщиками, а депутаты городского совета Одессы помогут таким строительным компаниям интегрировать вновь создаваемую инфраструктуру с существующей, мы получим ситуацию win-win.

Бизнес строит недвижимость на лояльных условиях, в ОТГ создаются новые социальные объекты, а город разгружает свои садики, школы и больницы.

Плюс ко всему этим подходом мы снимаем нагрузку с транспортной системы. Я неслучайно начал этот блог с упоминания пробок. В случае же появления полностью обеспеченных всем необходимым районов, их жители будут покидать его границы только в редких случаях.

Для города это будет иметь не только социальный, но и экономический, и экологический эффекты. Представьте, что вместо того, чтобы терять по два – два с половиной часа в день в пробках, люди будут просто выходить из подъезда и прогулочным шагом за 10-15 минут доходить до офиса в расположенном неподалеку бизнес-центре. По пути на работу можно заскочить в местную кофейню, а вечером поужинать с женой в ресторане, которым управляет твой сосед.

Очень важно, что применение концепции "город в городе" позволяет создать в каждом таком микрорайоне свою атмосферу или, если хотите, энергетику. Понимая основную целевую аудиторию будущего жилого массива, застройщик может запланировать больше коммерческих площадей для создания объектов для семейного отдыха с детьми. Либо же, напротив, для активного досуга, в котором заинтересованы люди молодого возраста, начинающие жить самостоятельно. Это, конечно, лишь два простейших примера – спектр детализации намного шире. Но они позволяют посмотреть на концепцию "город в городе" еще и под углом социальной составляющей. Вполне понятно, что проживание в одном пространстве людей с разным уровнем достатка, образования, сфер деятельности, разным семейным и общественным статусом, возрастом и т.д. создает почву для конфликтов.

Многие на своем опыте знают, что зачастую даже на одной лестничной площадке жильцы сторонятся или избегают друг друга, не взаимодействуют между собой из-за предубеждений, запрещают общаться детям... И, напротив, когда в микрорайоне собирается группа людей, связанных между собой какими-то особенностями, возникает то, для чего лучше всего подходит английское слово "community" – сообщество. Путешествуя по разным странам и городам, я неоднократно видел примеры таких комьюнити, сформировавшихся в обособленных микрорайонах.

Именно комьюнити позволяет обеспечить комфорт принципиально иного уровня. Ведь жильцы, объединившись, могут решить вопросы, например, о внедрении дополнительной охраны или заказе у управляющей компании дополнительных коммунальных услуг. Люди могут совместно добиваться от местных властей создания или развития социальной инфраструктуры – зеленых зон, спортивных площадок, да хоть поля для гольфа. В любом случае ценность такой недвижимости будет расти.

Конечно, на словах такая стратегия звучит достаточно просто. На деле это потребует огромных усилий со всех сторон. Тем не менее примеры проектов, соответствующих концепции "город в городе" уже реализуются в Киеве.

Например, бывшая промзона превращается в ЖК Creator City – пространство для айтишников и бизнеса Unit.City, где запланировано 8 высоток и – внимание – целых 2 гектара открытого парка, который смогут посещать все жители Киева. Кроме того, застройщик обещает на территории свой детский садик, спорткомплекс с бассейном и медицинский центр.

Еще один пример – ЖК "Комфорт Таун". В отличие от предыдущего примера, он расположен не в центре, а на Старой Дарнице. 40 гектаров застройки и 140 домов – кстати, малоэтажных, высота – от 6 до 16 этажей. Здесь построили и детский сад, и начальную школу, точнее, целый образовательный центр. Правда, он частный. Но нужно сделать поправку, что и сам "Комфорт Таун" – не бюджетное жилье.

Для Одессы такие примеры звучат фантастически. Сложно представить, что строительная компания отдаст территорию в 2 га для бесплатного общественного пользования. Нам привычней уничтожение парка под застройку. Но я верю, что такое возможно и здесь. И, кстати, даже в промышленных зонах, которые сегодня оказались по сути в центре Одессы, вполне можно найти если не 2 гектара под парк, то хотя бы территории под скверы. Главное, чтобы мы все – и бизнес, и представители власти, и жители города своими решениями и действиями стимулировали разумных и ответственных застройщиков и стремились создать комфортные условия жизни вокруг нас.