Інвестиції в житло: порівнюємо з депозитами, ОВДП, фондовим ринком та офісами

Інвестування у нерухомість популярне серед українців, проте все одно ця тема викликає чимало запитань. Наскільки вигідно купувати квартири на первинному ринку?

На сьогодні існує не так багато способів вигідно вкласти кошти та мати з цього зиск у майбутньому. Валютні депозити у надійних державних банках або фінансових установах з іноземним капіталом дають у середньому дохідність до 1-1.5%.

Гривнева ставка сягає 6-8%. Немає обмежень щодо розміру вкладу, проте максимальна сума, яку можна отримати через Фонд гарантування вкладів, складає 200 тисяч гривень, окрім декількох державних банків, в яких фонд гарантує повернення усього депозиту.

Однак з отриманих відсотків за депозитом треба сплатити 18% податку, а також 1.5% військового збору.

Інвестиції в Облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) – ще один інструмент, про який нерідко говорять останні декілька років.

Дохідність може сягати 4-5% у валюті, а також до 12% у гривні. З іншого боку, треба сплатити чимало комісій, а мінімальна сума вкладень становить від 100 тисяч гривень.

Такий поріг пояснюється як раз необхідністю покрити комісію банків-посередників, а також отримати дохід.

Гроші під матрацом – популярний, проте не надійний спосіб накопичення. Сума органічно зменшується через інфляцію, у тому числі якщо тримати скарбничку у валюті.

Згадайте десять тисяч доларів у 2000 році та зараз. Якщо відносити кошти до банківської скриньки, додайте ще близько 5-8 тисяч гривень витрат на рік за користування сейфом.

З 2019 року українці можуть відносно легко виводити кошти для інвестування за кордон. Поріг входу, з урахуванням комісій банків та брокерів – від 50 тисяч доларів, а мінімальний термін інвестування складає 2-3 роки.

Подібна сума не прописана у нормативних документах, натомість вона може забезпечити прийнятну дохідність при поверненні коштів з-за кордону, з урахуванням комісій брокерам, а також банкам за пересилку грошей.

Однак необхідно розбиратися в інвестиціях, володіти термінологічною англійською мовою та вміти провести самостійний аналіз фондів, які працюють з іноземцями.

Квартири на первинному ринку – один з найбільших популярних інструментів для інвестицій. Поріг входу починається від 20 тисяч доларів у передмісті Києва та обласних центрах, від 30 тисяч у столиці, а також від 40 тисяч, якщо розглядати пропозиції у столиці від надійних девелоперів.

Існує можливість сплатити 30-50% першого внеску, а потім від року до чотирьох виплачувати решту коштів.

В чому переваги квартир і чому після "банкопаду" 2015-2016 років саме первинний ринок став альтернативною банкам?

Перший фактор – це надійність вкладень, якщо інвестувати в об’єкти від девелоперів із потужними брендами. Також від моменту інвестування до введення будинку в експлуатацію ціна може зрости на 30-35% у валюті.

Здача в оренду дає середню дохідність 10-12% на рік, дивлячись на конкретні умови: інфраструктуру комплексу, його розташування, площу та якість ремонту квартири.

Тобто, навіть з урахуванням витрат на оздоблення оселі, вже через 8-10 років людина зможе почати накопичувати на чергову квартиру лише з грошей, отриманих від орендарів.

Як об’єкт, квартира є надійнішою за депозит для сум понад 200 тисяч гривень, особливо, з урахуванням досвіду "банкопаду".

Є декілька основних факторів, на які треба звертати увагу при інвестуванні у житлову нерухомість. Перший – забудовник – необхідно дізнатися про завершені об’єкти девелопера, ознайомитися з відгуками на онлайн-форумах та у групах мешканців вже заселених ЖК.

Другий - хороша локація – вона допоможе швидко знайти орендарів та зрештою більш вигідно здавати оселю. Третій - розвинута територія комплексу – зараз мало кого цікавлять лише стіни та стеля.

Потенційних винаймачів житла набагато легше привабити комплексом, де є паркінг, двір без машин, відеоспостереження, поруч розвинута соціальна інфраструктура: хороші фітнес-центри, магазини, дитячі заклади тощо.

Обов'язково необхідно на власні очі перевірити динаміку робіт. Це дозволяють зробити спеціалізовані сайти з нерухомості. Деякі девелопери підключають веб-камери на сайтах своїх об’єктів або пропонують покупцям перед укладанням угоди відвідати будівельний майданчик.

Кран, що постійно працює – це найкраща реклама забудовника. Нарешті, треба уважно вивчити умови розрахунків, якщо купуєте квартири у розстрочку.

Часто люди, які вирішили інвестувати у житло мають намір купити вже готову квартиру на вторинному ринку, попри те, що вартість готових квартир значно перевищує суму інвестицій на етапі зведення будинку.

Адже сьогодні ціни на якісну нерухомість зростають десь на 10% за півтора-два роки з моменту вкладення коштів. Натомість у сусідній існуючій дев'ятиповерхівці житло може не змінитися в ціні або здорожчати всього на 3-5% за аналогічний термін.

Однак фактично, купівля на вторинному ринку дозволяє придбати лише 1 квартиру на кожні майже півтори на первинному. Іншими словами, покупець вторинного житла переплачує у середньому до 20% за рік без "очікування".

Навіть дуже вигідна оренда з першого дня не зможе перекрити цю суму. Придбання квартири на вторинному ринку може бути опцією для консервативних покупців власного житла, проте значно програє у якості стратегії інвестицій.

Інше питання, яке задають собі ті, хто вже вирішили купити нерухомість, проте не визначились із типом – купувати квартиру або краще придбати приміщення під магазин чи офіс.

Якщо ви маєте де жити, натомість плануєте у майбутньому відкрити власний бізнес – можна вкладати кошти у комерційну нерухомість.

Проте, коли основна стратегія подальшої монетизації – це оренда, а не ведення власного бізнесу, працювати з офісною чи іншою комерційною нерухомістю набагато складніше.

По-перше, деякі компанії не будуть укладати договір з вами, як із фізичною особою. Тому прийдеться реєструватися як ФОП. По-друге, цей сегмент є конкурентним, й треба вміти "продавати" об’єкти надійним орендарям.

Також відносно високим є ризик неплатежів, адже малі бізнеси нерідко прогорають.

У той же час, житлова оренда у Києві стабільно зростає у ціні багато років поспіль. Причина дуже проста – незважаючи ні на що, мешканців столиці із кожним роком стає тільки більше.

Ставки для комерційних приміщень можуть падати аж у 2-3 рази під час кризи. Наприклад, під час локдауну 2020 року, чимало орендодавців були змушені надавати канікули для винаймачів торгових чи офісних площ.

Серед власників квартир масштаби проблеми були набагато меншими.

Якщо купити квартиру, але здавати її короткостроково – чи можна заробити більше? У середньому, за умови 90-95%-ої завантаженості, короткострокова оренда може приносити аж у двічі більше прибутків у порівнянні з довгостроковою орендою житла.

Проте зростають адміністративні витрати грошей та часу: треба розміщувати та просувати оголошення, спілкуватися з клієнтами, організовувати прибирання, закупку побутових дрібниць, прання тощо.

Фактично, це вже не стратегія пасивного доходу, а справжній бізнес.

Сьогодні інвестиції у житло є одним з найкращих способів вкладення коштів для українців. Вкладені у квартиру на первинному ринку гроші можуть дати +40-45% у доларах вже через декілька років після введення будинку в експлуатацію.

Потім дохідність становитиме в середньому 10-12%/рік при здачі квартири довгостроково та близько 20-25%, якщо займатися короткостроковою орендою.