Іпотеки не буде, іпотеки немає

16 декабря 2020, 09:55
Владелец страницы
Голова підкомітету з питань будівництва Комітету ВРУ з питань місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування
0
5069
Іпотеки не буде, іпотеки немає

В журналі Гроші – про перспективи дешевої іпотеки та ринку нерухомості.


В Україні близько 80% іпотечних кредитів припадає на позики під застави об'єктів на вторинному ринку нерухомості. Це, по суті, передача нерухомості в заставу під отримання коштів – або для покриття розриву ліквідності, або для якихось інвестицій у щось, що не має стосунку до купівлі об'єкта, переданого в заставу. Тобто – суто заставна операція. А як у нас справи з іпотекою для населення для придбання житла?

Формально така іпотека теж є. Але:
А) вона надто дорога;
Б) отримати такий кредит може далеко не кожен із тих, хто вже зумів зібрати 30-50% вартості квартири, яку збирається купити.

Президент Володимир Зеленський – не перший, хто обіцяє і хоче запустити дешеву іпотеку для населення. Як мінімум, останніх 5-6 років у коридорах влади витає ідея про те, щоб за рахунок різних інструментів, наприклад, компенсації відсоткових ставок запустити її, як таку. При цьому, як правило, найбільш активно говорять на цю тему перед прийняттям бюджету.

Але розмови ведуться, бюджети приймаються, і на тому все зупиняється до часу прийняття наступного закону про держбюджет.

Але природа не терпить порожнечі. Хто фінансує покупців, яким не вистачає на придбання нерухомості? На сьогодні роль іпотечних установ взяли на себе забудовники.

Практично кожен забудовник має певні кредитні програми для покупців нерухомості. Однак є нюанс. Найчастіше програми забудовників – це фінансові піраміди. Для того, щоб система працювала, потрібен постійний приплив грошей. Як тільки він вичерпується, у нас трапляються «Укрбуд», «Аркада» або щось подібне. Вихід? Це фінансове навантаження – функцію фінансування покупки потрібно перекладати на банківську систему.

Та банківська система в нинішніх умовах це завдання не потягне. З однієї простої причини: банкам вигідніше працювати з ОВДП, аніж кредитувати покупця нерухомості. Отримуєш рефінанс від НБУ, вкладаєшся в держоблігації з мінімальним ризиком і живеш на свої, умовно, 2% різниці між ставкою рефінансування та дохідністю держоблігацій.

Навіщо банку при такій альтернативі займатися іпотечним ринком, оформленням застав, тримати філіальну мережу, супроводжувати кредити, перевіряти кредитоспроможність, оцінювати застави?

Крім цього, дефіцит держбюджету в 2020 і 2021 роках становитиме від 150 до 300 млрд гривень. Єдиний реальний варіант покриття цього дефіциту на сьогодні – це запозичення, в основному, на внутрішньому фінансовому ринку. Йдемо далі. У Нацбанку й Мінфіну зараз найголовніше завдання – це покриття касового розриву в фінансуванні державних витрат. І вони через рефінансування держбанків, а це 60% всієї банківської системи, всю силу цієї контрольованої емісії спрямують на викуп ОВДП. На іпотеку ресурсів не залишається.

Тож поки що про іпотеку ми можемо тільки мріяти. Можливо, якийсь мільярд гривень кредитів навіть буде видано. Але для ринків нерухомості – житла, що будується, й того, яке вже існує, – це крапля в морі. Для нормального функціонування ринок іпотеки має становити хоча б 5-10 млрд гривень щорічно. Для початку.

Ці цифри не зі стелі: в останній рік відносно живої іпотеки – в 2011 році в Україні за 12 місяців було видано нових кредитів для придбання нерухомості на суму трохи більше ніж 4 млрд грн. Це при курсі 8 грн/долар – тобто приблизно на 500 млн доларів у еквіваленті. При нинішньому курсі й нинішніх цінах 5-10 млрд грн це еквівалент приблизно 180-370 млн доларів, або в середньому близько 7-15 тисяч однокімнатних квартир.

Але, тим не менше, з чогось треба починати, адже наразі іпотека первинної нерухомості на нулі.

Мені можуть сказати: а як же програма дешевих кредитів для бізнесу? Є ж досвід – чому його не можна транслювати на ринок іпотеки? Погляньмо на результати цієї програми: близько 70% виданих нових пільгових кредитів становлять собою рефінансування старих позик. Але для цілей розвитку іпотеки це неприйнятно – пільгові іпотечні кредити мають фінансувати нові покупки, щоб люди могли купувати житло, а забудовники – створювати нові робочі місця при його будівництві.

Щоб процес хоч трохи зрушив із місця, банки мають перестати заробляти на ОВДП стільки, скільки вони заробляють зараз. Інакше ніякі кредити не зможуть їх зацікавити. Тільки в такому випадку вони будуть змушені виходити на повний зріст на ринок комерційного кредиту, в тому числі іпотечний. У банків має скластися безвихідна ситуація, коли вони ні на чому іншому не зможуть заробити достатньо грошей для свого безбідного існування й активного розвитку. Все. Решта – мрії і потьомкінські села.
Рубрика "Блоги читателей" является площадкой свободной журналистики и не модерируется редакцией. Пользователи самостоятельно загружают свои материалы на сайт. Редакция не разделяет позицию блогеров и не отвечает за достоверность изложенных ими фактов.
РАЗДЕЛ: События в Украине
ТЕГИ: Недвижимость,ипотека
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.