Мільйони людей в Україні потребують покращення житлових умов. Тож збільшення обсягів будівництва житла, що вводиться в експлуатацію, та підвищення його доступності для широких верств населення є одним із головних завдань керівництва держави і місцевої влади.
Є низка причин, що заважають виконанню цієї задачі. Хочу зупинитися на одній з них, яка робить девелоперські, що викликана тотальною монополізацією ринків постачальників комунальних послуг, заплутаністю та складністю процедур передачі мереж в експлуатацію. У нас дуже часто інвестор входить у проєкт, не розуміючи, коли і як об’єкт підключать до комунікацій. І що від нього за це підключення вимагатимуть. Хоча у цивілізованому світі картина кардинально протилежна: країни або регіони борються за інвесторів, пропонуючи їм готову інфраструктуру під ключ – тільки вкладай гроші, будуй, виробляй, плати податки і зарплати людям. У інвестора є вибір з декількох постачальників комунальних послуг, що активно конкурують один з одним ціною та якістю.
Що маємо у нас? Ситуацію навиворіт: ринок продавця, а не покупця. Як у СРСР: «Летайте самолетами Аэрофлота». А якщо ні, то ні. В Україні девелопер повинен побудувати комунікації, і після цього віддати збудоване монополісту-постачальнику послуг. Але ж і це не гарантує підключення до мереж. Бо виникає найширший полігон для шантажу місцевим власником труб і дротів. У мене у мікрорайоні гнилий колектор, - каже локальний комунальний феодал, – заміни його, тоді підключу. І коли у тебе за спиною тисячі покупців квартир – то що робити? Судитися, скаржитися? Це затримка здачі об’єкту. А як девелопер має компенсувати подібні трати? Тільки через ціну квартир. Але не у всіх забудовників можуть бути власні кошти на виконання подібних вимог монополістів. І тоді об’єкт «підвисає».
Або ж є законодавча база, що регулює відносини між девелопером і постачальником комунальних послуг. Ти побудував комунікації, передав їх на баланс, але не вистачає якогось вигаданого дозвільного папірця щодо реально здійснених робіт. І що? Тебе якимись чином підключають, але по тимчасовій схемі і з платою за тарифами для юридичних осіб, які ти, якщо дорожиш своїм ім'ям, компенсуєш людям із власної кишені. І так до тих пір, поки не отримаєш омріяний папірець.
Будівельний ринок стогне від тиску монополістів, яких підтримує недолуге законодавство. Практично не буває випадків, щоб підключили швидко, якісно, прозоро. Завжди виникають перешкоди, абсурдні вимоги і виснажлива бюрократія. Впевнений, що демонополізація ринків постачальників комунальних послуг знизить ціни на квартири навіть у тих проєктах, що будуються, не кажучи про нові. І значно прискорить введення в експлуатацію.
Вважаю, що драйвером легкого і комфортного підключення об’єктів до мереж, окрім, власне, демонополізації, мала б стати проактивна позиція місцевої влади. Яка завжди тим чи іншим чином пов’язана з постачальниками комунальних послуг. Чи то концесійними угодами, чи прямим володінням підприємствами, чи іншими відносинами. Гадаю, що місцева влада в змозі забезпечити «зелену вулицю» для доброчесних будівельників в питанні підключення до мереж.
А щоб у місцевої влади була мотивація це робити я би запропонував внести невеликі зміни у Податковий кодекс. А саме: зробити обов’язкову прив’язку податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) до місця прописки, а не до місця реєстрації юридичної особи. Зараз ця норма ігнорується, як клопітна. Зробити адміністрування зручним і обов’язковим. Тоді б це одразу дало б відповідь на риторичне питання «навіщо місту нові житлові комплекси?». А щоб були гроші. Як відомо, ПДФО є найвагомішим джерелом наповнення місцевих бюджетів – його надходження складають більше 65% усіх надходжень місцевих бюджетів. А покупці нових квартир – економічно активні українці, що мають значний і, що важливо, переважно "білий" дохід.
І ось тоді у новобудовах було б зацікавлено не тільки керівництво міста, а і місцеві мешканці існуючих кварталів. Бо вони б розуміли, що їхні нові сусіди – це годувальники. На податки яких можна відремонтувати місцеву лікарню, школу і дитячий садок, і навіть побудувати нові. А місцева влада тоді б також усвідомлювала, що в її інтересах швидке безперешкодне будівництво. Оскільки якщо не даєш будувати, не даєш підключення – не отримуєш коштів у бюджет.
Вважаю, що розуміння того, що будівництво – це могутній двигун економіки, робочі місця, податки, нова інфраструктура міст і країни в цілому, до місцевої влади може прийти саме через такий прикладний досвід. Оскільки наразі серед представників влади стратегічний підхід до розвитку країни – рідкість. Серед депутатів сьогодні, наприклад, дуже популярним є питання захисту прав вкладників у нове житло. Зокрема, пропонується зобов’язати девелоперів забезпечити гарантії добудови об’єктів і дозволити продавати квартири лише після реєстрації у реєстрі Мін'юсту. Захист прав інвесторів у житло – це дуже добре. Але, на мою думку, це має бути дорога з двостороннім рухом і повагою до всіх його учасників. Держава, якщо вона воліє йти шляхом розвитку, а не деградації, має надавати підтримку не лише покупцям квартир, а і інвесторам самого будівництва. Які створюють інфраструктуру, робочі місця, платять податки і рухають економіку.