Не всё то золото, что дорого продают
Независимо от суммы Ваших вложений, 5 000 долларов или 150 000 долларов, будьте очень внимательны при покупке участка или дома, никогда не спешите с принятием решения от которого зависит качество Вашей жизни. Приглашайте специалиста для диагностики Вашего варианта.
Варианты видовых участков:
с выходом к большой воде (например, берег Днепра);
на вершине или на склоне холма;
райское место среди лесов;
в горах (например, в Карпатах);
с панорамным видом;
с озером на участке;
с крутыми склонами.
При выборе участка в элитном районе или видового участка важно внимательно присматриваться ко всем факторам, которые важны для коммерческой деятельности или безопасного проживания.
Предлагаю начать с разбора одного из прошлогодних кейсов.
Участок с панорамным видом на Днепр, 45 соток, под застройку. Красивый вид с участка, хорошая дорога, наличие коммуникаций и цена ниже среднего.
Причина продажи, озвученная владельцем: «Купили себе для коммерческого проекта под создание загородного комплекса. Продаём ниже себестоимости, поскольку форс-мажор и необходимы финансы на другом проекте. До кризиса предлагали цену за сотку 1800 долларов, не продали потому, что сами купили дороже».
Цена участка действительно ниже рыночной при сравнении с похожим предложениями на рынке.
Доступность дикой природы, коммуникации и качественная дорога создают действительно хорошие условия для проекта.
После анализа данного участка и проверки основных факторов
выясняется, что в 20-ти метрах от участка есть обрыв высотой более 15-ти метров. Хозяева утверждали, что склон стабильный и за 12 лет никаких изменений не было.
В подобных ситуациях только после оценки специалиста и расчёта затрат на решение данного фактора, можно говорить о затратах на строительство. Расчитывать затраты необходимо с учетом плана застройки.
По словам заказчика на данном участке планируется строительство нескольких зданий с общим бюджетом 460 000 долларов. Чтобы обезопасить подобные вложения надо посчитали нагрузку зданий на участок и стабильность обрыва в данных условиях.
После анализа специалиста стало очевидно, что этот обрыв двигается в направлении участка со скоростью 1 метр в год.
Для исправления сложившейся ситуации склон необходимо укрепить подпорной стеной либо провести масштабное террасирование с посадкой деревьев для укрепления склона.
Укрепление склона после составления сметы было возможно в 2-х вариантах. Первый вариант более дорогой и надежный — подпорная стена, бюджет 100-120 тысяч долларов. Второй вариант менее надежный, но дешевле — террасирование обрыва, бюджет 75-90 тысяч долларов.
В итоге, цена на покупку земли была ниже, чем необходимые работы по укреплению обрыва. Сделка не состоялась.
Итак, базовые факторы для элитных участков и видовых участков:
1. Разбор участков у воды
Стабильность.
Важно определить, не происходит ли движение грунта на участке. Какую нагрузку и какую этажность можно позволить на данной территории. Движение грунта на участка у воды происходит достаточно часто.
Из опыта, незначительное движение грунта на участке, 5-6 см в год, может привести к затратам от 60-ти тысяч долларов и выше на укрепление фундамента или других сооружений.
Законность.
Строительные процессы на берегу крупных водоемов запрещены законом.
Участок с береговой линией часто покупают для оборудования пирса или причала.
Перед покупкой такого участка выясните стоимость работ, и есть ли возможность оборудовать пирс или причал в Вашем конкретном случае.
Иногда оборудование причала или пирса невозможно просто по причине движения весеннего льда, который сносит любые конструкции.
Влажность и ветер.
При покупке участка у воды Вам нужно учитывать повышенную влажность, наличие комаров и сильный ветер в зимнее время.
2. Разбор участков с панорамным видом
Стоимость работ.
Участки с панорамным видом часто располагаются на вершине холма или на склоне, что обеспечивает невероятный вид с участка. Строительные работы в таких условиях часто бывают усложнены или просто невозможны. Или цена на строительные работы увеличивается в несколько раз, когда приходится доставлять груз или работать с краном в сложных условиях. Повышается цена на любые земляные работы, возникает необходимость в уплотнении грунта после земляных работ, что приводит к удорожанию строительных циклов.
Ветреность.
На участке на склоне холма или на возвышенности большую часть года ветрено, что создает дискомфорт и неудобства, если Вы планируете там жить постоянно. В зимнее время существенно повышаются затраты на отопление любых помещений.
Движение воды.
При строительстве на склонах важно учитывать движение весенних вод или движение воды во время обильных дождей.
Дополнительное оборудование дренажных канав или укрепление склона на больших участках с крутизной склона выше 5-ти градусов стоит от 60-ти тысяч долларов.
3. Разбор элитных участков в черте города или недалеко от города
Будьте внимательны при покупке участка рядом с городом.
Частые проблемы:
сильное шумовое загрязнение;
отсутствие качественной питьевой воды;
повышеная загазованность воздуха.
Например, под Киевом есть элитные поселки, которые находятся рядом с мусорным полигоном.
4. Горы или лесные просторы
Первая проблема, на которую стоит обратить внимание на подобных участках — это качество дорог и подъездов к участку.
Дороги важно проверить в зимнее время, весной во время паводка или во время сильных дождей.
Заранее составить смету на ремонт и укрепление дорог и их дальнейшее обслуживание, если в этом есть необходимость.
Ежегодный ремонт и чистка снега может стать дырой в бюджете.
Важно понимать, что участки в горах с невероятно красивыми пейзажами или среди лесов — это хорошо для коммерческого закрытого клуба с большими вступительными взносами. Тогда можно за счёт больших доходов покрыть все сложности, связанные с дикими условиями.
Для постоянного проживания одной или двух семей, это слишком дорого и неоправданно. Для семьи это актуально два раза в год, и проще такие дома брать в аренду.
4. Участки со своим водоёмом
Озеро на участке — это очень круто и дорого. Дорого при покупке и дорого в обслуживании. Если на участке есть водоем, выясните, в каком он состоянии.
Проверьте глубину, чистоту дна, качество воды, прочность берегов, потребность в углублении или чистке дна. Все эти работы даже для небольшого озера могут стоить дороже, чем цена за участок. Поэтому смета на обслуживание озера, как минимум, поможет Вам обоснованно торговаться или принять решение о поиске другого варианта.
Обращайтесь по вопросам помощи с выбором участка земли
для строительства дома или создания производства по
телефону:
+38 050 388 44 71
(Вайбер, Телеграм) Андрей Бобровицкий
Предоставляем услуги:
- проектирование частных домов;
- ландшафтный дизайн;
- строительство частных домов и промышленны объектов;
- берегоукрепление, причалы, набережные;
- подпорные стены, укрепление склонов.
По запросу вышлем портфолио с нашими работами.
Буду рад Вашим комментариям и обратной связи.
Делитесь информацией с друзьями, сохраняйте время и деньги!
Благодарю!
Для диагностики Вашего участка, скачивайте проверочный чек-лист по ссылке: