В Україні і світі зростають інвестиції у житло: позитивний прогноз для ринку

У світі зростає частка інвестицій у багатоквартирні будинки та активність інвесторів у житловому напрямку.

У світі зростає частка інвестицій у багатоквартирні будинки та активність інвесторів у житловому напрямку. На відміну від сегмента офісної нерухомості, відносно якого експерти передбачають радикальну трансформацію, попит на квартири та апартаменти постійно зростає внаслідок збільшення кількості населення у містах та потреби людей покращувати житлові умови.

За перші 9 місяців 2020 року світові інвестиції складають понад 116 мільярдів доларів у багатоквартирні будинки. Якщо загалом у секторі нерухомості у третьому кварталі поточного року обсяг угод знизився на 44% у порівнянні з аналогічним періодом 2019 року, то скорочення у житловій нерухомості склало лише 27%. У країнах Західної Європи інвестиції у багатоквартирні будинки навпаки зросли на 5% порівняно з минулим роком.

Експерти виділяють ряд причин, чому житло не втратило популярність на ключових ринках під час пандемії та у цілому набагато краще відреагувало на кризу, ніж інші підгалузі сектору нерухомості.

Навіть попри введення у багатьох великих містах обмежень на виселення мешканців у разі несплати за оренду, загальний рівень оплат оренди у США склав 94%, а у Великій Британії – 95%. Це означає, що на житлову нерухомість, яка здається в оренду, лишається попит навіть під час кризи. Особливо, якщо порівнювати з площами під рітейл або ресторанами, які майже всюди отримували від власників нерухомості великі знижки або навіть зовсім нічого не платити у період простою.

Друга причина – це органічно високий попит на нерухомість через демографічні та соціально-економічні тренди. Кількість жителів міст постійно зростає. Навіть якщо країна має невисокий загальний приріст населення, все одно збільшується частка мешканців мегаполісів, куди люди переїжджають з сіл та невеликих містечок. Внаслідок притоку жителів збільшується попит на квартири у містах. Інвестори, які вкладають гроші у проекти багатоквартирних будинків, очікують легко продати або здати в оренду нові квадратні метри.

Також зі зростанням рівня заможності люди починають шукати кращі оселі з більшою площею та розвинутою інфраструктурою всередині комплексу і поруч. При цьому старий житловий фонд не може повністю задовольнити потреби тих, хто прагне покращити власні житлові умови. Через це збільшується попит на нове житло.

Ще одна тенденція – перехід від життя декількох поколінь в одній оселі до окремих квартир або апартаментів для кожного покоління. Цей тренд масово почав набирати оберти в США у середині минулого століття. Повнолітні діти, батьки та дідусі з бабусями раніше могли жити під одним дахом. Натомість зараз у великій кількості сімей кожне покоління проживає відособлено, а тому органічно зростає потреба в якісному житлі.

В Україні сьогодні є всі передумови, які стали б причиною популярності об’єктів житлової нерухомості серед глобальних інвесторів. У країні триває стійкий тренд збільшення великих міст, у тому числі внаслідок переїзду людей з невеликих містечок та сільської місцевості. Спочатку нові містяни формують попит на оренду, яка в Україні на сьогодні може давати у півтора-два рази кращий рівень окупності, аніж навіть в європейських містах. Далі ці люди виходять на ринок вже в якості покупців і часто надають перевагу саме первинному сектору. Вкладаючи гроші у первинну нерухомість, вони можуть внести частину вартості квартири на стадії початку будівництва, а потім ще декілька років виплачувати решту, отримавши розстрочку.

Молоді родини та сім’ї з дітьми є активними на первинному та вторинному ринках нерухомості. Перша категорія шукає квартири на 1-2 кімнати площею до 60 квадратних метрів, а друга є покупцями великих осель від 90 квадратних метрів. Серед цих груп, які є драйверами ринку, також чимало покупців дивляться виключно на новий житловий фонд – будинки, що зводяться зараз або, які були збудовані не більше 10-15 років тому. Таке житло забезпечує набагато вищий рівень комфорту – починаючи з нових та надійних комунікацій, енергоефективності і закінчуючи елементами інфраструктури серед яких охорона, паркінг, закрита територія, сучасні ліфти тощо.

Нещодавно Мінрегіон офіційно оголосила курс на реновацію старого житла – у першу чергу, так званих "хрущівок". Навіть якщо певні покупці розглядали для себе можливість придбати "хрущівку", а такі варіанти коштують дешевше за нові готові будинки або навіть старші від "хрущівок" "сталінки", тепер вони навряд приймуть рішення купувати житло, з якого через декілька треба буде переселятись. Беручи до уваги важливість цін для таких покупців, найімовірніше, вже з 2021 року ця група також долучиться до покупців первинного житла на стадії будівництва.

Попри помітну активність девелоперів у великих містах та нібито велику кількість новобудов в Україні все одно рівень забезпеченості житлом на особу залишається набагато нижчим у порівнянні з іншими розвинутими країнами. Якщо у 2016 році ця цифра склала 23 м² на одну особу, то у Німеччині та Франції на кожного жителя приходяться майже 40 м², а у Сполучених Штатах – близько 70 квадратних метрів. Це означає, що ринок житлової нерухомості точно не досяг точки насичення.

Нарешті, у світі житлова нерухомість є способом вкладати сотні мільйонів або навіть мільярди доларів та доступна для інвестицій великим гравцям. В Україні ж, через відсутність фондового ринку або надійного банківського сектора з прийнятними відсотковими ставками, квартири стали інструментом для особистого збереження коштів та формування джерел пасивного заробітку.

Інвестиції у житлову нерухомість у світі під час пандемії мають позитивні показники у порівнянні з іншими напрямками всередині сектора. В Україні присутні всі глобальні тренди, які обумовлюють популярність житлового сегмента: зростання міст та переїзд частини населення у мегаполіси, ранній вихід на ринок житла молодих родин та потреба у покращенні житлових умов серед більшості населення. Отже, додавши до цього роль нерухомості як засобу для накопичень, за умови відсутності непередбачуваних кризових явищ, у 2021 році житловий сектор може не лише показати повне відновлення, але й позитивне зростання обсягу продажів.