На хвилі локдаунів: європейські інвестори вкладають рекордні кошти в нерухомість

Інвестори з провідних європейських економік – Німеччини та Франції вкладають рекордні суми в європейську комерційну нерухомість. Які причини штовхають підприємців йти у розріз із трендами нових локд..

Інвестори з провідних європейських економік – Німеччини та Франції вкладають рекордні суми в європейську комерційну нерухомість. Які причини штовхають підприємців йти у розріз із трендами нових локдаунів, масової віддаленої роботи та зростання онлайн-торгівлі і чи можуть аналогічні фактори вплинути на ринок нерухомості в Україні.

За даними міжнародного агентства нерухомості Savillis, французькі та німецькі інвестори цього року активізувались у напрямку міжнародних вкладень у комерційні об’єкти.

Так, наприклад, за перші дев’ять місяців 2020 року, бізнесмени із Франції вклали €2,45 млрд в об’єкти в Німеччині (проти €2,54 за весь 2019 рік), €1,5 млрд у комерційні приміщення в Італії (проти €1,69 млрд за 2019 рік) та €1,1 млрд у Великобританії (проти €1,2 млрд за 2019 року).

Німецькі інвестори встигли інвестувати понад €1,89 млрд у нерухомість в Британії (проти €1,9 млрд за 2019 рік) та понад €1,4 млрд в Іспанії, що вже на 77% більше, ніж за весь минулий рік.

На перший погляд, такі тренди здаються дуже дивними. Компанії в усьому світі заявлять про перехід на віддалену роботу. У Каліфорнії та Нью-Йорку обвалюються ціни на оренду житла, бо працівники великих компаній, маючи змогу працювати поза офісом, переїжджають жити в інші локації.

Amazon та Alibaba ставлять чергові рекорди онлайн-продажів, а старий "цегляний" ритейл оптимізує магазини та бореться за ефективність власних мереж шляхом закриття десятків, сотень, а подекуди й тисяч фізичних точок. До цього всього треба додати чергову фазу локдаунів, яка вже почалась у ряді країн Європи.

Насправді інвестори зважають на набагато ширше коло факторів, аніж декілька очевидних, перелічених вище. Наприклад, поруч із трендом на віддалену роботу, чимало компаній, у тому числі Google та Microsoft, говорять про негативні аспекти праці із дому. Так, у нещодавно поширених матеріалах у медіа, спеціалісти Google відзначають падіння продуктивності програмістів, зниження мотивації та лояльності до компанії з боку працівників, які виконують роботу поза офісом.

У Microsoft зазначають, що такий формат навпаки збільшив ефективність багатьох вже існуючих процесів, однак він вкрай негативно вплинув на пошук та провадження нових ідей. Це, у випадку з технологічними компаніями, є однією з ключових компетенцій гігантів.

Отже, після більш ніж пів року з початку масової віддаленої роботи, стає очевидно, що такий формат на 100% підходить тільки частині бізнесів. З іншого боку, мало хто заявляє й про повний провал віддаленого режиму. Натомість більшість приходить до необхідності створення комбінованої системи.

Наприклад, офіси мають бути відкритими для всіх співробітників у будь-який час, але без закріплених за працівниками робочих місць.

Це мають бути комфортні простори з переговорними кімнатами, кріслами, зонами відпочинку та кухнями.

При цьому зараз фірми не можуть значно скорочувати оренду площ через необхідність дотримуватись соціальної дистанції у 2 метри навіть під час виконання звичних процесів, як-то проведення зустрічей чи розсаджування співробітників.

Ще одна причина полягає у тому, що сьогодні європейські фірми намагаються скоротити власні активи у вигляді вільної готівки.

Зараз політика Європейського центрального банку, як і американської ФРС, направлені на зменшення базової ставки, здешевлення кредитів та збільшення грошової маси в обігу.

Це дає бізнесу та людям кошти, щоб пройти через найважчі етапи карантину та поступового економічного відновлення.

Зворотній бік політики дешевих або навіть безкоштовних грошей – це падіння курсу валюти. На сьогодні більше впав долар, що добре видно за динамікою пари долар / євро.

Натомість компанії розуміють, що скоро аналогічна доля може чекати європейську валюту. Тому вони вирішують інвестувати у більш стабільні активи, аніж готівка.

Однією зі специфік комерційної нерухомості є відносно висока варіативність її застосування. Наприклад, у короткостроковій перспективі, бізнес-центр можна перетворити на коворкінг або збільшити частку приміщень під так звані офіси відкритого типу (студії танців, кафе, ресторани, косметологічні або медичні кабінети), куди приходять клієнти.

Приклад довгострокової зміни застосування – це реновації колишніх промислових зон, які сьогодні перетворюють на сучасні комплекси із магазинами, офісами, освітніми хабами, галереями та іншими громадськими закладами або улюблений багатьма стиль лофт, який в оригіналі передбачав перетворення старих фабричних приміщень Манхеттену на житлові апартаменти.

Що стосується України, у нас також за період карантину продовжили активно будувати офіси. На наступний рік в планах девелоперів залишається ведення в експлуатацію принаймні декількох великих торгово-розважальних центрів у столиці та ряді обласних центрів.

Проте наш рівень диджиталізації поки що поступається технологічним компаніям зі США. Це означає, що більшість бізнесів після завершення карантину все-таки продовжать винаймати офіси, хіба що трохи меншої площі.

В українських реаліях, нерухомість є одним із найбільш стабільних активів, який добре показав себе вже декілька криз поспіль.

Проте якщо в Європі основними гравцями інвестиційного підсегмента виступають компанії, а головний напрямок – це комерційні об’єкти, в Україні масовий інвестиційний попит представлять окремі фізичні особи.

Вони вкладають гроші у квартири як надійний інструмент для інвестицій від 35 до 100 тисяч доларів із прогнозованою дохідністю на рівні 10-15% річних.

Це дуже добре видно на первинному ринку, де девелопери з початку літа поступово підіймають ціни.

Отже, не бачать зменшення попиту, навіть з огляду на карантин та в цілому нестабільну ситуацію для економіки.

Зростання інвестицій у комерційну нерухомість в Європі – цікавий тренд, який йде у розріз з прогнозами початку коронавірусної кризи.

В Україні поки комерційна нерухомість знаходиться у плановому режимі та всупереч кризі девелопери продовжують добудовувати офісні та торговельні центри.

Натомість магнітом для інвестицій залишається житлова нерухомість. Завдяки набагато нижчому порогу входу, вона продемонструвала стрімке відновлення після весняного падіння продажів, коли основне скорочення прийшлось саме на інвестиційний підсегмент житлового сектора.

Один з індикаторів росту інвестицій у житлову нерухомість — постійне зростання цін на первинному та вторинному ринках, спричинене стабільною перевагою попиту над пропозицією.