Причины понятны — в стране за год два крупных банкротства. И каждый раз десятки тысяч пострадавших покупателей просят у государства помощи и защиты. Как обезопасить инвестиции?
Мотивация руководства страны понятна. Проблему нужно решать. Мы все заинтересованы в стабильности и прозрачности рынка. И застройщики, и инвесторы хотят гарантий.
Но рубить с плеча — не решение проблемы. Сегодня от депутатского корпуса исходят инициативы, которые предлагают лечить больные ноги путем их ампутации. Может болезнь и вылечим, но пациент уже вряд ли сможет ходить.
Например, в рамках пакета мер, направленных на «обеспечение сбалансированности бюджетных поступлений», некоторые представители налогового комитета ВР предлагают внести целый пакет правок в Налоговый Кодекс и ряд других законов. Среди прочего, нам фактически предлагают перевести институты совместного инвестирования на общую систему налогообложения. Факт освобождения средств покупателей жилой недвижимости от налогов уже давно не дает покоя фискальным и правоохранительным органам. Но сегодня жгучее желание обложить инвестиции простых граждан налогами пытаются упаковать в яркую обертку борьбы за прозрачность схем финансирования строительства.
Чего добьются? Рынок остановится. У застройщика сегодня нет не то, что сверхприбыли, а и, зачастую, просто прибыли, которая нам позволит взять на себя новые издержки. Мы давно на ценовом дне. А покупатели просто откажутся оплачивать жадность и глупость политиков и чиновников. И будут абсолютно правы! Треть наших квартир мы продаем в рассрочку, и многие наши инвесторы работают на трех работах, чтобы наконец-то получить свое жилье. Они ничего не просят у государства — только не мешайте! Но чиновник почему-то не учится на ошибках предшественников, он упорно лезет в карманы к гражданам и бизнесу. Бизнесу, который и так кормит десятки тысяч людей, сотни смежных предприятий, дает работу десяткам отраслей тяжелой и легкой промышленности. Мы финансируем и развиваем проекты со сроком окупаемости минимум 5-6 лет, многомиллионной финансовой емкостью, низкой рентабельностью, несем огромную социальную ответственность перед десятками тысяч покупателей.
К таким же опасным экспериментам я отношу и попытку фактического запрета договоров предварительной продажи, которая уже обсуждалась в кулуарах. Не проблема строить и продавать людям уже готовое жилье, но вы спросили покупателя: готов ли он платить на 30-50% дороже? Может сначала снизим ставки на кредиты до нескольких процентов, как в Европе? А уже потом начнем сравнивать «как у нас» и «как в Европе»? Или наше государство и муниципалитеты перестанут перекладывать на плечи строителей свою прямую работу и ответственность? Наконец сами начнут строить школы, детские сады, дороги, парки, больницы, дороги, сети? А строители будут просто делать свою работу – строить жилье или коммерческую недвижимость — точно по проекту и согласно плану развития городов. Именно так происходит в большинстве западных городов. Сейчас же в Украине сопутствующая инфраструктура, проведение сетей к новым ЖК и промышленным объектам, даже «подключение» к ним, ложится жестким финансовым организационным бременем на плечи застройщиков. А в итоге — на покупателей жилья. Это и есть такой себе «квази-налог на прибыль строительных предприятий» минимум в 30%! И такого нет и в помине на других рынках.
Или вот в кулуарах различных комитетов ВР и Кабмина обсуждается предложение разрешить продажу только зарегистрированной недвижимости. И как это реально будет? Приведите в порядок разрешительную систему, где сейчас происходит настоящий коллапс! Сегодня колоссальная проблема — сертификат на уже готовое жилье. А вы представляете, что будет с перспективными объектами? Рынок ждет тотальная блокада. Кто-нибудь из авторов подобных инициатив просчитывал последствия?
Хочу обратиться к нашим депутатам. Строительство в Украине сегодня больше, чем строительство. Это фундамент стабильности всего социально-экономического уклада страны. Молодежь остается в Украине, потому что видит возможность купить свою квартиру по реальной цене. В Европе цены на порядок выше, и свое жилье (как в Германии, Польше, Израиле, например), даже среди коренных граждан, имеют немногие. Сейчас средний класс, и даже наши «заробитчане», инвестирует в жилье в Украине, так как сегодня это, наверное, последний доступный инструмент пассивного дохода и сохранения сбережений, то, что держит молодых в стране. Уедет молодежь — не останется денег для пенсионеров. Уже сейчас дефицит пенсионного фонда составляет 170 млрд. грн. В первую очередь потому, что сегодня на одного пенсионера приходится лишь полтора человека работающих. Мы же сами прогоняем и своих людей, и деньги, и бизнес за рубеж навсегда.
Сейчас конкуренция между странами за инвенции, человеческий ресурс, кошелек потребителя стала глобальной. И Украина просто катастрофически проигрывает. Инвесторы, бизнес, в том числе и внутренние игроки строительного рынка, все более пристально присматриваются к более прозрачным, прогнозируемым и, чего скрывать, более выгодным городам и странам. Некоторые уже не только просчитывают, но и активно развивают свои девелоперские проекты за рубежом. А такие попытки и законодательные «инициативы» отнюдь не улучшают инвестиционный климат нашей страны.
Строительство в целом — уникальная сфера экономики, где уровень локализации доходит до 100 процентов, а мультипликатор 11,5.
Не разрушайте этот фундамент необдуманными инициативами без просчетов. Улучшать ситуацию можно и нужно, но в диалоге с рынком, путем комплекса мер по улучшению инвестиционного климата, дерегуляции и т.д. Без фундамента не сможет выстоять даже самое крепкое здание. Это я вам говорю, как человек, построивший уже не один миллион квадратных метров жилья.