«Офіс простих рішень та результатів» Міхеіла Саакашвілі презентував своє бачення реформи ДАБІ.
Якщо коротко, він пропонує:
- Відмовитися від детального плану розвитку територій (ДПТ). Основним джерелом містобудівної документації має стати єдиний містобудівний кадастр;
- Функції ДАБІ (об'єкти СС2 і СС3) передати уповноваженим юридичним особам. Контроль над об'єктами підвищеної небезпеки (СС3) залишити за державою. Контроль за самочинним будівництвом має здійснювати місцева влада;
- Отримання техумов (ТУ) на інженерну інфраструктуру (крім газопостачання) має відбуватися не до початку будівництва об'єкта, як сьогодні, а перед введенням об'єкта в експлуатацію;
- Захистити інвесторів через реєстрацію права власності на нерухомість ще на етапі будівництва;
- Запровадити Єврокоди як альтернативу ДБН;
- Створити систему громадського контролю за будівництвом.
Загалом учасники ринку підтримують запропоновані напрями змін та бачення Міхеіла Саакашвілі. Чинний план розділу ДАБІ на три окремих структури є неефективним, та й проблем не вирішує. Замість однієї голови у «дракона» ДАБІ з’являються три, але ж сенс його існування не змінюється. Спростити систему можливо лише за умов мінімізації людського фактору – автоматичне отримання містобудівних умов та обмеження як електронного витягу із містобудівного кадастру; автоматична видача сертифікату про введення в експлуатацію при контролі уповноваженими особами та дотримання параметрів проєкту.
Вважаю, що при реформуванні потрібно також врахувати такі питання:
1. Містобудівна документація
Пропозиція об’єднати всю містобудівну інформацію в містобудівний кадастр (МК) справді наближає нас до стандартів ЄС. МК міста, села, району має містити всі містобудівні умови для будівництва, реконструкції, в тому числі - інформацію з ДЗК, реєстри об’єктів культурної спадщини, реєстри речових прав на нерухоме майно, дані земельного кадастру з визначеним функціональним призначенням земельної ділянки та межами їх використання. Пропоную також ввести в МК відкриті реєстри Державіаслужби щодо висотності. У такому випадку містобудівні умови стануть просто витягом з містобудівного кадастру, який визначатиме точні параметри та обмеження забудови.
У проєкті реформи не згадана та не повністю розкрита ще одна проблема - розподіл потужностей інженерних мереж та технічні умови. Розвиток міста неможливо здійснювати без розвитку інженерної інфраструктури. На даний час забудовники самостійно облаштовують інфраструктуру міста (села), пов’язану з інженерними мережами, і безкоштовно передають все власникам комунальних мереж. І, одночасно, згідно чинного законодавства, перераховують пайовий внесок коштами на рахунок місцевої влади для розвитку інженерно-транспортної мережі. Це фактично подвійне оподаткування будівельного бізнесу! Платять за це, врешті, споживачі. Проєкт реформи має містити чітко визначений механізм інвестування у розбудову мереж.
Також поза увагою авторів проєкту залишається роль Плану розвитку міста (села). Крім Містобудівного кадастру, у кожного населеного пункту повинна бути Програма розвитку. Цільове призначення земельних ділянок, якщо це відповідає Програмі розвитку населеного пункту, може змінюватись! Інакше як проводити реновацію промислових зон під будівництво житла та планувати реконструкцію застарілого житла?
2. Містобудівний контроль
На даний час ДАБІ – це каральний орган, який фактично займається не контролем, а здирництвом. Пропозиція створити інститут юридичних осіб, уповноважених здійснювати технічний містобудівний контроль об’єктів будівництва СС2, СС3 є правильною. Погоджуюсь з тим, що містобудівний контроль має здійснюватися протягом всього процесу будівництва і завершуватись автоматичним прийняттям в експлуатацію. Адже якщо процес будівництва з початку до кінця відповідає нормативам, то і з введенням в експлуатацію не має бути проблем.
В свою чергу, функція державного містобудівного нагляду полягає у контролі уповноважених осіб і перевірці окремих об’єктів будівництва на предмет визначення якості містобудівного контролю. Я також підтримую пропозицію не здійснювати містобудівний контроль об’єктів із незначними наслідками СС1. Сьогодні це лише додатковий «податок» для громадян та підприємців! Повідомлення про початок будівельних робіт і про готовність об’єкта до експлуатації мають реєструватися автоматично.
А ось громадський контроль за будівництвом пропоную здійснювати на рівні міських (сільських) рад. Якщо у громадянина є підозра, що будівництво є самочинним, він має право подати скаргу до місцевої влади. Відповідно до результатів перевірки місцева влада ухвалює рішення щодо подальшої долі виявленої забудови. Не варто перетворювати громадській контроль на систему рекету та здирництва.
3. Технічні умови
На даний момент терміни отримання технічних вимог на підключення до інженерних мереж є дуже болючою проблемою. Їхня видача затримує процес будівництва та оформлення дозвільної документації. Тому можна лише підтримати пропозицію «Офісу простих рішень» надати забудовнику можливість отримувати ТУ не до початку будівництва, а до прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва (крім мережі газопостачання).
Однак треба розуміти, що скористатись пропозицією реально лише у випадку, якщо всі інженерні мережі знаходяться поруч із ділянкою. Тобто, місто розвиває інженерні мережі відповідно до перспектив забудови.
Є ще одна проблема, яка має бути врахована. Комунальні підприємства нав’язують забудовнику виконання інженерних робіт, які не відносяться безпосередньо до підключення даного об’єкту будівництва. Тобто за рахунок забудовника відбувається модернізація інженерних мереж, хоча ці кошти мають бути закладені в тариф для споживачів.
4. ДБН/ ЄВРОКОДИ
Тут я повністю погоджуюсь з Офісом простих рішень. Нескінчена чехарда з Державними будівельними нормами створює постійні проблеми для забудовників. Щойно запроєктував будинок (комплекс) – з’явилися нові ДБН. І все знову необхідно коригувати та переглядати проєкт.
Для ДАБІ не має значення, що проєкт отримав позитивний висновок експертної організації. Чиновник чомусь вважає, що має місце порушення ДБН. Незважаючи на всі аргументи та докази архітекторів, інженерів, експертів та колективу фахівців, які старанно працювали над проєктом. Чиновник ДАБІ не має права втручатися в корегування проєктних рішень!
Тому пропозиція щодо переведення будівельної галузі на Єврокоди є доцільною. Завдання «Міністерства розвитку громад та територій» спрощувати проєктування та будівництво в Україні, а не навпаки.
5. Цивільно-правова відповідальність
Згідно законопроєкту КМУ, замовник та виконавець робіт під час будівництва об’єктів за класом наслідків СС2 та СС3 мають страхувати цивільно-правову відповідальність. Пропозиція від «Офісу простих рішень та результатів»: страхування обов’язкове тільки для уповноважених осіб за здійсненням містобудівного контролю об’єктів на 3-5 мільйони доларів США, відповідно до класу наслідків об’єкту будівництва. Інші учасники будівництва страхуються винятково добровільно.
Дане питання потребує додаткового обговорення, тому що зобов’язати можна, але як далі з цим працювати? Які вимоги висунуть страхові компанії? Яку шкоду і за яких умов буде покривати страховий поліс? Наскільки це збільшить собівартість будівництва і, відповідно, ціну житла для покупця?
Є у проєкті питання, з якими я категорично не погоджуюсь. Так, неприйнятною є пропозиція щодо необов’язкової участі під час будівництва виконроба. Це те саме, що необов’язкова участь хірурга під час операції!
І на завершення висловлю пропозицію від імені підприємств будівельників «Інтергал-Буд» до «Офісу простих рішень та результатів». Пропоную передати реєстрацію дозвільної документації та процедуру введення в експлуатацію на рівень місцевої влади. Саме органи місцевого самоврядування мають надавати рішення щодо будівництва (реконструкції, тощо) власникам земельних ділянок, майна на підпорядкованій території, здійснювати реєстрацію дозволів на будівельні роботи та сертифікатів та інші реєстраційні процедури ДАБІ. Даним рішенням буде знищена корупційна схема у вигляді центрального ДАБІ, що здійснює неофіційне «оподаткування» будівельної галузі України.