Як зменшити комунальні платіжки: кейси Німеччини, Угорщини та Литви

Енергетична модернізація будівель – одне з найбільших потенційних джерел зростання ВВП через раціональне використання коштів і ресурсів

Українці щороку платять за комунальні послуги додаткові сотні мільярдів гривень через низький рівень енергоефективності осель. Це спільна проблема для багатьох пострадянських країн. Однак у країнах ЄС давно знайшли можливості збільшити енергоощадність житлового фонду.

Більше ніж 80% житлового фонду в Україні збудовано та введено в експлуатацію до 2000 року. Переважна кількість старих будівель мають наднизький рівень енергетичної ефективності. Наприклад, нормативні вимоги теплоопору стін у будинках, які були зведені в 1960-х роках, майже у 4 рази нижчі за середні нормативні показники країн ЄС. Крім того, енергетичні втрати будинків, побудованих до 1993 року, складають до 250 кВт-год/м². Для порівняння, сьогоднішні нормативні акти, що застосовуються для нового будівництва, передбачають рівень втрат від 40 до 70 кВт-год/м². І якщо тут проблема вирішується сама собою – забудовники давно звикли зводити “теплі” будинки, а покупці просто не оберуть об’єкти з низьким рівнем енергоефективності, то для старого житлового фонду потрібні системні заходи.

У 2020 році бюджет Фонду енергоефективності складав 6,8 мільярда гривень. З одного боку, при загальних потребах понад 1 трильйона гривень, це може здатися краплиною у морі. Проте з вересня 2019 року, коли стартувала програма грантів на утеплення «Енергодім», зі 180 тисяч багатоквартирних будинків та 31 тисячі ОСББ, заявки подали лише 32 товариства. Саме тому запропоноване зменшення бюджету фонду на 1,6 млрд гривень у 2020 році виглядало навіть логічним. Без докорінних змін у механізмі отримання грантів, фонд точно не зможе витратити всі гроші до кінця року та модернізувати планову тисячу будинків.

Проте Україна не перша, що йде шляхом енергетичної модернізації житлового фонду. Показовим для нас може буде кейс Німеччини. Після об’єднання, країна зіткнулася з наявністю майже 2 мільйонів квартир у старих не енергоефективних будинках у східній частині, зокрема, у Берліні. Для розв'язання проблеми німці взяли курс на повну модернізацію будівель. Модернізація передбачала виконання широкого спектра робіт, починаючи із заміни вікон, утеплення фасадів та ремонту під’їздів, закінчуючи заміною теплопунктів, радіаторів та удосконалення систем вентиляції. У залежності від бажаного переліку робіт, будинок піддавався повній або частковій модернізації. Але навіть часткова модернізація житлового фонду передбачала обов’язкове утеплення об’єктів та повну заміну інженерних систем.

Також після розв'язання проблеми енергетичної ефективності будівель, у Німеччині побачили ще один напрямок зменшення енерговитрат. Виявилось, що близько 15% тепла втрачається не в будинках, а на етапі виробництва та доставлення теплової енергії. Після того, як люди стали платити за тепло індивідуально, ці втрати лягли на виробників енергії та власників мереж,  які нарешті зайнялись модифікацією інфраструктури.

Повна модернізація середньостатистичного будинку у середньому обходиться у Німеччині близько 24 тисяч євро, з яких 8,5 тисячі становлять енергоощадні заходи, а решта – покращення комфорту для жителів будинку внаслідок ремонту в під’їздах, встановлення нових ліфтів, розвитку прибудинкової території тощо. У свою чергу, держава та муніципалітети допомагають власникам житла максимально знизити ставки за кредитами на модернізацію. Вигоди такого підходу очевидні для всіх сторін. По-перше, квартири у модернізованих будинках коштують значно дорожче. Також орендарі готові більше платити за житло, в якому комунальні платежі згодом складатимуть не 300 євро на місяць, а всього близько 50-80 євро, а держава не витрачає енергетичні ресурси дарма.

Яскравим є приклад Угорщини, яка за 30 років з моменту старту програми змогла модернізувати 52% житла у багатоквартирних будинках. Держава йшла за українською схемою –  компенсувала частку вартості робіт по енергоощадженню. Спочатку це було 50%, а згодом 30%. Також у країні проводять цікаву інформаційну кампанію – там випускають каталог ТОП-100, в якому зібрані 100 актуальних проєктів енергетичної модернізації будинків. Журнал поширюється серед ОСББ, які поки не провели модернізацію. Завдяки каталогу люди можуть на власні очі побачити картину ДО і ПІСЛЯ, а також порахувати економію на опаленні та інших ресурсах. Головним підходом в Угорщині стало впровадження поквартирного обліку тепла для формування справедливих платіжок. Адже мешканці мають розуміти, за що вони платять кошти, та як можуть зменшити свої витрати.

Гарним прикладом також є Литва. Країна дуже схожа на нашу структурою власності житла – майже 97% об’єктів знаходяться у приватній власності, а люди здебільшого живуть не в орендованих, а у власних квартирах. Литовцям запропонували програму 40/60, за якою держава компенсувала 40% вартості робіт, а решту 60% виплачували самі власники нерухомості. Кошти надавались у кредит під 3% зі строком погашення 20 років. На відміну від України, де ініціатива та чимало підготовчої роботи має йти від ОСББ, в Литві ці обов’язки були покладені на органи місцевої влади. Саме вони займаються розробкою інвестиційних планів для кожного об’єкта. Це дозволило прискорити етап розгойдування попиту, натомість створило професійний інститут ініціаторів та виконавців.

Сьогодні в Україні енергетична модернізація житла має стати органічним продовженням ініціативи великого будівництва. У масштабі держави це означає створення тисяч робочих місць у будівельній галузі, а також потенційну економію сотень мільярдів гривень на рік шляхом збільшення енергоефективності будинків. Для того, щоб програми нарешті запрацювали, вони мають стати зрозумілими пересічним українцям. Наприклад, це може бути створення та постійне оновлення каталогу модернізованих будинків за прикладом Угорщини. Він може існувати в онлайн та офлайн версіях, щоб інформація максимально ефективно досягала найбільшої кількості людей.

Також істотним прогресом могла б стати передача ініціативи від виключно ОСББ до органів місцевої влади. При цьому бюджет можна поділити навпіл або в іншій пропорції, визначеній для кожного виду ініціативи. Натомість існування загальної відкритої бази будинків з бюджетами на модернізацію унеможливить корупційні ризики. Бо якщо хтось модернізує “хрущівку” в кілька разів дорожче за інших – це буде прямою ознакою корупційного ризику, та сигналом для правоохоронців.

Енергетична модернізація будівель – це одне з найбільших потенційних джерел зростання ВВП внаслідок більш раціонального використання коштів та ресурсів. У короткостроковій перспективі, проведення масштабної модернізації створить в Україні тисячі робочих місць та буде одним із факторів виходу економіки з кризи після карантину. У середньо- і довгостроковій перспективах, ці активності допоможуть у кілька разів зменшити втрати енергоресурсів, а також призведуть до зростання вартості квартир в енергомодифікованих будинках, одночасно зі збільшенням їх ліквідності на ринку.