Офіси після карантину: ставки впадуть, але потреба залишиться

Внаслідок епідемії коронавірусу знизився попит на комерційну нерухомість – чимало об’єктів втратило орендарів. Якщо приміщення під магазини та кафе поступово вдасться знову здати після зняття обме...

Внаслідок епідемії коронавірусу знизився попит на комерційну нерухомість – чимало об’єктів втратило орендарів. Якщо приміщення під магазини та кафе поступово вдасться знову здати після зняття обмежень, на ринку офісної нерухомості намітився довготривалий негативний тренд.

як планував до початку карантину. Співробітники компанії змогли прекрасно адаптуватися до роботи з дому.

Фірма все ще планує серйозно розширювати штат, але не буде забезпечувати всіх робітників окремими робочими місцями. Натомість зараз в Oracle думають над тим, як переформатувати офіси в нові гнучкі хаби.

Істотне скорочення попиту помітили й у WeWork, що володіє коворкінгами у 86 містах та 32 країнах світу.

В компанії зазначили, що в довгостроковій перспективі – чимало команд все ще будуть орендувати приміщення, але вони вже просять зменшити площі їх офісів та кількість робочих місць після карантину.

Вони хочуть більше працювати з дому, натомість в офісах проводити лише зустрічі, наради та деякі інші активності.

Сучасні цифрові інструменти нарешті дозволяють людям працювати віддалено. Вже тривалий час великі компанії, у тому числі в Україні, практикують формат роботи на віддаленні.

Кожен працівник міг декілька днів на місяць виконувати свою роботу будь-де поза офісом. Паралельно чимало фірм наймали для певних робіт фрілансерів – робітників, що надають послуги компаніям, але не працюють безпосередньо в офісах.

Однак до вимушеної ситуації з карантином мало хто розглядав роботу з дому як повноцінну альтернативу для всього штату.

Сьогодні переважна більшість компаній в Україні та світі кажуть, що вони задоволені експериментом по роботі з дому. Звичайно, треба бути реалістами.

Зараз до складу робочої сили входять багато різних поколінь, і не всім однаково комфортно на 100% спілкуватись через месенджери та інші цифрові засоби.

Також формат роботи на віддаленні не завжди може поєднуватися із фазою запуску великих складних проектів, у реалізації яких бере участь чимало залучених сторін.

Нарешті, ніхто не заперечить ефективності особистих зустрічей – з підлеглими, керівниками або зовнішніми партнерами.

Однак, робота в офісі вже ніколи не буде колишньою.

Скоріше за все, новий формат матиме вигляд гнучкого робочого простору. Зважаючи на соціальне дистанціювання, а також бажання економити кошти, компанії не будуть змушувати всіх працівників повертатися на роботу в офіс.

Скоріше за все, багато фірм взагалі відмовляться від персоналізованих робочих місць для переважної більшості співробітників.

Замість цього будуть стандартні місця, кожне з яких зможе займати той, хто захоче. Чимало площ відведуть під переговорні кімнати, адже головна функція офісу буде саме комунікація.

Нарешті, у більшій кількості можуть з’явитися різноманітні нестандартні зони для роботи та відпочинку.

При цьому площі офісів можуть зменшувати навіть у декілька разів. Це означає, що ринок комерційної офісної нерухомості має підготуватися до падіння попиту серед великих гравців.

Якщо враховувати, що в останні роки потреба в офісних приміщеннях стабільно зростала, це означає радикальну зміну умов для галузі.

На першому етапі багато фірм вирішують просто не збільшувати площі, як це зробив Oracle. А от після закінчення старих контрактів та під час укладання нових, компанії вже будуть просити здавати їм менші офіси.

Далі відбуватиметься затяжний спад вартості оренди. З одного боку, попит на офіси буде постійно зменшуватись. З іншого, вже розпочаті проекти будівництва офісних центрів ніхто не стане згортати, і вони ще більше тиснутимуть на ринок.

Не бажаючи пустих поверхів, орендодавці будуть згодні здавати офіси за все нижчими ставками – як для постійних, так і для нових орендарів.

Найголовніше, що можуть зробити власники офісної нерухомості – це диверсифікувати ризики. Для початку, треба провести перемовини з орендарями щодо їх планів.

Так, компанія захистись себе від ризиків раптової втрати доходів, і зможе чітко передбачити фінансові надходження на декілька років уперед та кількість вивільнених квадратних метрів.

Далі необхідно займатися оптимізацією портфелю. Частину нерухомості можна запропонувати на продаж – така практика давно існує на Заході, де великі фірми викуповують поверхи, на яких розташовані їх офіси.

Можливим є варіант поєднання офісів на нижніх поверхах та житлових апартаментів на верхніх. Подібне використання об’єктів характерне для США.

Адже навіть якщо попит знизиться на половину, чимало людей все ж залишаться працювати в офісах. І їм можуть сподобатись варіанти для проживання, що передбачатимуть нульові витрати часу на дорогу.

Популярними стануть різноманітні гібридні офіси. Наприклад, це можуть бути конференц-кімнати із доступом за підпискою, коли особа чи компанія буде платити фіксовану суму за можливість користуватися кімнатами певну кількість годин на місяць.

Це означає, що у кожного квадратного метра площі може бути декілька орендарів, які будуть використовувати офіси здебільшого для проведення зустрічей з командами або партнерами.

Ще, як варіант, - вивільнення площ під ресторани або спортивні зали. Навіть при відносно невисокій ставці за квадрат, ці заклади можуть стати чудовими перевагами для тих робітників, які будуть все-таки працювати в офісах.

Що стосується нових об’єктів, в залежності від ступеня готовності та кожного окремого проекту, можна принаймні частково змінити функціональне призначення будівель, додавши більше площ під магазини, заклади обслуговування та навіть апартаменти, і менше – під офісну нерухомість.

Карантин вплине на багато сфер, але по-справжньому довготермінові наслідки матиме для ринку офісної нерухомості.

Більшість компаній вперше протестували стовідсотковий віддалений режим, і точно будуть використовувати ці надбання навіть після закінчення обмежень.

Доходи власників офісних центрів зменшаться, але ті компанії, які розроблять антикризові стратегії та відреагують на ризики завчасно, зможуть швидко адаптуватись до нових реалій.