Коронавірус та оренда: як розв'язувати проблему бізнесу

Епідемія коронавірусу – це один із яскравих прецедентів, коли найпершими постраждали не великі корпорації, а малий та середній бізнес. Більшість країн уже заявили про виділення коштів на підтримку..

Епідемія коронавірусу – це один із яскравих прецедентів, коли найпершими постраждали не великі корпорації, а малий та середній бізнес. Більшість країн уже заявили про виділення коштів на підтримку підприємців. Наприклад, Франція направить 345 мільярдів євро, а Естонія – 8% власного ВВП. Німеччина заявила про, фактично, необмежену підтримку бізнесу: країна готова витратити до 500 мільйонів євро. Натомість Україна поки обмежилась точковими заходами, і тільки замислюється над розробкою масштабних планів подолання наслідків пандемії. Розпочинати варто з оренди.

Для більшості бізнесів сфери обслуговування та ритейлу саме оренда приміщень складає левову частку витрат. Наприклад, для кафе чи ресторану витрати на оренду в середньому становлять від 15 до 25% обороту. Мова йде про вже рентабельний бізнес, який генерує прибуток. Для молодих закладів, які поки не вийшли на великі обсяги, орендне навантаження може легко доходити до 50% . Не менше платять крамниці, салони краси, кінотеатри та інші види бізнесу, які вимушено закрилися на три тижні.

Великим полегшенням для бізнесу могло б стати зменшення орендної плати принаймні до рівня поточних витрат на обслуговування приміщення. По-перше, це дозволило б компаніям зменшити власні зобов’язання. По-друге, так частина підприємців могла б вивільнити гроші на зарплати співробітникам. По-третє, в поточній ситуації саме орендарі вимушено виступають злою силою, яка своїми діями нібито придушує бізнес.

Так діють не всі. Наприклад, у столиці деякі власники торгових центрів повідомили орендарів, що вони можуть не платити під час карантину. Для цього підприємцям треба отримати довідки про форс-мажорні обставини. Такі документи видає Торгово-промислова палата України. Даний механізм навряд чи стане масовим, бо в період карантину державний орган не зможе видавати необхідну кількість довідок. Тоді як орендодавець обмежений в праві самовільно перестати брати плату, адже це призведе до проблем із податковою.

Єдине рішення в цій ситуації – це прийняття повноцінного закону про регулювання орендних відносин на час карантину. Найперше, новий закон має чітко визначити умови зменшення орендної плати для тих орендарів, чий бізнес не працює внаслідок обмежень. Один з варіантів – це оплата виключно витрат, пов’язаних з утриманням об’єкту. Так, орендодавець не буде витрачати свої кошти, але й нічого додатково не зароблятиме.

Проблемою може бути список витрат власника. Наприклад, деякі компанії могли залучати кредити або кошти від сторонніх інвесторів для будівництва торговельних та бізнес-центрів. Отже, поруч із витратами на персонал, комуналку та підтримку інженерних систем, вони також мають віддавати позичені гроші. Для таких власників буде вкрай важливим, чи зможуть вони включити свої фінансові зобов'язання до категорії прямих витрат. Або ж треба обмежитися лише поточним утриманням, тоді як роботу з кредитними інструментами винести за рамки відносин орендаря та орендодавця. Усе це має врахувати новий закон, щоб замість розв'язання проблеми не створити декілька нових.

Ще однією проблемою є виконання договірних зобов’язань. Якщо новий закон дозволить орендарям не платити гроші під час карантину, орендодавець усе одно може отримати формальне право розірвати договір з "неплатником" та укласти його з іншою компанією чи підприємцем. При цьому він дійсно не зможе вимагати кошти у старого орендаря. В реальності це може спричинити серйозні проблеми, коли власники квадратних метрів стануть користуватися власним правом для того, щоб все ж змусити орендарів сплатити за час простою. Вони просто шантажуватимуть орендарів, погрожуючи їм виселенням через несплату.

Не секрет, що в українських умовах деякі підприємці все ще працюють без договорів оренди. Подібне явище більш характерно не для столиці та великих міст, а для містечок та селищ. Звичайно, якщо немає жодних юридичних документів між орендарем та власником майна, тоді їх відносини неможливо регулювати в правовому полі. Такі орендарі матимуть власними силами домовлятися про відстрочки чи скасування платежів.

Своєю чергою, держава може також зробити крок назустріч власникам нерухомого майна. Мова йде про зменшення податкового навантаження на час карантину. Також було б непогано розглянути можливість компенсації комунальних витрат. Таким чином, можна ще більше знизити карантинну ставку для орендарів і прибрати частину витрат оренди.

Серйозно покращити ситуацію могли б піврічні безвідсоткові кредити для бізнесу. Цільовою аудиторією кредитів мають бути підприємства малого та середнього бізнесу, які закрились на час карантину. Таким фірмам кредити допоможуть погасити зобов’язанням перед працівниками та постачальниками. Адже одразу по завершенню карантину гроші знадобляться для старту бізнесу.

Варто також окремо виділити ситуацію у будівельній сфері. Поки влада запропонувала девелоперам єдине послаблення – можливість не платити податок на землю. Проте у собівартості будівництва його частка складає зовсім незначний відсоток. Натомість реальною проблемою для будівельних компаній може стати повна заборона використовувати робочу силу. Вже зараз говорять про введення штрафів на рівні 51 тисячі гривень за кожного робітника, який вийде на об’єкт під час карантину. При цьому варто розуміти, що будівельники не знаходяться в закритих приміщеннях, а дистанція в один чи два метри – більш, ніж типово для процесу їх роботи. Набагато більш раціональний варіант щоби не допустити кризи будівельної галузі – знайти компенсаційний механізм для забудовників, якщо ні - посилити додаткові засоби захисту для будівельників, і слідкувати за їх дотриманням.

Під час карантину основним завданням держави є забезпечення життя та здоров’я громадян. Проте, очевидно, що вимушена відпустка вдарить по багатьом підприємствам. Власники кафе, ресторанів, кінотеатрів, салонів краси та інших підприємств малого і середнього бізнесу залишились без роботи, але із зобов’язаннями перед працівниками, постачальниками, банками та орендодавцями. Для них влада має запропонувати способи компенсацій – починаючи із прийняття закону про регулювання орендних відносин, і закінчуючи безвідсотковими кредитами для покриття поточних витрат.