Ризики продавців при відкритті ринку землі

Які можливості мінімізації ризиків при продажі землі?

Селянка Світлана кожен ранок знаходила по два вже холодних курчати. Вирішила написати до Міністерства аграрної політики, питає, що відбувається? В належний строк отримала відповідь: Шановна, пані Світлано! Ваші кури дохнуть.

Зараз для наших селян головний біль - відкриття ринку землі. Спробуємо пояснити трохи більше, ніж в анекдоті, якими є ризики продавця землі?

Найтрагічніший варіант: не дожити до відкриття ринку землі. Так, з тих 7 млн людей, які отримали земельні паї, вже померло  1,5 млн. З цього виходить інший ризик.

Належне оформлення і підтвердження прав на земельні паї. Не оформлений спадок, не виділені паї в натурі, помилки в кадастрі. Це знизить вартість землі та може взагалі привести до відмови від угоди. Ніби ринок оренди землі говорить, що є ж у більшості документи. Але на практиці частіше зустрічаються ксерокопії документів, а не оригінали.

Реальна вартість с/г землі - очікування, оцінка, реальність, спекуляції.

Міністерство економіки спрогнозувало, що гектар української землі може коштувати близько 2,2 тис. дол., якщо продавати резидентам і нерезидентам, і 1,5 тис. дол. за умови продажу тільки громадянам України.

Це дорого чи дешево?

Найдорожча ціна ріллі ЄС  в Нідерландах близько 68 тисяч євро, а найдешевша - в Румунії  2 тисячі євро.  Вартість землі  залежить від:  законодавства, клімату, виду ґрунту,  загальної інфраструктури та  попиту. Але навіть у межах однієї країни (український досвід оренди це підтверджує) коливання цін на землю може бути суттєвим. Наприклад, в Іспанії найдорожча земля на Канарських островах - 131 263 євро за гектар, а найнижча вартість відрізняється в 20 разів.

За даними Держгеокадастру, станом на 1 січня 2019 року  нормативна грошова оцінка одного гектару ріллі у розрізі регіонів країни становила: від близька 670 євро у Житомирській та Львівській областях до 1040 євро у Черкаській та Чернівецькій областях.

Якщо казати про оренду земель сільськогосподарського призначення, то в Нідерландах найдорожча − 847 євро/га, найдешевша − у Латвії – 57 євро. Для порівняння, в Україні в 2018 році середній розмір плати за оренду становив 50 євро.

Різниця в ціні  оренди залишається і в Україні, десь оренда була вищою, за Латвію: близька 100 євро на Черкащині, Полтавщині  та Харківщині. Найдешевша оренда  у  Херсонській та Запорізькій областях.

Якість і кількість землі, наявність попиту та пропозиції, обмеження в законі - від цього реально залежать ціни. Як складає ціну середній продавець? Рахує всі потреби родини (квартири, машини, навчання і відпочинок) і озвучує цифру, яка точно не має відношення до ринкової вартості.

Коли краще продавати - зразу дешевше чи через декілька років але дорожче. Ризики "не дочекатись".

Насправді за останні сім років в ЄС вартість як продажу землі, так і оренди лише підвищувалася. З українською землею в умовах стабільного законодавства та політичної волі має бути те саме. Є певний ризик закриття ринку землі через деякий час після відкриття, адже нашій країні взагалі притаманні різкі зміни курсу, але будемо сподіватися на краще.

Ризики 'великих грошей'. Сірий ринок продажу землі має не один такий приклад. Фізичні особи продають землю (присадибну ділянку в декілька га чи сінокоси), гроші витрачають на побутові потреби, не створюють ані власного бізнесу, ані депозитів в банках і через декілька років повертаються до того ж рівня доходів, що і до продажу землі. Насправді, такі продавці - це головний біль держави, необхідно просвітницькою роботою показати як модна інвестувати  і допомогти правильно розпорядитись грошами.

Зловживання правом першочергового викупу. Це стосується всіх орендодавців землі. Зміни до частини другої статті 132 Земельного кодексу передбачають: «Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі». Зараз в оренді понад 18 млн га сільськогосподарських земель. Закон «Про оренду землі» надає переважне право орендарям. Тобто, якщо власник паю побажає продати пай, а орендар не зможе  цей пай придбати, то він же може знайти іншу зацікавлену особу, яка  придбає переважне право на таку ділянку», отже, фактично продавцем буде орендар.

- Силові сценарії ("чорні ріелтори/чорні рейдери"). Досить велика частина пайовиків - люди похилого віку та одинокі люди похилого віку. Важко сказати, що має зробити держава в правовому полі, адже це повністю питання до правоохоронних органів, реєстраторів та нотаріусів, які мають виявити справжність бажання продати землю.

 Варто зазначити, що продавати землю зможуть не тільки фізичні та юридичні особи, але і територіальні громади. Тут виникають корупційні ризики,  громада може не дочекатися надходжень до свого бюджету а належному розмірі.

Які можливості мінімізації ризиків при продажі землі? Не поспішати, самостійно приймати рішення та все ж таки звертатись до незалежних юристів за консультацією. Скнара платить двічі.