Що буде з цінами на квартири: прогноз на 2020 рік

Влада пообіцяла до кінця 2020 року знизити ставку за іпотечними кредитами до 10-11%. Чи знизить це вартість житла?

Щоб відповісти на питання, слід врахувати не лише цей фактор, а й цілий ряд інших.

В останньому кварталі 2019 року темпи вводу житла в експлуатацію знизилися, але все одно залишись достатньо високими. Галузь піддається впливу цілого ряду різнонаправлених трендів, які формують очікування на ринку і впливають на динаміку цін.

По-перше, в 2019 році майже вся нова нерухомість залишилась стабільною або навіть трохи подешевшала в гривні. В доларі зростання вартості квадратного метра склало близько 12-20%. Це прямий вплив посилення гривні, на фоні якого забудовники усе ж не стали знижувати ціни в національній валюті. Доволі велика частина собівартості спорудження залежить від імпортних компонентів, які купуються за долари чи євро. Девелопери не могли знати напевно, як довго триватиме зміцнення гривні. Саме тому вони не знижували цінник у національній валюті: щоб раптом не стати жертвами відкату курсу до рівня початку 2019 року.

Другий тренд – це скорочення промислового виробництва. В короткостроковій перспективі він може дещо знизити собівартість будівництва через здешевлення матеріалів. Навіть за негативної кон’юнктури заводи прагнуть виконувати замовлення та реалізовувати власну продукцію. А будівельна галузь – це поки що один зі стабільних секторів економіки, який показує позитивну динаміку попиту. Через це промислові виробництва можуть посилити внутрішню конкуренцію, і пропонувати девелоперам нижчі ціни на матеріали.

Водночас вплив саме цього фактору навряд чи буде визначним. По-перше, він може знизити лише частину собівартості будівництва. По-друге, чим вищим є клас новобудови, тим менше при її спорудженні використовуються вітчизняних матеріалів. А, отже, хоча тренд і працює на зниження цін, він не зможе стати причиною серйозного падіння вартості. В найкращому випадку, мова йде усього про кілька відсотків. Які, до того ж, кожен забудовник витратить індивідуально. Або на проведення акцій та знижок, або на розвиток інфраструктури поблизу новобудов.

Гучною подією 2019 року стало рішення про зменшення пайового внеску на 2020-й рік, а з 2021 року – його повну відміну. Система пайових внесків полягає в тому, що кожен забудовник сплачує в місцевий бюджет певний відсоток від нормативної вартості житла. У свою чергу, влада має використовувати ці гроші на розвиток інфраструктури. Але реально забудовник просто віддає мільйони гривень, і не має жодного впливу на те, чи будуть споруджені школи, дитячі садки або лікарні поруч із його об’єктами.

Зі скасуванням пайового внеску мова не йде про економію коштів девелопером. Зараз більшість покупців житла зважають не стільки на сам будинок, скільки на супутню інфраструктуру. Отже забудовники матимуть самотужки дбати про спорудження шкіл та інших соціальних об’єктів. Це означає, що внаслідок скасування пайового внеску не буде жодної фінансової економії, зате відбудеться покращення ефективності використання коштів.

Суттєвим для галузі є також зростання реальних зарплат будівельників. Представники будівельного сектору були серед тих, хто від самого початку стали активно їздити на заробітки. Для того, щоб тепер втримати кваліфіковану робочу силу, українським девелоперам треба пропонувати людям аналогічні або навіть кращі умови, а також співставну зарплату. Це доволі серйозно впливає на собівартість спорудження і є фактором, що сприяє зростанню цін на нерухомість.

Треба враховувати і доволі специфічні суто українські цікавинки. Наприклад, у нас нерухомість користується найбільшим попитом на двох етапах. Перший – це коли будинок виставили на продаж, і у нього є тільки фундамент, або навіть просто котлован під нього. За таких умов люди вкладають гроші в квартири, як інвестиційні об’єкти.

Друга хвиля попиту спостерігається в будинках уже на фінальній стадії спорудження. Але проблема – в тому, що тут забудовники починають конкурувати із пропозицією від тих, хто інвестував у житло на початку. Враховуючи той факт, що в Україні серйозна частка ринку житлової нерухомості насправді є інвестиційною, така пропозиція доволі сильно впливає на динаміку.

Нарешті, поява іпотеки із відсотковою ставкою до 10-11% річних. Це може стати системним фактором. Однак, чи йтиметься про зниження цін? Життя підказує, що попит на житло щонайменше зросте на 20-30%. Адже велика частина людей, які тільки збирали на квартири, і мають на руках по 50-70% від необхідних сум, зможуть не чекати іще принаймні пару років. А взяти гроші, яких їм не вистачає, в кредити на 7 або навіть 10 років. Також іпотека може збільшити попит на відносно великі дво- і трикімнатні квартири з площею понад 100 квадратів. Адже люди будуть вкладати гроші зараз, але робити це із перспективою на багато років уперед.

Якщо врахувати всі фактори, найбільш ймовірний сценарій – помітне зростання вартості житла в 2020 році. При цьому найбільше відносне збільшення цін можна спрогнозувати в бюджетному та комфорт сегментах. Доволі довгий час там квартири продавались майже на рівні собівартості. А, враховуючи деяке зростання витрат на будівництво, можна припустити й збільшення цін у даному сегменті. Щонайменше, це додаткові 10-15% за рік у гривні за умови стабільного курсу. Якщо ж національна валюта все-таки не втримається, то 10-15% ляжуть зверху на показник відсотка падіння гривні.

Що стосується новобудов класу бізнес та преміум, тут рівень цін сильно залежатиме не від собівартості, а від попиту. І стане одним з індикаторів реальних настроїв громадян із доходами вище середнього. Тим не менше, очевидно, зростання цін навряд чи буде становити менше 10% у річному вираженні.

Отже, якщо кілька років пропозиція переважала над попитом, а забудовники штучно тримали фінальні ціни близькими до собівартості, відповідно, вартість житла для покупців залишалася на мінімально низькому рівні, тепер тенденція – завдяки зростанню попиту – може змінитися на протилежну.