Говорят, есть три способа расстаться с деньгами:
самый быстрый - сходить в казино;
самый приятный – потратить в хорошей компании;
самый надежный - вложить в сельское хозяйство…
Учитывая ведущую роль агросектора в экономике страны, а также перспективы открытия рынка земли, совершенно разумным выглядит работа государства по усилению борьбы с рейдерством в сельском хозяйстве. Именно поэтому законопроект “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству” (№0858), который остался “в наследство” от предыдущего созыва парламента был доработан и принят Верховным Советом 5 декабря 2019 года.
В середине января с.г. соответствующий закон вступил в силу, а отдельные его нормы (о нотариальном удостоверении договора об установлении земельного сервитута, платы за пользование земельным участком и возобновлении договора аренды земли) вступают в силу с 16 июля 2020 года (Закон Украины “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству” № 340-ІХ от 05.12.2019 года.
Пока в антирейдерском направлении работы выглядит все неплохо: Министр юстиции Украины пообещал, что за этот год проблема рейдерства будет решена и следующий год наша страна встретит без рейдеров. Оставим открытым вопрос, чем же займутся те, для кого это основной вид деятельности – их трудоустройство забота не бизнеса, а правоохранительных органов.
Как же государство планирует защищать нас от незаконного завладения злоумышленниками чужим имуществом - об этом поговорим дальше.
Во-первых, в Законе решаются информационные вопросы. Регистраторов закон решил “подружить” и теперь регистраторы государственного земельного кадастра и государственные регистраторы прав на недвижимое имущество обязаны будут взаимодействовать, а именно: проверять сведения из соответствующего государственного реестра прав и сведения государственного земельного кадастра. Кстати, государственный земельный кадастр должен быть окончательно заполнен до 1 января 2022 года. Скорее всего, именно эту дату рассматривают как старт рынка купли-продажи земли.
Во-вторых, изменениям будут рады нотариусы (и добросовестные собственники). Почему-то предыдущие упрощения ведения бизнеса упростили не только его ведение, но и лишение бизнеса по поддельным документам. Поэтому уже в этом году владельцы земельных участков смогут самостоятельно установить требование об обязательном нотариальном удостоверении договора аренды земли или иного договора, касающегося прав на землю. Это требование регистрируется как обременение в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Третий момент – аренда, которая автоматически может продлиться (для договоров, в которых есть такая норма). Договор аренды будет считаться продленным автоматически на тот же срок, кроме случая, если одна из сторон за месяц до окончания срока действия договора, не подала в государственный реестр прав на недвижимое имущество заявление об исключении из реестра сведений о возобновлении договора.
Плюс – не будет расходов на повторное оформление договоров аренды. Минус – можно пропустить срок и потерять возможность заключить договор на других условиях.
Автоматическое продление аренды возможно только для тех договоров, которые заключены (или изменены) после вступления в силу антирейдерского закона (16 января 2020 года). Обратной силы закон не имеет, даже если он антирейдерский.
Здесь же, в свете земельных правоотношений, следует отметить интересные, на наш взгляд, изменения в Земельный кодекс Украины и Закон Украины «О государственном земельном кадастре». Перечень оснований для отмены регистрации земельного участка в кадастре пополнился новыми положениями.
Прямо закреплено положение о том, что отмена регистрации участка в кадастре возможна на основании соответствующего решения суда об отмене регистрации такого участка.
Также, закон устанавливает, что судебное решение об отмене регистрации участка допускается исключительно с одновременным прекращением всех вещных прав и обременений, зарегистрированных в отношении такого участка. Кроме того, анализ положений статьи 24 Закона Украины «О государственном земельном кадастре» дает основания полагать, что подобных последствий следует ждать также и в случае вынесения судом решения о недействительности (об отмене) разрешения (приказа) уполномоченного органа о выделении земельного участка и утверждении технической документации.
По мнению авторов, открытым остается вопрос возможности отмены регистрации вещных прав на земельный участок, сформированный в результате объединения нескольких участков, одним из которых будет тот, в отношении которого появится то самое решения суда (об отмене регистрации или недействительности приказа).
Четвертый позитивный шаг – для участников корпоративных отношений. Участник общества сможет установить требование нотариального заверения подлинности собственной подписи при принятии решений по вопросам деятельности соответствующего общества и/или требовать нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля участника в уставном капитале. Это тоже может быть гарантией соблюдения корпоративных прав участника.
Как видим, долгая работа над законопроектом и понимание народными депутатами важности защиты бизнеса от незаконного завладения, дают свои результаты. Плохие или хорошие – покажет время.
Адвокат Виталий Жадобин
Юрист Дмитрий Навроцкий
Рубрика "Блоги читачів" є майданчиком вільної журналістики та не модерується редакцією. Користувачі самостійно завантажують свої матеріали на сайт. Редакція не поділяє позицію блогерів та не відповідає за достовірність викладених ними фактів.