Дорога оренда: чи можливо законодавчо стримати зростання цін

Попит на орендне житло в Києві на 15% перевищує минулорічний. Це стимулює ціни зростати, а також піднімає питання доцільності регуляторного контролю за вартістю оренду, який практикують в Канаді..

Нещодавно в столиці Німеччини влада прийняла резонансне рішення. Вона заборонила орендаторам піднімати вартість житла вище планки в 9.8 євро за квадратний метр. Це стосується всіх будинків старше 2013 року. Так чиновники намагаються уникнути безпідставного зростання вартості житла і не допустити кризи доступної нерухомості. Наприклад, за словами експертів, між 2017 та 2018 роками вартість оренди в місті зросла на 21%, що є найбільшим показником серед мегаполісів світу. У свою чергу, тільки в першому півріччі 2019 року оренда квартир в Києві зросла на більше, ніж 30%. Отже, якби не тіньовий характер ринку, українська столиця могло б легко позмагатися з Берліном та іншими містами на грані житлової кризи по темпам зростання вартості житла.

Наприклад, сьогодні в Києві практично неможливо знайти на ринку квартиру дешевше 8 тисяч гривень (320 євро) + комунальні послуги. А прийнятний варіант біля метро може коштувати аж 14-16 тисяч гривень (близько 600 євро) і вище. При цьому в Берліні за невеличку однокімнатну квартиру не в центрі попросять від 300 до 400 євро. А маючи в кишені 600-650 євро + комунальні платежі можна зняти хороший варіант з окремою спальнею в гарному районі. Згідно з дослідженнями, зараз в столиці Німеччини лише близько 4% всього житла в місті доступне для самотньої особи із середньою зарплатою. І це при місцевих доходах, які є набагато вищими за українські. Якщо ж аналогічні розрахунки проводити для Києва, то цифра виявиться іще набагато скромнішою.

Тим не менше, незважаючи на певні очевидні вигоди, контроль вартості оренди шляхом встановлення граничної ціни стелі – це досить суперечливий інструмент з точки зору економіки. З одного боку, він дійсно робить квартири доступними, а ринок – прогнозованим для орендарів. Проте є й інша сторона.

Контроль цін на оренду не є суто німецьким ноу-хау. Набагато раніше подібні ініціативи почали працювати в окремих містах і штатах в США, а також в Канаді, Іспанії, Нідерландах та деяких інших країнах. І майже всюди прослідковувався тренд, коли при встановленні контролю над цінами з ринку зникали дійсно хороші варіанти. Власники не хочуть "продешевити" і обирають не здавати житло взагалі. Наприклад, в Каліфорнії подібні заходи колись призвели до зменшення пропозиції якісного житла на 30%. Таким чином, контроль шляхом встановлення цін стелі робить будь-яке житло на ринку доступним, але може скоротити увесь сегмент оренди. І, як наслідок, привести до загострення житлової кризи замість вирішення потенційних проблем.

Якщо копати глибше, то одна з причин дорогої оренди в Україні – це фактична відсутність нормальної іпотеки. Дійсно, в розвинутих країнах за кошти аналогічні з сумами щомісячної оренди людина може купити житло в кредит. І не робить це в тих випадках, коли розглядає можливість переїзду в інше місто або не хоче обтяжувати себе додатковими зобов’язаннями. Наприклад, в тій же Німеччині орендарі часто знаходяться в більше вигідних умовах, ніж тримачі іпотечних позик. Бо навіть коли особа перестає платити за оренду через втрату роботи або інші причини – власник не може просто виселити її, а мусить чекати допоки ситуація налагодиться.

В Україні ж люди без власного житла найчастіше просто не мають інших варіантів, окрім як винаймати його. До цього треба додати, що реальна кількість населення великих міст постійно зростає – за рахунок відтоку людей з менших населених пунктів. Нарешті, не можна викреслити фактор економічного підйому. Коли поєднати всі компоненти, стає очевидно, що сегмент все ще розвивається і в ньому немає стійкого балансу. І хоча все більше і більше власників купують житло під здачі, орендарі часто не мають вибору окрім як погоджуватися на їхні умови та щоразу вищі ціни.

Тим не менше, поки що зарано говорити про необхідність державного втручання в сегменті орендного житла. Зараз це вільних ринок, де попит і пропозиція зрівноваженні. А всі сегменти – від дешевих квартир далеко від метро до ексклюзивних варіантів в центрі – представлені в достатній кількості і правильному співвідношенні. Тоді як зростання цін – це одна із похідних економічного розвитку, а також відсутності інших інструментів, доступних молодим родинам. Наприклад, крім державного контролю за цінами на оренду, набагато кращим варіантом є запуск іпотечного кредитування. Принаймні для тих, хто купує перше житло. Завдяки цьому відбудеться чергова хвиля активізації на будівельному ринку та природнє зменшення попиту в сегменті оренди. Як наслідок, лише один цей крок призведе до стабілізації цін при повній відсутності штучних стримуючих факторів.

Серйозне зростання ціни оренди квартир в Україні та, особливо, у столиці – це прогнозована ситуація, яка потенційно може стати причиною кризи на ринку нерухомості. Тим не менше, поки що рано говорити про необхідність державного втручання в регулювання цін на оренду. Принаймні до тих пір, коли ми будемо мати змогу оцінити успіхи берлінського кейсу. А також використаємо можливості інших потужних інструментів, як-то запуск іпотечного кредитування. Ці кроки серйозно зменшать небезпеку кризових явищ, при цьому не стримуючи економіку, а навпаки виступаючи одним із драйверів для її розвитку.