Недвижимость в собственности или в аренде?

Собственность или аренда?

Наверное нет такого коммерсанта, будь то собственник металлургического комбината или владелец небольшой юридической фирмы, который не мечтал бы осуществлять свою предпринимательскую деятельность имея на праве собственности свои, а не арендованные объекты недвижимости.

Несмотря на всю вариативность ведения бизнеса, которую в наше время предоставляет интернет, фактор наличия презентабельного офиса, комфортных и логистически привлекательных складских и производственных помещений, все-таки остается одним из наиболее важных (консервативных) составляющих любого успешного бизнес-проекта.

Это своего рода решение «квартирного вопроса» предпринимателя, только в сфере хозяйствования.

Но все же, что более выгодно: покупать или арендовать недвижимость? Решение этой дилеммы, каждый находит для себя сам. В расчет принимается множество факторов: общая экономическая ситуация в регионе, стратегия развития бизнеса, возможности оборотного капитала, наличие соответствующих предложений по конкретным объектам недвижимости.

И если Вы только стоите перед таким выбором: приобретать недвижимость или брать ее в аренду, не лишним будет кратко оговорить некоторые «pros and cons» этого вопроса.

Денежный момент

Принято считать, что аренда является более правильным инструментом в краткосрочной перспективе бизнес-проекта. Более того, в краткосрочных проектах аренда скорее всего будет единственно возможным вариантом и, зачастую, ключевым индикатором его жизнеспособности в украинских реалиях.

Аренда, в отличии от покупки недвижимости, не требует значительного вывода оборотного капитала, существенных затрат на перепланировку, капитальный ремонт помещения и т.д.

С другой стороны, разовая, но значительная инвестиция в недвижимость делает бизнес более привлекательным для инвесторов, партнеров, контрагентов и банков, предоставляя счастливому собственнику возможность более активно использовать в работе заемный капитал.   

Кроме того, простой арифметический подсчет арендных платежей в долгосрочном периоде, скажет собственнику бизнеса о том, что общая сумма арендной платы за период от 5-7 лет может превысить стоимость самого объекта аренды.

Стабильность бизнес процессов

Несмотря на то, что право аренды является таким же вещным правом как и право собственности, доверие к нему в обществе (или к уровню защищенности таким правом) намного меньше чем к последнему. Не выравнивают эту ситуацию ни преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, ни преимущественное право арендатора на покупку арендованного им объекта недвижимости, ни другие возможные опции подобных договорных отношений.  

Так, в случае смены собственника объекта аренды (то есть купли-продажи недвижимости, переданной в аренду третьему лицу), договорные отношения как правило остаются действительными как для арендатора так и для новоиспеченного арендодателя.

Но на практике зачастую встречаются случаи недобросовестного склонения арендаторов к новым условиям аренды. Методы давления банальны и в большинстве своем, сводятся к методам героини Нонны Мордюковой в бессмертной комедии Леонида Гайдая «Бриллиантовая рука»: «…А если не будут брать - отключим газ!».    

И если договориться сторонам не удалось, компанию наверняка ждет переезд, некоторое количество которых согласно народной мудрости уже приравнивается к пожару. А это в свою очередь может негативно влиять на стабильность операционной деятельности любой, даже самой мобильной компании.

Вместе с тем, особого внимания требуют также и вопросы приобретения недвижимости как на первичном так и на вторичном рынке, с целью максимального нивелирования рисков каждого из этих направлений.

Линейка таких рисков берет начало от возможности инвестирования в объект, завершения строительства которого придется ждать долгие годы и заканчивается рисками истребования у Вас купленного объекта лицом, утверждающим, что такой объект выбыл из собственности без его воли, согласия и ведома.

Тренды

По информации ведущих риэлторов столицы, клиентов ЮК «SENSUM», общие тенденции нормализации экономической ситуации в стране, которые наблюдаются в 2017 году, положительно влияют на рынок коммерческой недвижимости в частности.

Коммерческая недвижимость пользуется спросом и получает свою долю инвестиций, но инвестиции эти не направлены на удовлетворение потребностей собственного бизнеса инвесторов в площадях, а скорее являются объектом вложения средств, с целью дальнейшей передачи такой недвижимости в аренду третьим лицам.