Как собственник пая может защитить свои права от недобросовестного арендатора

Виталий Жадобин, управляющий партнер юридической компании Sensum, о том, почему несоблюдение севооборота грозит аграриям потерей земельных активов.

В связи с действующим мораторием на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, основная масса земли аграриев, формирующая их земельный банк, пребывает в аренде.

Ежегодно агрохолдинги расширяют свой земельный банк в среднем на 30%. Для того чтобы расширить и удержать свой земельный банк, фермерам зачастую приходится бороться с недобросовестной конкуренцией и отставать свои права в суде.

Классические риски потери права аренды земли определены достаточно давно. Начиная от недействительности сделок по аренде и заканчивая затягиванием процесса регистрации права аренды в реестре вещных прав. 

Договор аренды

Обязанности сторон по договору аренды земли определяются Законом Украины "Об аренде земли" и непосредственно положениями заключенного между сторонами договора.

Практически в каждом договоре аренды земли фигурируют такие обязанности арендатора, как: соблюдение севооборота, сохранность плодородия почв, использование современных технологий, принятие мер по уменьшению вредного техногенного влияния на землю, инвестирование в развитие и модернизацию мелиоративных систем и объектов инженерной инфраструктуры.

Следует отметить, что термин "севооборот" встречается практически во всех специальных законодательных актах по теме землепользования, в частности в Земельном кодексе Украины, Законах Украины "О землеустройстве", "Об аренде земли", "Об охране земель", постановлении КМУ "Об утверждении нормативов оптимального соотношения культур в севообороте в разных природно-сельскохозяйственных регионах".

Что же такое севооборот? Как необходимо сохранять плодородие почв? И чем грозит аграриям не соблюдение подобных обязательств?

И самое главное, как эти понятия соотносимы с желанием арендатора выжать максимум из переданной во временное пользование земли, с одной стороны, и желанием арендодателя вернуть себе после окончания срока аренды земельный массив, способный в дальнейшем быть конкурентным и востребованным, с другой стороны?

Вышеуказанные вопросы напрямую зависят от долгосрочности и серьезности намерений фермера по осуществлению уставной деятельности. Если относительно земельного актива имеются масштабные и стратегические цели, арендатор не в меньшей степени, чем собственник заинтересован в обеспечении максимального уровня урожайности земли, профилактике распространения болезней, вредителей, сорняков — а именно эти цели и преследует севооборот. При этом в хозяйственную деятельность вливаются инвестиции, в том числе, в форме современных технологий, необходимых для качественного проведения посевов, уборки урожая, соблюдения требований по экологической безопасности и т. д. — наличие которых является одним из ключевых факторов, обеспечивающих, в том числе, конкурентную себестоимость продукции.

Напротив фермер, который не планирует долгосрочной сельскохозяйственной деятельности, чувствует, что в ближайшее время он будет вытеснен с рынка или просто намерен агрессивно увеличить доходность своего предприятия — не видит для себя необходимости обеспечивать максимальную сохранность актива, использовать его рационально и бережно, не допускать истощения грунтов.

 Судебные споры

Очевидным инструментом защиты интересов собственника переданной в аренду земли во втором случае есть судебный иск о расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий.

Факты нарушения обязательств в подобных спорах могут выражаться в:

- показаниях свидетелей;

- актах, составленных в момент выявления нарушения, с обязательным привлечением в состав комиссии представителей местных органов власти, компетентных организаций и учреждений, общественности;

- экспертных заключениях, свидетельствующих об уменьшении уровня плодородности земли, о деградации земель, причинении вреда окружающей среде и арендованному земельному участку в частности и т. д.

Ярким примером подобной ситуации есть цепочка судебных решений в деле № 173/527/14-ц по иску собственника земли к арендатору (юридическому лицу), деятельность которого заключалась в ежегодном (на протяжении пяти лет) выращивании подсолнечника. Согласно условиям севооборота в повторных посевах эту культуру можно возвращать не ранее чем через 7–8 лет. В результате судебного разбирательства были установлены факты критического состояния грунтов земельного массива, что легло в основу соответствующего судебного решения, оставленного в силе по результатам пересмотра в апелляционном порядке.

Кроме того, примерами расторжения договоров аренды земли в связи с нарушением арендатором требований закона и договорных обязательств относительно порядка использования земли и условий ее надлежащей сохранности, можно считать судебные решения Верховного Суда Украины от 20 января 2016 года и 3 февраля 2016 года в делах № 6-1998цс15 и № 6‑1999цс15 соответственно.

Согласно правовой позиции Верховного Суда, изложенной в постановлении по делу № 6-1998цс15, установление фактов нарушения условий договора аренды земли, в части надлежащего использования и сохранности объекта аренды, вследствие которых был нарушен режим использования земли, повлекший за собой засоренность и залеснение земельного массива — является основанием для расторжения договора аренды.

Необходимо отметить, что указанные нарушения шли в связке с невыполнением арендатором обязательств по выплате арендной платы, но, тем не менее, на мой взгляд, каждое из таких нарушений в отдельности может являться достаточным основанием для удовлетворения соответствующих исковых требований истца.

Выводы

В итоге, несмотря на свою некую декларативность по мнению многих арендаторов, надлежащее исполнение вышеуказанных обязательств в последнее время выходит на первый план, наравне с такими знаковыми обязательствами как выплата арендной платы.

С учетом этого фермерам, желающим сохранить имеющийся земельный банк, следует внимательно отнестись к анализу состояния выполнения ими соответствующих договорных обязательств и, как следствие, оперативно принять меры к снижению рисков возникновения подобного судебного спора и передачи его на рассмотрение в суд.

По моему мнению, большая вероятность того, что в ближайшем будущем такие споры будут иметь существенный удельный вес в общем массиве земельных споров, рассматриваемых в судах Украины.