Альтернативи праву приватної власності на землю немає — юрист

Андрій Ярмольський, адвокат, керівник юридичного блоку компанії Investment Service Ukraine.

«В Україні велика увага приділяється сільськогосподарському виробництву. Основним засобом для ведення сільського господарства є земля. Саме тому питання правового статусу та обігу земель постійно перебувають у центрі уваги агробізнесу. Сьогодні єдиним способом отримання земельних ділянок для власного обробітку залишається їх оренда. Саме договори оренди земельних ділянок на даний момент є найважливішим і, водночас, найбільш нестабільним активом сільськогосподарських підприємств (як великих, так і дрібних)», — зазначає Андрій Ярмольський, адвокат, керівник юридичного блоку компанії Investment Service Ukraine.   Згідно Перехідних положень Земельного кодексу України встановлено мораторій на будь-яке відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення до набрання чинності Закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але в будь-якому випадку до 01 січня 2017 року. «За договори оренди земельних ділянок подекуди розгортається жорстка боротьба. Це пояснюється, зокрема, і складністю та мінливістю регулюючого національного законодавства, в тонкощах якого інколи нелегко розібратися навіть юристам. Основними дійовими особами у сфері обігу земель сільськогосподарського призначення є, з однієї сторони, дрібні фермери, а з іншої – крупний агробізнес, інтереси яких зазвичай є контраверсійними», — пояснює адвокат. Так, в багатьох випадках, внаслідок фінансових труднощів, нестачі техніки та інших оборотних засобів, в дрібних аграріїв виникає потреба здавати частину їхніх земель в оренду представникам крупного агробізнесу. У таких відносинах між вказаними суб’єктами природно виникають певні конфлікти інтересів, зокрема з приводу істотних умов договорів оренди (строки, орендна плата тощо). Для того, щоб знайти найбільш прийнятні шляхи вирішення таких конфліктних ситуацій, насамперед, потрібно враховувати положення відповідного законодавства, які, до речі, мають властивість стрімко змінюватися. На сьогодні, відповідно до останніх змін у Закон України «Про оренду землі», кількість істотних (обов’язкових) умов для договору оренди скоротилась із десяти до трьох: об’єкт оренди, строк дії договору оренди та орендна плата. Андрій Ярмольський додає: «Що стосується такої істотної умови договору, як строк оренди, то новою редакцією вказаного Закону встановлено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення строк дії договору оренди землі не може бути меншим, як 7 років». Тривалий строк дії договору оренди землі є більше вигідним орендарю ніж орендодавцю-фермеру, так як гарантує йому право розпоряджатися земельною ділянкою та залишатися на умовах, визначених на момент укладення договору. Якщо ж орендодавцю за його земельну ділянку запропонують більшу плату, то в нього не буде можливості отримати свою ділянку раніше, ніж це зазначено в договорі, і він змушений буде чекати. Укладення договорів на короткий строк не стимулює орендарів-суб’єктів крупного агробізнесу дбати про родючість ґрунтів, що подекуди призводить до їх виснаження. Однозначно, це є негативним аспектом короткострокової оренди. Запровадження мінімального строку користування земельними ділянками, за логікою законодавця, має забезпечити раціональне використання земель шляхом створення довгострокових відносин між орендарем і орендодавцем, що дає можливість для залучення інвестицій і планування ефективної сівозміни.  «Подібний досвід існує в європейських країнах. Так, наприклад, у Франції, яка є одним з найбільших сільськогосподарських експортерів в Європі, встановлений 9-річний мінімальний строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. За задумом законодавця, договори оренди землі мають насамперед гарантувати власникам земельних ділянок гідну плату та збереження властивостей землі», — роз’яснює Андрій Ярмольський, адвокат, керівник юридичного блоку компанії Investment Service Ukraine. В той же час, будь-який орендар, як правило, не має стійкої економічної мотивації на збереження та відтворення родючості ґрунтів орендованих ділянок, оскільки вони не являються його власністю, а впровадження і дотримання сівозмін, внесення добрив і проведення меліорацій (та інше) знижуватимуть прибутковість бізнесу та його ринкову капіталізацію. «Таким чином, оренда – завжди тимчасовий захід. Це тимчасовий договір, який колись закінчиться або може бути розірваний. І якщо для економіки важливо, щоб сільгосппідприємства інвестували в землю, вкладалися у покращення її родючості, то це можливо лише тоді, коли виробники будуть цією землею володіти. Будь-який дбайливий господар інвестує у свою землю, а не в чужу. Тому альтернативи праву приватної власності на землю немає, тим паче, при побудові ринкової економіки», — резюмує експерт.