Хто розв’яже квартирне питання?

З травня має розпочатися реалізація держпрограми по забезпеченню українців доступним житлом. За задумом уряду її втілення в життя надасть можливість щонайменше 30 тисячам громадян переїхати в нові квартири. Відповідний порядок здешевлення іпотечних кредитів до 3% річних вже погодили в Кабміні. Знайшлися і кошти – з держбюджету передбачають виділити 1 млрд грн на компенсацію банківських ставок до заявленого рівня (закон №4647 від 12.04.12). Вважається, що таке стимулювання дозволить залучити в будівництво житла близько 10 млрд грн, враховуючи кошти інвесторів, держави та банківські кредити.

Загалом програма дешевої іпотеки від Кабміну виглядає так. Можливість придбати житло за пільговими ставками отримають лише ті, хто стоїть в черзі на отримання квартири. Крім того, ці люди мають бути не дуже багатими (місячний дохід – не більше п’яти середніх зарплат на кожного члена сім’ї) і не дуже бідними (іпотечні виплати – не більше 40% місячного доходу сім’ї). Розмір першого внеску визначається внутрішніми правилами банку, але не більше ніж 25% суми кредиту. Строк кредитування – 15 років, десять із яких держава обіцяє частково компенсувати проценти по кредиту (до 13% при максимальній банківській ставці у 16%).

Розмір квартири та її вартість також мають значення: не більше 58 кв. м. при максимальній ціні метру площі у 7 тис грн. для Києва, Київської області – 5 тис грн., а для інших міст не більше 4 тис. грн. Держава вже готова розглядати пропозиції девелоперів та банкірів, які бажають прийняти участь у даній програмі. На сайті Мінрегіонрозвитку розміщена форма надання забудовниками необхідної інформації, а також перелік 36 банків І та ІІ групи (розмір активів понад 15 млрд грн. та 5 млрд грн. відповідно). Місцева влада разом із Мінрегіонстроєм в першу чергу має відібрати недобудовані об’єкти, які можуть бути завершені ще цього року. 

Але може статися так, що охочих скористатися держпрограмою не виявиться. Забудовники кажуть, що при собівартості «квадрату» у Києві  4,8-5,6 тис. грн. разом із податковими та іншими нарахуваннями ціна житла становить мінімум 8-9 тис грн. за метр площі. Тобто витримати ціну у 7 тисяч грн. буде можливо лише для будинків, що знаходяться на «нульовому» циклі спорудження. 

Банкіри теж не хочуть працювати собі у збиток. При середній ефективній іпотечній ставці у 24% навіть великі банки не в змозі кредитувати під 16%, бо під такі відсотки (і навіть більші) залучають кошти на депозити. Крім того, держава часто змінює свої плани в частині розподілу бюджетних коштів і немає ніякої гарантії, що навіть через рік таке фінансування іпотеки буде. Тим паче, що компенсація частини відсоткової ставки по кредиту буде перераховуватися місцевою владою на рахунок покупця квартири. Вибори – «чистої води».

Не слід також забувати, що статки більшості тих, хто стоїть у черзі на житло, невеликі. Тому навіть на пільгових умовах такі громадяни не в змозі придбавати собі житло. Враховуючи, що при існуючих доходах населення та ставках по банківським кредитам вигідніше все життя винаймати житло, аніж платити по кредиту, можливо, уряду слід подумати над тим, щоб перераховувати ті самі гроші на орендування «пільговиками» площі, якої їм так не вистачає? Або одразу викупити недобудовані квартири, стимулюючи будівельну галузь, а потім здавати це житло в оренду громадянам.