Житловий кодекс: дев'ять новацій, які ускладнять нам життя

Проект нового Житлового кодексу наробив багато галасу в Україні.

На жаль, в більшості все звелося до панічних чуток про те, що завтра будь-кого зможуть виселити з власної квартири. Серйозного аналізу ризиків ніхто не провів. Натомість з ухваленням кодексу пов'язані як очевидні плюси, так і не менш вагомі мінуси. Головний – не в самому тексті, а в процедурі його ухвалення. Ніхто не зміг зрозуміло пояснити людям, чому сьогодні треба форсувати житлово-комунальну реформу, що в результаті ми отримаємо і як все це співвідноситься з європейським і російським досвідом. Нестача інформації та громадського впливу, мов іржа, роз'їдає довіру громадян до змін. У підсумку отримаємо традиційне – "вийшло як завжди". Поки що в запасі є час. Треба використати його, щоб зважити усі "за" та "проти" цього проекту і внести необхідні зміни.

Запропонований нам Житловий кодекс містить в собі дев'ять проблемних точок, кожна з яких в перспективі може нам серйозно ускладнити життя.

1. Стаття 106 передбачає введення плати за управління житлом. Це значно полегшить наш гаманець. Зрозуміло, що ні управдом, ні бухгалтер, ні інший персонал новоствореного ОСББ за "дякую" працювати не буде і це нормально. Але традиції цивілізованого домоуправління в нас немає. Є ризик, що керівництво будинку неконтрольовано нараховуватиме собі космічні зарплати, а мешканці навіть не зможуть апелювати до суду. Адже Кодекс не передбачає якихось нормативів, обмежень чи контролю з боку держави над цією процедурою. Теоретично все це в руках людей, які на загальних зборах визначать розмір оплати для домоуправлінців. Але досвід Росії свідчить, що не все так просто. Після того як в тамтешній Житловий кодекс внесли зміни стосовно товариств співвласників житла, наприклад, в Москві як гриби після дощу почали виникати "липові" ОСББ. Існують вони лише на папері, керівництво справно отримує зарплати та міські субсидії, але реальні функції управління здійснюють державні Дирекції єдиного замовника (організація, якій підпорядковується певна кількість ремонтно-експлуатаційних підприємств, аналогів нашим ЖЕКам). Мешканці не мають жодного впливу на фінансову діяльність цих товариств. Це велика спокуса для корупції та махінацій, яку ми сьогодні ще можемо попередити.

2. ОСББ самостійно не зможе обслуговувати будинок. Воно має найняти для цього управляючу компанію (УК) (стаття 143). Але шанси на те, що в цій сфері буде конкуренція мінімальні. На ринок допустять тільки ті УК, які відповідатимуть кваліфікаційним вимогам Кабміну. А що це за вимоги сьогодні невідомо. Якщо ж мешканці протягом року не визначаться, то місцева влада у примусовому порядку призначить їм управляючу компанію. Тобто ринок формуватимуть знову не споживачі, а чиновники. В Росії це привело до знищення конкуренції. Дирекції єдиного замовника за підтримки влади обслуговують більшість старих будинків. Вони завжди на крок попереду приватників – у них є підстраховка з боку держави у вигляді дотацій та могутнього лоббі. Урезультаті на ринку не створені рівні умови для всіх. Це означає, що чекати зменшення собівартості послуг і покращення їх якості не доводиться.

3. Кодекс стверджує – спільне майно мешканців (горища, підвали тощо) можна використати для надання "соціально та економічно доцільних для власників (співвласників) багатоквартирного будинку послуг/діяльності" (стаття 150). У ході операцій з цим майном домоуправління може взяти на себе якісь зобов'язання, які потім виконати не зможе. У результаті власність перейде в інші руки. Це може бути як неумисно, так і умисно. В останньому випадку матимемо справу з нечистоплотними рейдерськими схемами. При бажанні, запобігти цьому не важко. В Кодекс треба внести норму за якою право на виконання кожної такої операції домоуправлінню мають делегувати мешканці. При цьому враховуватимуть спроможність людей виконати зобов'язання та встановлюватимуть запобіжні ліміти, щоб в результаті майно не було відчужено.

4. Людям можуть нав'язати умови співпраці з управляючою компанією. Згідно кодексу може бути два види договору. Письмовий – персонально з кожним мешканцем, та публічно запропонований (стаття 153). Останній вступає в силу після публікації в місцевій пресі. Тобто ОСББ не тільки не зможе вибрати кращу для себе управляючу компанію, але й платитиме їй на продиктованих згори умовах. Щоб перетворити ЖКГ на розсадник корупції кращого придумати важко. Коло знову замикається на чиновниках, які, по-перше, даватимуть путівку управляючій компанії на ринок а, по-друге, влаштовуватимуть добровільно-примусову "підписку" будинків на послуги цих компаній.

5. За несвоєчасну сплату за компослуги вам можуть нарахувати пеню, навіть більшу, ніж борг (стаття 112). Здається 0,1% за кожен прострочений день не так і багато. Але якщо раніше розмір пені обмежувався – вона не могла бути більшою за суму боргу, то тепер всі запобіжники знято. Киянам не треба тішити себе тим, що міська влада публічно пообіцяла в столиці таку пеню не стягувати. По-перше, фактично існує прихована пеня – два тарифи (підвищений та понижений), залежно коли заплатиш до чи після 20 числа поточного місяця. По-друге, національне законодавство має пріоритет над постановами КМДА. А в Кодексі про пільги для киян нічого не сказано. Сьогодні 98% киян справно платять за комуналку. І від стягнення пені найбільше постраждають не вони, а бюджетні організації – школи, дитячі садки, лікарні. Їхні борги ростимуть аж поки не залишиться два варіанти – або списати їх, або ж закрити цей заклад і продати приміщення.

6. Буде створена нова квартирна черга. Кодекс дає право тим, хто сьогодні має право на квартиру від міста переоформити документи і стати в нову чергу. Таких бажаючих сьогодні в Києві більше 115 тис. сімей. Процедуру перереєстрації зможуть пройти тільки люди з міцними нервами, оскільки кілька тижнів бюрократичної тяганини їм гарантовано. В процесі хтось обов'язково "загубиться". А хтось навпаки під шумок отримає житло. Плюс в тому, що чергу нарешті впорядкують.

7. У Ваш будинок, під'їзд чи квартиру без дозволу завжди матимуть право навідуватись представники Держжитлокомунінспекції (стаття 174). Ця норма була б доречна в радянські часи. Але як її узгодити з правом на приватну власність?. Як мінімум треба встановити чіткий перелік порушень після яких інспектор може раптово до Вас завітати. Інакше матимемо якусь надзвичайну службу, яка наділена більшими повноваженнями, ніж міліція та СБУ.

8. Примусове виселення тепер дозволене (стаття 167). Поки що тільки у випадку, якщо Ваш будинок йде під знесення чи реконструкцію. Чи дадуть Вам квартиру у своєму мікрорайоні? Чи отримаєте Ви юридичні гарантії реконструкції Вашого жила? Чи будуть якісь санкції, якщо умови реконструкції порушать? Чи проводитимуть коректну експертну оцінку житла? На усі ці питання в проекті Житлового кодексу Ви відповіді не знайдете. Сподіваюсь, що до другого читання в парламенті автори їх нададуть. Проект Кодексу не гарантує права власників житла при відселенні. Сьогодні 84% квартир в Україні приватизовано. В статті 166 йде мова тільки про наймачів (орендарів), тобто людей, які отримали ордер, але не приватизували житло. Їм гарантується компенсація у вигляді квартири з такою ж кількістю кімнат і з не меншою площею. Але більшість киян (і мешканців інших великих міст) вже давно є власниками. Вони таким чином опиняються поза законом.

9. Більше 70% українців сьогодні живе в містах. З кожним роком ця цифра зростає. Тому Житловий кодекс – це документ, який змінить життя більшості громадян. Логічно було б влаштувати попереднє широке експертне та громадське обговорення. Навіть Податковий кодекс (хоча можливо й формально) обговорювався в суспільстві. Те, що інформацію замовчують викликає тотальну недовіру до ідеї реформ. За даними Інституту ім. Горшеніна майже 30% українців нічого не чули про заплановану реформу ЖКГ. 62% переконані – новий Житловий кодекс ніяк не вплине на якість послуг. Люди не довіряють ініціативам влади і це не в останню чергу її провина. Як відомо, там, де закінчується довіра будь-які реформи приречені на провал. Ми втратили два десятиліття через те, що політики боялися сказати людям правду і грались в дешевий популізм. Сьогодні ми цього собі дозволити вже не можемо. Процес змін не означає, що завтра ми прокинемось в новій країні. Але якщо нічого не робити з пострадянського болота ми не виберемося ніколи. Тому слід чесно сказати людям про всі плюси та мінуси проекту Житлового кодексу, провести кваліфіковане обговорення з експертами та спеціалістами, врахувати їх думку і з цим багажем поправок і напрацювань виходити на друге читання документу в парламенті. Звичайно не обійдеться без ображених і незадоволених, але тоді, принаймні, більшості людей буде зрозуміла логіка дій влади і вони будуть готові піти на тимчасові жертви, щоб в перспективі отримати житлово-комунальне господарство європейського зразка.