Рейдеры лишают жилья украинцев

«Креативная» схема мошеннического захвата квартиры

Сейчас уже никого не удивишь захватами активов компаний. Отнимают все: от торговых марок и офисов, до заводов, газет, пароходов.

По непонятной мне причине, в прессе почти ничего не сообщается о случаях так называемого бытового рейдерства – захватов квартир и земельных участков, принадлежащих частным лицам. Между тем, присвоение и легализация частной недвижимости осуществляются подготовленными группами, которые, судя по исполнению подобных операций, действуют весьма слаженно и профессионально. Захватчики так ловко используют недостатки законодательства, что противостоять им практически невозможно.

Приведу пример очень неожиданной схемы рейдерского захвата квартиры, приобретенной в одном из городов-спутников столицы. Этот вопиющий случай не из моей практики, но мне, как юристу, очевидно, что подобная история может произойти с любым покупателем недвижимости.  

Кратко суть такова: продавец, заслуженный пожилой человек, подписал договор купли-продажи, получил деньги за свою квартиру, но передавать новому хозяину документы и ключи категорически отказывается, пытаясь через суд расторгнуть договор.

Подробности захвата: Покупатель, молодая женщина, приобрела двухкомнатную квартиру в одном из пригородов столицы у человека, не вызывающего никаких подозрений: мужчина в годах, пенсионер, бывший работник культуры. Договор купли-продажи предусматривал, что продавец освободит занимаемую жилплощадь в течение 25 календарных дней с момента подписания договора. В том же документе было указано, что покупатель рассчитался с продавцом, тот получил деньги за недвижимость в полном объеме и претензий к покупателю не имеет.

Когда же новая владелица жилплощади приехала вселяться в приобретенную квартиру, оказалось, что продавец не собирается из нее выезжать. Разумеется, новая хозяйка обратилась в милицию, однако правоохранители ничего сделать не смогли: пенсионер предъявил целый ворох документов, подтверждающих, что он по праву занимает эту жилплощадь. В первую очередь ордер 1981 года, паспорт с пропиской, и справку-характеристику из БТИ, в которой указывалось, что продавец является хозяином квартиры. Это произвело должное впечатление на милиционеров и они удалились, предложив растерянной девушке обращаться в суд с иском о принудительном выселении бывшего собственника. Только тогда его можно будет заставить освободить помещение.

На суде почтенный ответчик неожиданно заявил о том, что договор купли-продажи он подписал, будучи в невменяемом состоянии, а нотариус и покупатель воспользовались его беспомощностью и заставили подписать договор. Эти слова он подтвердил медицинскими справками из частной клиники, где указывалось, что в его крови именно в тот период были обнаружены наркотические вещества. Не теряя времени, пенсионер перешел в наступление, подав встречный иск. Примечательно, что в суде он не появлялся, а вместо него на заседания являются опытные адвокаты, которые, как оказалось, не первый раз сталкиваются с такого рода делами.

Ситуация осложнилась еще и тем, что юристы продавца утверждали, будто денег их клиент не получил. Кроме строки в договоре о том, что расчеты произведены до подписания договора, никаких других подтверждений передачи денег не существует. Юристы уверяют, что продавцу, который был в невменяемом состоянии, не разъяснили смысл этой фразы, а деньги пообещали отдать потом, при выселении. При этом оригинал расписки почтенного старца загадочным образом исчез из материалов дела.

Все эти обстоятельства привели к тому, что суд первой инстанции вынес решение в пользу нечестного продавца, признав договор недействительным. Обманутая покупательница подала в апелляцию, дело вернули на повторное слушание, и на этот раз продавец выиграл дело. К счастью, у покупательницы хватило сил еще раз обжаловать решение суда и добиться справедливого рассмотрения в апелляционной инстанции. Выиграв дело, истица добилась выселения захватчика и тут же продала злополучную квартиру.

Правовая оценка ситуации. На мой взгляд, девушке просто повезло. Во-первых, у нее хватило терпения и ресурсов повторно обжаловать судебное решение, вынесенное в пользу мошенников. Во-вторых, ей удалось затянуть рассмотрение встречного иска от пенсионера. Если бы не эти обстоятельства, она бы неминуемо потеряла недвижимость.

Очевидно, что со стороны захватчика действовала команда профессионалов, которая умело обжаловала неподходящие для них решения судов, видимо рассчитывая на то, что у жертвы просто не хватит денег на участие в продолжительных тяжбах. Кроме того, мошенники отлично понимали, что участие сразу в двух судебных процессах это большая эмоциональная нагрузка на неподготовленного человека, которую не каждый способен выдержать.

Мой совет. Покупая недвижимость и другое дорогостоящее имущество, проводите расчеты с продавцом через банк. Только тогда можно однозначно доказать, что деньги были перечислены своевременно и попали на счет продавца.

Впрочем, у рейдеров есть и другие схемы захвата, при которых жертве не помогут даже безналичные расчеты. О них напишу в другой раз.