Чи варто купувати «Доступне житло»? Підводні камені програми.

Чи варто купувати «Доступне житло»? Підводні камені програми.

 Як зазначається на сайті Мінрегіонбуду: «Право на житло гарантоване Конституцією України. Сьогодні соціальна ініціатива Президента робить це житло доступним.»

Чи дійсно це житло доступне спробуємо розібратись, проаналізувавши договірні відносини покупця квартири (в розрізі отримання кредиту та часткової компенсації), що виникають при реалізації цієї програми.

Але перш за все нагадаю деякі положення, що зафіксовані в «Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов»:

1.      Строк кредитування - до 15 років з моменту укладення позичальником кредитного договору;

2.      Процентна ставка на момент видачі кредиту не перевищує 16 процентів річних;

3.      Обов’язковий власний внесок позичальника не перевищує 25 відсотків вартості житла;

4.      Часткова компенсація процентів визначається в розмірі процентної ставки за користування кредитом мінус 3 проценти річних (в договорі інше формулювання).

Послідовність кроків учасників програми наступна:

1.      Укладення кредитного договору з банком.

2.      Укладення договору про надання часткової компенсації.

3.      Укладення договору із забудовником.

4.      Отримання кредиту.

Кредитний договір з банком (для прикладу взято договір з Ощадбанком) укладається в першу чергу. Проте, кредит надається за умови укладення з банком додаткового договору, який в свою чергу «може бути укладений Сторонами за умови прийняття уповноваженим колегіальним органом Банку рішення щодо укладання вказаного додаткового договору до кредитного договору».

В цьому додатковому договорі зазначаються "характеристики об’єкту нерухомості (його адреса, загальна проектна площа, житлова проектна площа, поверх в житловому будинку тощо) та особа продавця, опис предмету іпотеки". Отже, він може бути укладений лише після укладення договору із забудовником і сплати 25 відсотків вартості житла.

Формулювання "може бути укладений Сторонами за умови..." означає, що банк може відмовитись укладати додаткову угоду, а 25 відсотків вартості житла учасник програми вже сплатив. Відмовлятись пізно необхідно шукати ще 75 відсотків.

На прохання ознайомитись з проектом додаткової угоди до моменту укладення кредитного договору, представники банку відмовляються її надати, посилаючись на те, що такого проекту в них нема. Тож, навіть якщо банк не відмовиться укладати додаткову угоду, з її змістом учасник програми знайомиться після укладення договору із забудовником і сплати 25 відсотків вартості житла.

Виходячи із змісту кредитного договору, додаткова угода містить  "зміни до умов кредитного договору в частині детального розпису сукупної вартості кредиту, порядку погашення кредиту та сплати інших платежів визначених договором, а також інших обумовлених цим договором умов. Детальний розпис сукупної вартості кредиту (у процентному значенні та грошовому виразі), графік платежів, вид і предмет кожної супутньої послуги, пов’язаної з одержанням, обслуговуванням, погашенням кредиту та укладенням цього договору".

Всі вищенаведені умови учасник програми може дізнатись лише тоді, коли рішення прийнято і сплачено 25 відсотків вартості житла.

Серед умов додаткової угоди слід звернути увагу на наступні:

1. Вносяться зміни до умов кредитного договору;

2. Встановлюється вартість супутніх послуг, зокрема з обслуговування кредиту, комісійна винагорода.

Зрозуміло, що комісійна винагорода банку та оплата за обслуговування кредиту не підпадають під часткову компенсацію. Але і з частковою компенсацією процентів та підсумковим процентом за кредит не все так однозначно, як йдеться в "Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов".

В Порядку визначено, що "часткова компенсація процентів визначається в розмірі процентної ставки за користування кредитом мінус 3 проценти річних".  Тобто при будь-якій процентній ставці виходить, що учасник програми сплачує тільки 3 проценти річних. Дуже добре.

А ось яке формулювання міститься в Договорі про надання часткової компенсації процентів: "Розмір часткової компенсації процентів, яка підлягає виплаті позичальнику, визначається як розмір процентної ставки за користування кредитом 16 % річних на день укладання кредитного договору мінус 3 (три) три проценти річних". Таким чином, часткова компенсація складає 13 процентів річних і при зміні процентної ставки за користування кредитом не змінюється. Наприклад, якщо процентна ставка за кредитом збільшиться і буде складати 20 процентів річних, то при частковій компенсації учасник програми буде сплачувати за користування кредитом 7 процентів річних.

Нагадаю, що додаткова угода містить "зміни до умов кредитного договору в частині детального розпису сукупної вартості кредиту", і є вірогідність зміни процентної ставки. Саме на таку думку наводить зазначена в Договорі про надання часткової компенсації процентів фраза: "16 % річних на день укладання кредитного договору".

Що стосується безпосередньо Договору про надання часткової компенсації процентів, то слід зауважити, що держава не виступає стороною договору, отже не дає жодних гарантій про надання компенсації і не несе жодних зобов'язань. Сторонами договору є банк, позичальник та Розпорядник коштів (державна установа, яка і несе зобов'язання за договором).

Головне зобов'язання, яке цікавить учасника програми, це гарантії отримання часткової компенсації процентів. Так от, Розпорядник коштів зобов'язаний виплачувати часткову компенсацію процентів за умови фактичного надходження Розпоряднику коштів бюджетних кошів на такі цілі. Щодо гарантій надходження Розпоряднику коштів бюджетних кошів на часткову компенсацію процентів, то їх, зрозуміло, не існує. Тобто, якщо кошти не надходять Розпоряднику коштів на конкретні цілі (надання часткової компенсації процентів), часткову компенсацію учасник програми не отримує, та, відповідно до договору, не має на неї права.

Наведене вище, це лише найбільш суттєві проблеми, з якими може стикнутись учасник програми. Підводних каменів значно більше і всі вони в своїй сукупності навіюють сумніви, щодо можливості отримати "доступне житло".

Тут хочу навести ще один цікавий момент. В кредитному договорі зазначено, що "банк має право припинити видачу кредиту у разі істотної зміни кон’юнктури кредитного ринку або інших фінансових ринків, якщо така зміна може спричинити істотне погіршення фінансового результату від виконання кредитних операцій за цим договором для банку відносно очікуваного фінансового результату на момент укладення цього договору". Виходить, що банк може припинити видачу кредиту будь-коли, залишивши учасника програми сам на сам з проблемою: де взяти гроші щоб сплатити 75 % від вартості житла (адже 25 % він уже сплатив).

Але цікавий цей пункт ще і тим, що незрозуміло який фінансовий результат очікує отримати банк. Адже, в Ощадбанку ставка за депозитами на строк від 1 до 3 місяці складає 14,5 % річних. Прибуток в розмірі 1,5 % річних менше ніж інфляція. А при депозитах на більший строк ставка становить більше 16 % річних. Кредит же надається на строк до 15 років.

Висновки наступні:

1. Жодних договірних гарантій отримання кредиту, навіть після оформлення всіх документів та сплати 25 % вартості житла.

2. Відсутність конкретного розрахунку та переліку всіх платежів, які учасник програми сплачує додатково до процентної ставки, як то: плата за обслуговування кредиту, комісійна винагорода. Цей розрахунок  учасник програми бачить вже після сплати 25 % вартості житла.

3. Відсутність гарантій, що процентна ставка з урахуванням часткової компенсації процентів буде завжди 3 % річних.

4. Відсутність гарантій надання часткової компенсації процентів.